相协调，又要 考虑到该项目位置的特殊性，即地处各大院校的中心地段，中关村科技园区的主要干道边。

所以开发应以丰富的文化氛围优雅舒适的生活环境各项生活配套设施健全具有现代化 的建筑风格为主线，建设集办公酒店商业服务餐饮娱乐为体的综合性大楼项目， 以体现国际化大都市的发展理念。

按照市规划委的规划意见书规意选字号，项目建设用地总面积为 平方米。

其中建设用地面积为平方米，代征城市道路用地面积平方米，总建筑面 积平方米不含地下设备层和地下车库，地下建筑面积按平方米考虑，建筑 控制高度米，容积率，绿地率，车位个。

详细指标见下表 经济技术指标汇总表 序号项目名称指标 规划建设用地面积 代征城市道路用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 建筑物占地面积 道路广场占地面积 绿化面积 容积率 绿地率 建筑控制高度 建筑层数层 停车位位 级开发总投资额约万元人民币 二项目承办单位概况 根据北京市土地储备和级开发暂行办法京国土市号，土地储备开发 坚持以政府主导市场化运作的原则，可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相 应资质等级的房地产开发企业承担。

根据年月，北京市土地整理储备中心下发的政府储备土地和入市交易土地联 系会项目审议结果告知单编号号载明经年第三次政府储备土地 和入市交易土地联审会审议通过，北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限 责任公司北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，继续办理或完善有关手续，并完成征 地拆迁补偿及市政建设等工作后再入市交易。

作为开发主体之的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于年，是家集房 地产开发与销售于体的综合型开发企业。

公司注册资金万元，总资产亿元， 公司经营范围包括房地产开发与销售房地产信息咨询。

北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中 稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产建 筑工贸物业装饰装修星级酒店及高档公寓等为体的横跨多领域多行业的综合性 房地产企业，企业总资产近亿，先后开发建设了世豪花园世豪国际酒店和世 豪国际公寓等项目。

北京世豪房地产开发有限责任公司依靠勤奋求实团结拼搏勇于开拓争创流 的企业精神，手抓人才开发，手抓科学管理，正逐步向综合化多元化集团化的大型世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 企业迈进。

三编制依据 海淀区控制性详细规划 海淀区土地利用总体规划 北京市规划委员会规划意见书规意字号 政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单 编号号 世豪大厦项目交通影响评价评审意见基规交评 北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复京环审 号 委托方提供的数据资料 世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 第二章项目开发的必要性 项目提出的背景 北京市建立土地储备制度是从年开始的，年北京市出台了北京市人民政府 批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发 号，意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度 改革。

营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村商圈高档综合楼租销售市 场在年内悄然启动，这点已经从大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。

当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环带重新寻找潜力巨大的投资 楼盘时。

随着中关村科技园区的不断发展，该地区增值潜力将更为明显。

企业选址历来都是项系统工程。

在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其 中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。

坐落于西北三环 内的世豪大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢，可方便通达以下商圈 中关村西区中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，总占地 面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。

总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。

主体功能以金融资讯科技贸易行政办公科技会展为主，并配有商业酒店文化 康体娱乐大型公共绿地等配套公共服务功能。

中关村西区将不仅是高科技企业大 型公司总部高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机 构投资机构律师事务所会计师事务所管理咨询公司等中介机构。

中央政务区西三环中央政务区西三环直以来是政府军队各大部委 金融机构等国有单位企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区。

数码商圈由科技会展中心之数码科技大厦中电信息大厦寰太大厦理 工科技大厦等甲级写字楼，当代双安等大商场，友谊宾馆等五星级酒店共同组成，被 称为北京新经济时代极具发展潜力的新商圈。

世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 大钟寺国际物流商圈以总投资约亿建筑面积约万平方米规划停 车位，辆的北京项重大工程项目之大钟寺国际广场为主流，以满足周边 群众家居生活需求为基础，以突出文化娱乐体育休闲为特色，以特色餐饮如日本 韩国法国西餐等餐饮街国内面积最大的国际酒吧夜总会不夜城为亮点，以 提供新的城市社会交际场所交际方式为重点，以构筑和国际接轨的现代物流港为中心， 将是最直接为西部商务活动提供文化休闲娱乐等商务服务的商圈。

白石桥商圈拥有新世纪饭店奥林匹克饭店西苑饭店等高档酒店和钱 柜酒吧，还有首都体育馆国家图书馆北京动物园紫竹院公园北京展览馆 北京天文馆等，是北京最具人文特色的商务活动和休闲中心。

项目用地内建筑面积约平方米，民宅建筑面积约平方米居民约户，大钟 寺农工商公司建筑面积约平方米。

随着北京国际城市化的不断进展，以及外来人口的 大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。

目前用地内卫生脏乱差，治安 隐患较多，严重的影响了市容环境和城市规划且缺乏统的管理和有效监控，造成当前的 现状已经对周边相邻单位和居住小区产生了不良影响，诞生了诸多不和谐的因素，致使周边 单位居民反响强烈。

所以，尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于 改善周边环境和促进该地区的和谐发展，并进步提高海淀区的整体形象。

为使各方面问题尽快得到解决，就需要政府储备机构和开发企业共同努力，形成种以 政府为主导运作，企业参与与市区联手的土地储备开发的新模式。

开发企业从中能够达到 投入与回收的资金平衡，并有定的利润率。

综合上述情况，建设开发该项目是十分必要和可行的，不但解决了旧房拆迁资金平衡 等问题，亦提高了土地的利用价值，符合北京市的总体规划要求，及用地地区总体布局的调 整，也是北京市土地整理储备中心授权企业进行土地级开发的又新典范，是土地储备制 度和供地制度改革以来的又经典案例。

世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 第三章土地市场分析 北京市土地市场分析 随着北京市推行土地储备制度的加强，政府对于土地级市场的垄断也将逐步得以实 现。

特别是自去年月日以来，北京市停止经营性项目国有土地使用权协议出让的口子 正式封死，经营性土地全部走招标拍卖挂牌的出让方式。

在房地产业内引起了土地供应 机制对北京房地产价格影响的大讨论。

年年土地出让总量汇总表 项目 年份 出让方式平方米出让总面积平方米 协议招标挂牌土地面积建筑面积 年 年 增长 近两年来，北京楼市因为各种原因，特别是受政策的影响，很多原本要推出的楼盘迟迟 不能入市，北京楼市新盘减少，是众所周知的事实，相反的事北京城市自身的发展和城市价 值的提升带来的购房需求却并没有因为土地政策和金融政策的调整而减少，而是持续旺盛， 因而出现阶段性供不应求的局面。

而所有这些需求持续旺盛的背后实际上都说明了点， 那就是北京的城市价值在被越来越多的人认识到。

北京市自从年推行土地储备制度以来，建立了土地有形市场，土地市场建设初见 成效。

北京市土地整理储备中心通过收购收回以及开发和组织直接入市交易等方式，逐 步实现政府统供地。

目前市土地储备中心已成功地收购了宗国有企业的用地，收购土 地面积达公顷，投入收购资金为亿元。

年月至年月，由市政府和市 局批准纳入政府储备土地级开发管理的项目已经有个，土地面积达到了公顷，其 中，市中心作为主体运作的项目有个，土地面积有公顷授权分中心运作的项目有世豪大厦土地级开发项目项目建议书代可行性研究报告 第页共页 个，土地面积达多万平方米授权企业为主体实施级开发的项目有个，土地 面积达多公顷。

这些土地有望在今年年底和明年推向市场，以熟地的方式向市场供应。

随着政策的逐步调整，相信北京土地市场将会越来越规范越来越透明越来越成熟。

二海淀区土地市场分析 海淀区位于北京市西北部，是著名的高新技术产业区著名的风景旅游区和文化教育区。

根据北京城市总体规划年新的城市空间结构，即两轴两带 多中心。

在个城市职能中心区中，海淀占了两个中关村科技园区核心区和海淀后山科 技创新中心区。

以此带动了海淀房地产开发业的发展，使得土地越来越稀缺。

海淀区 年土地挂牌土地面积平方米，建筑面积平方米，总成交金额万元， 平均楼面熟地价元平方米。

年土地挂牌