，另方面投资者可获得较高投资收益同时还可促进当地房地产行业规范化发展，提升行业发展水平，为当地居民提供更多高性价比好房子。因此，本报告认为中恒江南第城项目具有较大投资价值和实施可行性。用档案体系加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见，主要从住房结构调整土地供应规划等个方面调控房地产市场。意见放宽了住房公积金提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属公积金账户余额，作为购房首付款未建立住房公积金，允许以建立了住房公积金直系亲属名义申请住房公积金贷款。政策对不同方向，不同主体影响是不同，在重庆实施意见中，明确提出了禁止任何名义集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场有效需求。闲置地按出让金收闲置费政策出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值投机行为，同时也在定程度上增加了开发商风险和资金压力。公积金政策出台第章项目建设背景第节国家宏观经济环境及行业政策法规自改革开放以来，我国经济体制历经了从计划经济向社会主义市场经济转型初级阶段，现已逐步走向了成熟健康发展市场经济时期，直保持着稳健快速增长水平。结构调整成效进步显现，从国家统计局发布各项指标看，年国民经济呈现增长快效益好低通胀良好发展态势，经济运行稳定性有所提高，发展协调性有所改善。年上半年，全国宏观经济也取得了全方位发展，工业增速呈现高位加快趋势，上半年工业增加值累计增长，同比增幅提高了个百分点。工业生产呈现出全面加快势头，个行业中有半数行业增速提高。企业效益逐月提高，上半年全国规模以上工业企业实现利润同比增长，继续保持较快增长速度工业经济效益综合指数，比去年同期提高点。财政收支也显示了良好态势，上半年财政收入同比增长，比上年同期多收亿元。城乡居民收入增加，上半年全国城镇居民人均可支配收入元，扣除价格因素，实际增长，增速比去年同期加快个百分点农民人均现金收入元，实际增长，虽然增速较上年同期回落个分析不确定性主要因素分析项目财务经济评价所采用数据大部分来自估算，有定程度不确定性。为了分析不确定因素对经济评价指标影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在财务风险。影响项目财务经济评价主要不确定性因素成本类变量因子这类因子有项目建安成本环境景观费用前期费用营销费用管理费用贷款利息等，其估算准确度直接影响到项目成本高低。投资估算表中各项成本费用估算是基于现行市场行情和定额标准确定，由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生定影响。收入类变量因子这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。其估算准确度直接影响到销售收入高低和投资周期长短。二敏感性分析第种情况成本类变量因子变化销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降及。即变化后成本估算成本费用成本变化率收益指标变化成本变化幅度净利润利润率年投资收益率投资收益变动指数第二种情况收入类变量因子变化经营成本不变，销售价格分别上涨或下降及，即变化后销售收入估测销售收入售价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益变动指数三综合分析上述图表分析表明项目财务经济评价指标对收入和成本变动敏感性较高，且收入变动敏感性高于成本变动敏感性成本增减，投资收益将增减，售价增减，投资收益将增减。项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来风险，同时也要确保项目优良品质，以品质提升来带动售价上升，获取更多销售收入。项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强风险抵抗力，当项目开发成本上升或收入降低时，项目仍可获得较高投资收益。结合前述项目实施背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降幅度应在以内。因此，项目投资安全性和基本收益具有较大保障性。第七章综合评价通过上述多方面详细分析研究评估，本报告综合评价认为中恒江南第城项目建设符合我国加快城市化进程政策导向，符合重庆市关于万州城市发展规划要求，有利于促进当地城市建设和社会发展。二项目规划设计科学合理理念先进配套齐全环境优美。符合以人为本可持续发展城市规划设计指导思想。三本项目开发规模品质档次经营理念都达到了地区行业先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好示范作用。四本项目将大量应用现代建筑新技专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建筑面积平方米。其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额，实现增加值亿元。房地产业主要税费出让金入库亿占同期财政收入，竣工商品房万平方米。年季度完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。全年接待海内外游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。据统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比增长工业产品产销率达到。全年实现工业品出口交货值亿元，同比下降。全年完成新产品产值亿元，同比增长，占全区规模以上企业。从产业比重来看，年万州区第第二第三产业比重为，较全国三产比重更为合理，显示了万州区较为良性产业发展格局。从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理发展趋向，第产业农业所占比重持续走低，而第二第三产业比重持续攀高，产业比重进步得到优化。二人口和就业情况年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万人全年人口出生率万州国民生产总值比较亿元年上半年规划十五规划万州国民生产总值增长率第产业第二产业第三产业，死亡率为，人口自然增长率，人口平均密度为每平方公里人。万州人口中至岁人口数量为万人，占总人口，这些人口都将是房地产市场潜在消费者。万州就业人口为万人，其中从事第二产业劳动人口为万人，从事第三产业劳动人口为万人。目前，万州区外来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。三住房情况从人均住房面积来看，万州区城镇居民人均住房面积为平方米移民占有定比例，这个数字大于重庆市平方米和全国平方米数字。受移民住房政策影响，部分城市居民通过优惠购房政策取得了住房，是人均住房面积增长主要原因。万州区城镇居民已经从过去解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋综合素质和性价比产生更高要求。万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件内在动因。万州区整体住房质量仍然处在非常低层面，低档次移民房占据很大比例，市区早期住房也存在建筑二经济环境风险评估根据万州目前经百分点，但仍然是多年来较高增长速度。消费品零售额增速加快，上半年全社会消费品零售额同比增长，比上年同期提高了个百分点扣除价格因素实际增长，比上年同期提高了个百分点，而且出现了二季度增速不下降反而上升近年少见情况。上半年，全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速比去年同期加快个百分点。其中，城镇固定资产投资亿元，增长，加快个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资亿元，增长，加快个百分点。年上半年我国出口额亿美元，同比增长进口额亿美元，同比增长。消费价格总水平基本稳定，上半年累计居民消费价格总水平比去年同期上涨，增幅同比低个百分点，在经济增长明显加快同时，消费价格涨幅没有出现明显加快，经济增长与消费价格走势背离比较明显。房地产方面，年月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资亿元，同比增长，增幅上升个百分点。住宅房地产开发投资占，其中，经济适用房开发投资占。东中西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中西部地区。年月，全国完成购置土地面积万平方米，同比下降，同比去年增幅回落了个百分点，低于商品房施工面积涨幅个百分点新开工面积涨幅个百分点。总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控目标方向发展住宅为主房地产开发投资平稳增长商品房施工竣工和新开工面积均大幅上升房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有个过程，还面临些问题是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距三是部分中心城市异地购房所占比较大四是房地产开发交易中介等环节行为不规范问题仍较突出。在房屋价格不断攀升情况下，国家和各个地方也出台了系列调控政策，从国八条到国六条再到国十五条，旨在平抑居高不下房价，打击短期投机行为。又比如出台规定要求开发商每个项目中套型建筑面积在平方米或平方米以下住房数量需占等。而年，央行还数次调高利率和存款准备金率，以有效地控制银行贷款额度。尽管如此，在长期经济向好远景下，中国房地产业发展仍处于上升通道中，并将在很长段时间内维持着上升取向。国家对房地产市场调控政策其目并不是遏制发展，而是对市场进行良性调整，可以预见在经过合理调整后，中国房地产发展将走得更远更健康。按照国际经验，当国民经济人均年产值达到美元至美元区间时候，这个国家消费结构将生巨大变化，住房汽车消费将呈现爆发式快速增长。国民经济是房地产发展源动力，是房地产高速发展最大引擎，是房地产发展决定性力量。最能决定房地产行业走向和未来因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济