十开发建设投资二八九第页共页三分年投资计划预测根据各项投资在开发建设过程中发生的先后顺序安排各年的投资计划，详见表。表建设项目投资估算总表序号费用名称合计金额年年土地费用土地出让金土地转让费征地费拆迁安置补偿费土地契税二前期工程费项目前期可研及市调费控规编制及调整费设计费国内设计费国外水文地质勘察费地灾及环评费三通平费用临时围墙模型制作费用三基础设施建设费用四建筑安装工程费用商业服务用房多层花园洋房小高层住宅高层住宅五公共配套设施建设费地下车库用房地下配套用房六间接费用项目管理费财务费用营销费用七开发期税费城市建设配套费人防易地建设费其他税费八基本预备费九涨价预备费十开发建设投资第页共页续表序号费用名称合计金额年年土地费用土地出让金土地转让费征地费拆迁安置补偿费土地契税二前期工程费项目前期可研及市调费控规编制及调整费设计费国内设计费国外水文地质勘察费地灾及环评费三通平费用临时围墙模型制作费用三基础设施建设费用四建筑安装工程费用商业服务用房多层花园洋房小高层住宅高层住宅五公共配套设施建设费地下车库用房地下配套用房六间接费用项目管理费财务费用营销费用七开发期税费城市建设配套费人防易地建设费其他税费八基本预备费九涨价预备费十开发建设投资第页共页第九章项目销售收入与资金筹措计划项目销售收入营业税及附加预测依据前面价格定位中对年销售价格的预测和今后每年价格的增长幅度，我们对今后各年各类型物业的销售价格进行了合理的测算。考虑到目前实行销售的价清政策，在我们调查分析确定的售价上我们把原五通费回收部分折到每年的售价上，根据目前的收费标准，我们取元平方米。每年的销售价格详见表。根据前述分析，本项目在年第个季度即可实现销售。开盘之初的前两个季度可销售，第三个季度销售，余下的在第四五两个季度销售完。项目销售总收入万元，其中小高层住宅销售收入为万元，高层住宅销售收入为万元，商业用房销售收入为万元，车库销售收入为万元。销售税金为万元。各类型物业的销售收入情况详见表。二项目的启动资金本项目的启动资金即项目从开发建设至项目开始销售止为万元。主要用于土地款的支付考虑全额支付前期工程费部分规费及部分工程款支出，需求计划为年第季度万元，第季度万元，年第个季度万元，第个季度万元。三项目资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有个渠道是项目自有资金，二是银行借款，三是销售收入用于投资部分。项目自有资金安排万元，用于年的土地费用支付及后续开发建设中的资金缺口。项目建设另需借款万元，剩余部分万元由销售收入补充，项目总投资为万元。项目资金筹措计划详见表项目资金来源与应用表。借款年利率取，共计利息万元，从楼盘销售收入中支付。项目损益表还本付息表详见表表。北部新区地块项目可行性研究报告第页共页表销售收入经营税金及附加估算表序号项目名称销售收入合计销售面积万年年年季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度销售单价元商业用房小高层住宅高层住宅地下车库销售收入商业用房销售收入开工面积万销售面积万小高层销售收入过对家庭发展趋势的关注实现以人为本的设计思想。家庭具有比纯粹的居住更为广泛的社会功能，因而也将赋予居住区更为生动的时代气息。因此，小区设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。概念六密切关注世纪人口结构的变化趋势。随着我国开始进入老龄人口社会，我们在设计中努力尝试为居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系统和专门的健身娱乐设施，为其活动提供开敞空间并引入阳光运动的全民健身理念，规划布臵了健身设施及场地，使居住者的活动范围不仅局限于居室。总平面布臵总平面布局顺应城市设计的架构，充分照顾到与城市道路的关系，结合地形与周边建筑，与环境协调共生。建筑布局以点线结合的方式，开合有度高低错落社区内部空间形态丰富多样，结合环境又具有可识别性各组团结合地形，形成围合，沿街空间形态各异，避免单调。交通组织车行流线为避免给城市干道带来巨大压力，将小区车行出入口地下车库入口全部设在次干道，充分发挥支路的交通功能，并将几个车流节点在支路上拉开距离合理布臵。外部人流则在整个项目的沿街面设计美观顺畅的人行道，并利用建筑的退让悬挑等手法变换空间尺度，形成商业步行街小广场等丰富的多主题的开放步行体系。总建筑面积万平方米，总平面布臵图及有关经济技术指标如下第页共页二方案二栋高层层栋小高层栋层栋层商业总平面布臵组团式布局，通过围合和半围合的方式，结合点式高层和板式小高层，并采用底层架空的手法营造出多个即又相互联系的居住院落空间规划中的高层建筑度角布臵，保证充分享受阳光，避免发生对视。同时，这种建筑布局的方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准。划分的商业用地，为以后商业开发的升级和功能的调整提供了很大空间商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。组团式布局，易于分期开发。设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水污水排放提供了便利条件。总建筑面积万平方米，总平面布臵图及有关经济技术指标如下第页共页三方案三栋高层层栋小高层层商业总平面布臵采用围合式布局方式，板式小高层围合用地四周，营造出超大中心庭院，四栋点式高层点缀在中心庭院内，创造了环境优美宁静的居住空间，提高了居住品质住区内形成南北和东西两个视线通廊，使住户能够最大限度的享受到自然景观商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水污水排放提供了便利条件。总建筑面积万平方米，总平面布臵图及有关经济技术指标如下第页共页四方案四栋高层层栋小高层栋层，栋层商业总平面布臵采用围合式布局方式，点式高层和小高层相结合，从主入口向内，建筑层数逐步提高，形成了项目丰富的空间层次小区内部建筑错落布臵，形成大小两个中心花园。同时，本方案建筑布局方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水污水排放提供了便利条件。总建筑面积万平方米，总平面布臵图及有关经济技术指标如下第页共页三项目初步方案选择根据前面的有关分析，结合对今后市场的个基本判断，我们初步选择方案做为详细分析测算的依据，项目的经济技术指标详见表表项目经济技术指标览表指标名称指标值比例备注项目总用地面积万亩项目净用地面积万亩容积率建筑密度绿地率总建筑面积万地上建筑面积万第页共页地下建筑面积万其中住宅用房万其中小高层住宅万层高层住宅万层商业用房万层公建配套万地下车库用房万地上考虑地下配套用房万第七章项目开发建设及销售计划开发建设计划由于本项目总建筑面积为万方左右，由栋高层和栋小高层组成，且项目的场地平整，无拆迁，周边配套设施齐全，可以实施快速开发。预计从取得土地到整个项目开发销售结束可以控制在年内。初步做下安排取得土地使用权年月市场调查及定位年月个月设计及报建年月年月个月工程建设年月年月个月项目销售年月年月个月开发结束年月二各期开发建设面积根据对市场的预期和开发策略的需要，各年开发量做如下设计第页共页物业形态合计建筑面积万年年季度季度季度季度季度季度季度季度年度开工面积万小高层住宅万高层住宅万商业用房万地下车库万地下配套万占总建筑面积比例三销售进度分析年月开始进行期约万方的开发建设，根据目前的预售条件估计在年第季度即可实施销售。根据对区域房地产市场的调查分析，区域的房地产销售速度大约有年左右，即开盘后年内基本可以售完。基于谨慎性原则，我们取个季度，销售节奏做如下设计，即开盘后的前两个季度各实现的销售，第三个季度实现的销售，第四五两个季度各实现的销售。因为区域商业氛围目前尚未完全形成，且为使所售房屋的价值最大化，商业用房在年不销售，而是安排在年下半年开始销售。第八章投资估算投资估算依据年全国统建筑工程基础定额重庆市基价表年重庆市市政工程预算定额年重庆市建设工程费用定额年重庆市安装工程单位基价表年重庆市安装工程费用定额重庆市建设综合开发办出版的房地产综合开发文件汇编中的有关文件第页共页建设工程配套使用的取费标准和相关文件重庆市建委系统行政事业性收费项目及标准重庆市工程造价信息及指数集团公司类似项目的结算经验数据资料其他相关资料。二建设项目总投资估算土地费用土地成本中土地价格综合价金，含转让费及出让金参照评估结果取万元亩，地上有少量临时用房，根据重庆市拆迁管理办法不予补偿，契税的税率为，计算基数为全部地价和的配套费。具体数据详见表。前期工程费前期工程费主要包括项目前期可研编制及市场调查费控规编制及调整费国内外的设计费水文地质勘察费及三通平费用。具体数据详见表。基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括供水供电道路绿化供气排污排洪路灯电讯环卫等工程建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管干道的接口费用。具体测算数据详见表。建筑安装工程费建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设备采购费用和安装工程费用等。包括商业用房地下车库用房小高层住宅及高层住宅的建筑安装工程费用。具体测算数据详见表。公共配套设施建设费主要是指为整个小区服务的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要物管用房医疗邮政及会所等公共设施用房。具体测算数据详见表。开发间接费开发间接费是指开发企业所属核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。第页共页主要包括管理费销售费用及财务费用。管理费按工程建设费用之和上述项的计算，销售费用按销售收入的计算，财务费用根据项目每年的资金缺口，自有资金考虑万元，最大偿还能