受本区域，充分挖掘本项目开发优势，将项目资源充分利用。可行性强，足以保证玉皇冠工程顺利实施。综上所述，玉皇冠项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理合法，拟建工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强抗风险能力。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景重庆投资环境综合经济实力显著增强。初步统计，十五期间重庆市地区生产总值年均增长，高于九五个百分点，年达到亿元，其中工业增加值达到亿元，均比年接近翻番。按常住人口计算，人均地区生产总值接近美元。全社会固定资产投资年完成亿元，五年累计完成亿元，比九五增长倍。社会消费品零售总额由年亿元增加到亿元。地方财政收入亿元，比年增长倍。金融机构人民币年末存贷款余额均比九五期末增加倍多。经济结构调整呈现可喜变化。工业经济总量质量效益同步提高，规模以上工业企业实现利润总额翻了两番多。北部新区和特色工业园区正在成为新经济增长极。非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由提高到项目总论项目背景项目名称本项目总体工程命名为重庆市玉皇冠工程，玉皇冠工程项目规划占地面积为，用地性质为住宅用地。开发公司重庆市房地产开发有限公司研究工作依据国务院建设部国土资源部重庆市人民政府市规划国土局颁发有关法规和政策房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，年月第版重庆市城市总体规划年年重庆市城市规划管理条例南岸区政府提供项目基础资料其它各种来源市场供需技术经济统计等方面相关资料重庆市年统计年鉴重庆市统计局网站重庆市房地产信用网核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,报告编制单位掌握有关资料和实地勘察调查有关资料。项目建设规模和内容项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造老区。本地块北瞰滚滚而来长江，东依重庆著名南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差重庆规划中南区，在定程度下需要本地开发企业带动下进行，本案启动起到了抛砖引玉效果。滨江路开发进入白热化，招商引资效果显著，弹子石作为重庆南区，要快速发展，更应充分发挥本地开发企业带动作用下，促进招商引资进行，以增强外地开发企业进住信心。九可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目建设所在地具有良好地理环境和较好投资环境。规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南岸分局提出规划设计要点限制性要求，并符合国家及重庆市相关居住区规划住宅设计消防等法规法令规范与标准。规划设计理念与重庆整体规划指导思想弹子石区域发展目标以及南岸规划建设方向相吻合。玉皇冠大厦策划方案总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划与国土资源局南岸分局原则上同意。拟建方案按计划进度进行开发建设，并按预期销售方案进行销售，将会取得较好经济收益，并具有定抗风险能力。综上所述，红楼江景城市花园工程在政策上是合法，经济上是可行。项目主要问题解决办法和建议项目在开发期间主要问题就是项目所在区域现状，弹子石是个新规划区域，基础配套设施不够完善，交通环境差，旅游及其他资源没有得到很好开发和合理利用，解决办法充分利用项目优势，请求政府对交通改善加快速度，然后然后利用项目将玉皇冠资源及其他资源整合。项目风险及防范建议面对社会经济发展状况带来风险如果将来社会经济状况发生变化，人民生活水平和经济收入水平降低，购买能力下降，另外旅游资源没有得到很好利用都会对该项目销售造成定影响。所以，开发商应密切关注社会经济整体发展状况和区域经济发展以及政府对旅游资源整合状况，如有异常情况发生，应及时调整开发进度和销售方案。面对来自建设资金投入风险如果开发商资金筹措不到位，将会造成建设工程后继资金短缺，可能成为烂尾楼工程。故开发商应与银行之间建立良好资信关系，保证自有资金投入量，并严格完善各项报建手续，建立严格财务监管制度。面对来自建设成本风险由于人为或非人为因素影响，直接或间接导致开发成本增加，影响项目盈利能力，同时也会增加贷款偿还风险。故开发商应密切留意工程进度及工程款现金流量，建立员工培训机制，努力提高企业管理队伍素质。面对来自周边楼盘竞争风险南岸弹子石目前已有些与本项目相似楼盘，他们各自所处地理位置都有不可忽视优势，商业业已形成氛围。因此，在本项目初汇丰银行中美大都会人寿中法水务沃尔玛香港查氏集团普天海尔等批国内外知名企业相继入驻重庆。务实推进渝港渝澳经贸合作。分别与四川贵州上海浙江广东湖北达成合作发展框架协议。五年累计利用内资亿元。各项社会事业取得新进步。取得家蚕功能基因组研究海扶超声聚焦刀手机通芯号芯片等批具有国际先进水平科技成果。初步具备乘用车自主开发能力。各级各类教育全面发展。年两基人口覆盖率达到，初中毕业生升入高中阶段学校比例达到，在校大学生人数在年基础上翻了番多。五年累计完成中小学危房改造万平方米。大学城建设初具规模。人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才万多名。文化事业繁荣，三峡博物馆奥体中心规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆修复新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项目重庆国际学校正式开工。区县文化体育设施建设有长足进展。广播电视村村通工程成效显著。重庆运动员在全国十运会上取得了比上届更好成绩。基本形成市与区县两级卫生监督疾病控制传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。儿童免疫规划四苗接种率达到，乙肝疫苗接种率达到。艾滋病结核病地氟病等重大疾病防治工作得到加强。开展个区县新型农村合作医疗试点。实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和少生快富工程，万人受益。紧贴民心办了批实事。城乡居民生活明显改善，年城市居民人均可支配收入达到元，农村居民人均纯收入达到元，分别比年增长和。五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业万人。城市居民人均住房建筑面积由九五末平方米增加到平方米，农村居民人均住房面积由平方米增加到平方米。城镇廉租住房保障面逐年扩大，多户双困家庭搬进新居。农村户高山移民和所有岩洞窝棚户住进了政府资助新房。基本建立以养老失业医疗工伤生育保险和社会救助为主要内容社会保障体系。五年间三次提高城镇低保标准和最低工资标准。建立了农村特困医疗救助制度。农村绝对贫困人口五年累计减少余万。解决了农村万人饮水困难和饮水安全问题。平安重庆建设扎实推进，重庆市刑事案件自年以来逐年有所减少，社会治安状况持续好转。强化安全生产监管，安装公路防撞护栏公里，基本建立了水上交通长途客运监南岸形象提升，促进经济发展。项目地块属性所制，需要建筑标志性城市。规划建设用地约亩，容积率为，建筑覆盖率为。居住户数约户，人口规模约人，总建筑规模约含地下面积建筑设计考虑地上层，地下层。地上层设计为架空层，考虑小区功能配套幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当架空景观绿化层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。玉皇冠建设工程主要经济技术指标总占地面积总建筑面积平方米容积率建筑覆盖率绿地率停车位个建筑占地面积其中住宅建筑面积平方米架空层平方米车库建面积平方米可行性研究结论市场分析市场状况去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。年和年，重庆市主城区商品房均价分别为元平方米和元平方米，同比分别上涨了和，而同期重庆市地区生产总值同比增长和，城镇居民人均可支配性收入分别增长和。可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。目前，重庆房地产市场供需基本平衡，投资炒房空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利情况下退出重庆。政府市场规范措施市政府采取了系列规范市场措施。首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场管理力度。在土地供应方面，目前重庆经营土地已实施招拍挂政策，并专门成立重庆市地产集团，作为级整治部门和土地储备中心。加强土地储备同时，政府加大了对闲置土地处理力度，采取了征收闲置费依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前，重庆市已完成了主城栋烂尾楼处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼处理做得更好。政府清理闲置土地具体措施上世纪年代中期，重庆土地市场存在些违规贩卖土地行为，由此形成了实力较弱开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力开发商又拿不到土地局面。为此，政府实施了系列对闲置土地处理措施，并严格按规定执行。比如，开发商在取得渝中区土地使用权年后便要动工，如果不动工，就要按照国家相关规定进行收回，并再次上市交易。通过这种方式，重庆市已收回了定数量闲置土地。市场发展前景最近几年，重庆平均增幅都在以上，财政收入年均增长幅超过了，年城镇居民人均可支配收入同比增长，为住房改善型需求提供了有力经济支撑。年重庆主城区商品房销售面积为万平方米，与成都贵阳西安昆明等西部主要城市相比，居第位，说明了重庆市房地产市场发展势头好。根据我们发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由平方米提升到平方米，未来年内将达到平方米，这为重庆房地产行业提供了需求保证和发展空间。项目建设进度目前本项目已通过重庆市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即时间段工作内容年月年底，项目上所有建筑动迁完毕年月年底项目主体竣工年月初主体工程，公开发售年月年月项目主要销售期年月项目后期尾盘销售投资估算和资金筹措投资估算根据玉皇冠大厦策划方案相关经济技术指标和规划设计说明，参考重庆市现行房地产开发般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，玉皇冠工程投资估算结果如下表玉皇冠工程投资估算表开项目总金额项目总金额万元发成本万