论综合以上分析和论证，该项目在技术市场和经济财务指标等方面都具有较强可操作性和安全性，该项目规化设计优秀，有较大市场空间，经济财务方面具备高收益性和稳健性特征，其实施主客观条件是成熟，项目实施具有很好可行性。来机遇，重庆十年后城市化率将超过全国平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之人口移至主城区，那么对于房地产产品需求量会有进步大幅度增加可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足市场补给能力，以及广泛多层次开发潜力。三可行性研究报告编制依据重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。国家省市颁布有关设计技术规程规范和有关规定。重庆重庆丰业有限公司关于丰业御景铭洲项目有关文件。重庆市规划局提供建设用地红线地形图。四可行性研究报告之内容及主导理念可行性报告主要内容项目市场分析及项目优势分析项目选址与建设条件项目规划方案项目实施进度安排投资估算资金筹目录第章总论第二章市场分析第三章建设规模与内容第四章项目选址第五章设计工程方案第六章环境保护第七章建设管理第八章经营管理第九章投资估算与资金筹措第十章财务评价第十章综合评介及结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论通过丰业御景铭洲项目组严密市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了丰业御景铭洲建设必要性和可行性，最后形成了本报告。报告编制过程中所遵循有关法律法规及政策无重大变化。项目所在地重庆市社会经济发展战略不发生重大调整。本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成重大影响。第节项目概况项目名称重庆丰业御景铭洲二建设单位重庆庆业置业有限公司重庆丰业房地产开发有限公司三项目负责人重庆庆业置业有限公司王晓燕重庆丰业标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表及销售进度估算表附表所罗列基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表。项目投资回收期本项目预算总投入为万元，主要在两年年建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知，到年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到年第二季度为止，累计净现金流量为万元，这说明项目总投资回收期介于年第三季度和年第二季度之间，即项目开工后年季度末第季度之间，经计算项目投资回收期动态季度月也即是说从年月份工程项目开工后，项目投资大概在年月份前就能够全部收回来，从年月后所产生销售收入就是项目投资收益。项目投资收益投资利润率投资收益总销售收入总投资项目销售费用万元注本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留物业闲置率，闲置物业资产净值暂未计入投资收益。投资利润率投资收益总投入主要财务指标本项目各项经济财务指标项目总投资单位成本元预期销售收入投资收益投资回收期月投资收益率附表项目资金投入计划表单位万元时间项目名称年季度季度季度合计土地出让金规划设计费拆迁安置开发成本室外工程建安工程配套设施其他费用开发管理费用开发规税销售费用合计附表资金来源结构及筹集计划表单位万元序号资金项目金额结构百分比资金用途预计到位时间备注企业自有自筹资金其中已完成投入现有货币资产项目回收规划设计拆迁安置土地出让金开发规税平基基础建安环境配套等年月全部到位年月年月内分期分批注入银行借贷建安环境配套等年月工程开工后即时到位项目销售回笼资金建安环境配套等从年月开始陆续回笼，并分期分批注入项目开发附表项目销售进度估算分析表时间物业销售年年年合计季度住宅车位商场销售比例销售金额万元附表开发规费和税费取费标准序号规税项目名称税费文号税费标准预算金额备注城市建设配套费渝价号以建面元缴纳工程监理费渝价号工程质量监督费渝价号建安工程造价千分之二人防建设费渝价号供水设施建设费按设计供水量元天吨缴纳规划许可执照年审费按工程造价收取电贴费渝价号按元千伏安计算电梯安检费渝价号电梯总价收取营业税及附加转让不动产金额征收其它附表项目现金流量表单位万。人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口万人，年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划，到年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加住宅需求量应为万。从以上数据分析，可以看出，重庆房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展趋势。居民收入重庆市市民总储蓄额已超过百亿元，以上财富集中在人手中，银行不断降息，股市风险不断增大，西部大开发建设与扩大内需经济战略，甚至海峡双方局势都让人意识到买房是最好储蓄手段。城市家庭人均年居住支出由年，增加到年元。居住消费总支出比重由年提高到年。到年末，重庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平方米计算，城镇每年对住宅需求量应为万平方米左右，年度需求投资总额约亿元，再考虑到城市化水平提高，住房分配货币化实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观。投资环境人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位，西部第位。根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长。收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。到年全市城镇居民收入将增长。年月城市居民可支配收入达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增长。城市自然环境略社会政治环境略政策环境重庆房地产开发主要政策措施►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。►调整税收政策，鼓励住房消费。►加大信贷支持力度，提高住房消费。►清理收费项目，降低住宅开发成本。►拓宽空置商品住宅消化渠道。►加强管理，完善配套设施。►加强对房地产开发项目方案审查和设计审查。►加强对房地产开发项目综合验收工作。►建立完善房地产交易市场，实行站式服务。►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设投入，完善住宅小区外配套设施，方便新开发区居住者生活。总之，在这样投资环境下，开发环境绿化按绿化面积计算地产开发有限公司张力丹四建设地点重庆江北区五里店立交桥五桂路五建设性质新建。政府补偿用地。六用地面积，七用地性质住宅商业办公八建设规模用地面积，建筑面积，住宅，商业面积，地下车库及设备。九总投资及资金筹措总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆丰业房地产开发有限公司自筹和以滚动开发形式解决。十容积率十绿地率第二节项目背景建设单位基本情况重庆丰业房地产开发有限公司成立于年，位于重庆市渝北区龙溪镇松石大道，在重庆地产业矗立已逾年，成功开发了龙脊小区，白鹤林小区，龙渝大厦，丰业小区等近万平方米项目，而即将推出丰业﹒御景豪庭，更是丰业人呕心沥雪后又佳作。在年，公司被重庆市工商局渝北区分局认定为重合同，守信用企业。公司实力雄厚，集开发策划营销物业管理于体，实行专业化流水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众结构年轻充满活力。加之公司管理上奉行以人为本，麾下精英团队精英永驻。公司立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着服务生活每天宗旨，以安居小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念居家时代。尤其是即将推出丰业﹒御景豪庭，无论从市场定位，户型设计，还是到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活渴求完美置业者精心雕琢量身定做。每处，每步无不彰显匠心独具。重庆庆业置业有限公司系庆业企业集团全资子公司。庆业企业集团实力雄厚人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资地域包括北京深圳大连昆明重庆等地。庆业置业秉承自强不息厚德载物企业精神，坚持尊重资本善待人才经营理念，凝聚了批既具专业水平又富有实践经验博士硕士群体，共同打造人才高地，创造企业品牌。二项目提出理由符合城市建设规划为了加快北部城区开发建设，结合江北区以及五黄路城市建设规划，根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订北部城区五黄路项目建设投资补偿合同约定，我司拟以以路换地投资模式所获得江北区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行庆业时尚社区巴蜀城项目组团工程开发建设。因此，该项目建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五黄路区域规划建设要求。区域市场消费需求增大北部新城大开发带动了江北渝北两个区经济发展，房地产业在这两个区发展也十分迅速，特别是以五黄路迅速北崛起，带动了红黄路红旗河沟黄泥滂红石路红旗河大石坝欧式条街为主区域快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民抢手货，金科花园皇冠丰业花园已经断货。迅速填补市场需求空白，释放江北区居民居住压力，对政府和民众都是件功德无量好事。企业品牌较好重庆庆业公司和重庆丰业房地产公司，是房地产市场上两支劲旅。曾经建设项目深受重庆市民宠爱。重庆丰业有限公