现金流量测算表单位万元三主要财务指标财务指标分析表序号指标名称指标值备注销售毛利率销售净利率投资报酬率自有资金回报率投资回收期静态月投资回收期动态月净现值，内部收益率土地增值率四敏感性分析分别按项目销售收入和成本变化幅度其中土地购置成本不变对本项目进行财务敏感性分析，折现率暂定为。为简化过程成本不分明细列示，得出项目经营成果敏感性分析结果如下表敏感性分析表单位万元五结论通过详细市场调查和研究，并经财务数据分析，本项目内部收益率，净现值为，万元折现率，投资报酬率，静态投资回收期个月。随着成本或价格在范围内浮动，其财务净现值均大于。综合以上分析和预测可以得出本项目基本可行。图单位亿元，都市区房地产投资房地产投资增长率年年年年年年年数据来源年重庆统计年鉴近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长，随着年以来重庆市房地产销售价格大幅提升和良好市场反应，大大增强了各开发企业投资信心，年是重庆市都市区房地产投资高峰，投资增幅明显放大。年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高增长水平。重庆市房地产开发完成投资额自年以来，长期保持高速持续增长态势。房地产开发投资强劲增长，表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强信心。重庆市都市区经济圈房地产市场供求图近年重庆市都市区商品房竣工面积销售面积及增长率表单位万，商品房竣工面积商品房销售面积竣工面积增长率销售面积增长率年年年年年年年数据来源年重庆市统计年鉴从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发销售规模快速增长，但同期销售面积增长率均大于竣旭辉集团重庆两路项目项目可行性研究报告编制单位旭辉集团股份有限公司编制时间年月第部分总论项目名称重庆两路项目二开发单位旭辉集团股份有限公司三报告编制单位旭辉集团股份有限公司四地块位置及环境地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻距宝圣湖不到米距离。回兴拥有丰富自然景观和生态资源个天然湖泊个生态植物园个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性工矿企业。宜人气候良好生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。五报告编制依据重庆市两路区地块挂牌文件二重庆市两路区地块控制性详规三重庆市国有土地使用权出让合同六主要经济技术指标项目总用地面积约亩项目总建筑面积地上建筑面积约万项目地块容积率地块性质商住用地主年月起销售整体均价，而其他参照比较项目价格为年月均价，考虑到时间上差异性，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照项目价格按照市场价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本项目价格系数为如下表所示，因此本项目市场可行性高。内容权数本项目文杰心海湾本区域内国瑞城其他地段春风城市心筑中心城区地段区位物业管理环境容积率总分功能系数项目售价成本系数价值系数以上两表数据来源由旭辉集团收集整第三部分项目工程进度安排说明图中兰线为假定二期主体结构按层考虑。第四部分项目投资估算项目分期开发计划本项目总建筑面积分两期开发，开发周期为四年。物业形态包括多层住宅高层住宅小户型公寓商业等。二项目成本测算表三项目总投资估算单位万元四项目成本进度计划项目成本进度表单位万元第五部分项目销售分析物业形态本项目产品类型为四种多层住宅高层住宅小户型公寓商业，均为出售，各类型面积详见下表。分物业形态面积明细及租售安排单位产品建筑面积租售安排备注高层住宅，出售多层住宅，出售小户型公寓，出售商业，出售，地下车库，出售共个合计地上地下二出售物业销售分析销售价格测算根据本可行性报告第二部分对市场环境研究分析以及价格测算所得出价格定位结论，本项目高层住宅部分销售均价统为元平方米，多层住宅部分销售均价统为元平方米，小户型公寓部分销售均价统为元平方米，商业部分销售均价统为元平方米。以下部分销售计划安排项目销售价格均依此为准。二销售计划项目销售计划表建筑面积年年季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度签约率签约面积签约单价元回款金额万元，签约率签约面积，签约单价元，回款金额万元签约率签约面积签约单价元回款金额万元，签约率签约面积签约单价元回款金额万元，小计，签约率签约面积签约单价元个，回款金额万元，小计车位个多层住宅合计商业年年时间合计物业形态位置地下高层住宅小户型公寓地上注本计划表销售回款率假设为地上建筑当月销售金额回款率第二月回款本月金额第三月回款本月销售金额季度回款金额由此累计得出。地下车位于签约当月回款第六部分项目经营成果预测与评估项目盈利预测利润测算表单位万元二现金流量分析项目资金筹措按照项目投资估算情况，投资商和发展商旭辉集团股份有限公司将投入自有资金先期支付整个项目土地成本，房地产市场消费需求将稳健增长。居民购买力不断提升刺激房产消费年城镇居民人均可支配收入元，同比增长资料来源年重庆统计年鉴。重庆人均收入随着城市经济发展在近年来得到了快速提高，成为房地产市场需求增长前提条件。城市化进程拉动城市住房需求增长十五规划明确年城市城镇化率将达到，其中将转移农村劳动力到城镇万人，而目前有近农村劳动力转移集中在重庆市主城区资料来源重庆十五规划，按此比例，未来年间万转移农村劳动力中约万左右农村人口将转移至重庆市主城区，将为都市区累计数量庞大潜在置业客户。定量角度根据定性角度预测，重庆房地产市场需求在未来保持增长态势，根据重庆统计局公布数据，年月，重庆市都市区完成商品房销售面积达万平米，预计年全年销售面积将达到万方，假设年市场年成交面积较年以速度递增，年市场成交量将为万方。重庆市都市区年商品房销售面积预测土地供应预测随着重庆新轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如对轻轨沿线土地供应会产生巨大带动作用。中心城区开发用地会继续以几何级数增长。随着城市发展以及主城区城市能级提升，必然带来人口经济持续增长，从而形成巨大土地消费市场。重庆都市经济圈土地供应进入高速增长阶段未来年左右是重庆规划都市经济圈发展黄金时期城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生价格预期，会吸引部分主力开发商进入区域市场。数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理商品房销售面积销售面积增长率年年年年年年年年预测年预测价格走势预测图近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析与预测近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约。资料来源年重庆统计年鉴结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长态势，若年市场价格保持平稳增长速度，预计年重庆都市区商品房销售价格将达到元平方米。二项目定位项目立地条件地段位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻，距宝圣湖不到米距离。项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅开发良好资源。交通状况项目正对面就是连通两路城区空港片区北部新区以及主城区重要通道机场高速。现有等十多条公交线路在此设站，通往阳光城龙溪镇杨家坪解放碑沙坪坝朝天门南坪烈士墓等地公交系统比较发达，交通极为便捷。配套生活配套本项目所处回兴片区是由乡镇改造而来新兴区域，区域内商品房销售均价商品房增长率年年年年年年预测年预测数据来源重庆市统计年鉴，预测数据由旭辉集团整理生活配套以满足居民日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行。目前区域内没有大型医院，但有不经济技术指标览表序号项目数量单位备注规划用地面积总建筑面积地上建筑面积可售面积按具体物业形态划分，如住宅商铺等其中多层住宅高层住宅小户型公寓商铺不可售面积地下建筑面积地下车库地下室不可售容积率建筑密度绿化率机动车位个预计竣工日期年月日预计交房日期年月日第二部分市场分析与产品定位市场分析重庆市经济发展概况重庆市都市经济圈经济发展状况图重庆市都市区近年来国民经济发展状况单位亿元数据来源年重庆统计年鉴年以来，重庆市都市区逐年增加，年平均增幅约。年整体经济增速高于近年平均水平注年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源年重庆统计年鉴。重庆市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势长期利好发展将为城市房地产业持续健康发展奠定良好基础。图宏观经济增长与房地产业发展关系根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段见上图，目前重庆市地区国民生产总值年实际增幅高达，房地产业作为城市经济支柱型小于大于萎缩停滞稳定发展高速发展房地产增幅总值亿元名义增长率年年年年年年年产业之处于高速发展阶段，具有较高投资潜力。重庆目前消费者状况图重庆市历年城镇居民人均可支配收入单位元，人均可支配收入元增長率数据来源年重庆统计年鉴从上表可以看出，由于重庆市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业长远持续发展。资料来源年重庆统计年鉴二渝北区经济规划及发展趋势分析本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况发展规划及经济发展趋势作相应分析。渝北区经济发展状况及经济地位图重庆各区近年来对比分析表单位亿元渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区年年年年年年年渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区数据来源年重庆统计年鉴年以来，各区均有较大幅度增长，其中渝北区九龙坡区及江北区三区增长幅度位列前三位，分别达和，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛发展。资料来源年重庆统计年鉴渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出地位，其年占到重庆市都市区资料来源年重庆统计年鉴。重庆市整体向北大趋势刺激区域经济快速发