和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场娱乐中心及安保措施。

同时，该项目建设很大程度上依赖于武清开发区发展，因而需强化本项目住宅商业与武清开发区整体规划结合，提高综合竞争力。

附图表图年以来房地产开发综合景气指数图年年天津市各季度房地产投资增速图年年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价趋势图年年四季度天津市各类新建房屋累计销售均价增速趋势图年年各季度天津市商品房销售面积及增速趋势图年年各季度天津市各类新建房屋销售增速趋势图武清区月成交套数走势图图武清区月成交面积走势图图武清区月成交均价走势图表项目投资与效益指标表表年部分宏观政策览表表年年天津市各季度房地产投资完成情况与全国对比表年年各季度天津市各类新建房屋累计销售面积表各施工阶段主要噪声源状况表交通运输车辆声级表主要经济指标表表项目总投资估算表表建筑安装工程费用估算表表其他费用估算表表投资计划与资金筹措表表经营收入估算表表开发产品成本归集估算表表项目盈利能力指标计算结果表表单因素敏感性分析表表项目建设对社会影响及相关措施表人用责任心树立公信力，用对社会贡献体现金侨企业价值。

迄今为止，累计投资或捐助公益事业超过亿元。

投资近亿建设湖南软件职业学院，可容纳来自全国各地名学生就读投资多万元建设金侨医院，解决当地农民就医难问题，专科特色不但饮誉三湘四水，还辐射到新疆北京上海广州深圳台湾等全国多省市及地区先后捐资数百万元，扶孤助残修建农村公路慰问西北广大农村贫困家庭上百万元捐资赞助湖南教育基金会，投资建立湖南软件职业学院爱心基地年月，湖南遭遇年遇冰雪灾害，集团捐资万元抗冰赈灾集团先后捐赠万元，赞助八足球联赛及在湘潭举行第届省运会，为湘潭文体事业发展做出了重要贡献。

集团董事长法定代表人任玉奇为十届十届全国人大代表，所提交取消农业税等份议案被全国人大常委会立案。

年来，金侨人在董事长任玉奇率领下，秉承诚信开明创新奉献企业精神，追求产品质量，树立企业品牌，提升企业文化，增强对社会目录第章总论项目名称及有关单位情况项目名称天津武清开发区金侨大道南区住宅工程项目项目建设单位概况可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制依据项目背景政策背景项目建设背景分析开发单位概况第二章项目概况拟建地点周边交通状况周边规划建设规模与目标建设规模建设目标项目建设进展情况项目投入总资金及效益情况项目竞争能力分析第三章项目选址及规划天津市及武清区定位与发展方向武清开发区定位与发展概况项目规划目标第四章市场供求预测分析宏观政策解析房地产行业宏观政策回顾天津房地产政策分析天津及武清住宅市场供需状况天津市房地产投资情况天津市商品房成交价格变动情况天津市商品房成交数量变动合同。

以避免不必要因素影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。

获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，预测就越精确，从而进行科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。

确保把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。

通过加强管理来控制风险良好项目管理是项目能否成功重要保证。

从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。

聘请有经验房地产专家进行指导非常必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第十三章研究结论与建议结论天津市作为跨越环渤海经济区和京津地区重点城市，未来城市建设目标为国际港口城市北方经济中心和生态城市，近年综合竞争力提升速度已跻身全国最快地区。

武清开发区作为天津市国家级开发区，是武清区域发展功能升级必然方向。

开发区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育医疗商业等生活配套完善，区域成长潜力较高。

把天津市作为金侨集团投资重点城市，符合战略发展方向。

金侨大道南区工程项目规划建设符合武清开发区整体发展方向，工程建设前景广阔。

从社会效益角度分析，本项目为天津市武清区规划建设提供高品质房地产产品，满足区域市场对于商品房住宅及商业用房需求，同时进步繁荣天津市武清开发区，项目建设将带来较好社会效益。

从企业经济效益分析，由于区域市场上对商品房住宅及商业用房有着较为旺盛需求，项目开发建设面临着良好市场环境及较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。

所以不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目建设有着充分必要性。

本项目按照现代商业及住宅模式构建优良住宅环境和商业环境配置完善配套服务设施以及极具文化内涵中高档物业。

项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，满足区域市场对于住宅商业用房需求，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。

同时，金侨大道南区项目作为金侨大道先期项目，项目承建单位无论从技术资金施工建设以及销售经验等多方面，均能够确保项目按照设计规划，按时建成入住。

项目具有较好经营效益和盈利能力，从整个经营过程考察，项目在保证本项目正常销售前提下，可以实现财务收支平衡，按照基准收益率计算，所得税后财务内部收益率为，财务收益净现值为万元，项目投资利润率为。

经测算项目财务指标较好，具有定利润空间，贷款具备定偿还能力。

综合上述，该项目建设符合产业政策以及项目所在地区域发展规划项目本身财务效益较好，且基本符合公司未来发展战略，初步判断该项目可行。

建议项目建设单位可应进步深化设计，可通过园林景观品质感较强外立面设计，突出项目所在区域生态生活环境升级。

同时通过示范区进行展示，跳出现有市场水平，打造区域标杆项目。

建议项目建设单位统筹安排金侨大道项目整体融资方案，统协调资金使用有效落实项目资本金来源，防范资金链断裂风险。

由于项目总投资和商品房销售价格波动对项目盈利影响较大，当建设投资增加较多销售价格减少较多时，计算财务指标而过，物华天宝人杰地灵，历来享有京津走廊美誉。

武清开发区定位与发展概况中国天津武清开发区是年月日经国务院批准设立国家级高新技术产业园区。

位于京津之间，规划面积平方公里，远期控制规划总面积平方公里。

其中期平方公里二期平方公里已出让完毕，三期平方公里正在招商。

开发区所在区位优势得天独厚，距北京市区公里，天津市区公里，首都国际机场公里，规划中首都第二机场公里，天津滨海国际机场公里，天津港公里。

交通体系开放便捷，周边分钟车程范围内，有京津塘京津京沪等高速公路条高速公路出入口个有京津城际铁路客运站处，至北京市区仅需分钟车程，至天津市区分钟车程有京山铁路客货运站各处等条国道在开发区内通过。

自然生态环境良好，绿化率达到以上，在质量管理和环境管理方面通过了国际标准认证。

服务环境优质高效，开发区管委会对开发区实行封闭式管理，区内设有武清区行政许可服务中心海关检验检疫局和国际保税物流园，为企业提供站式办公条龙服务，提供所有进出口业务服务，同时引进了多家金融法律财务等服务机构。

基础功能设施完备，达到十通平。

配套功能设施完善，建有大型商务写字楼星级酒店温泉公寓高级会馆廉租公寓双语国际学校连锁超市等。

建区以来，武清开发区共吸引投资总额亿元其中外资亿美元，引入个国家和地区企业近家，其中有美国艾默生和英格索兰日本东棉和住友韩国中粮等世界强企业家，有丹佛斯天狮南玻信义娃哈哈戴纳派克工业等余家国内外行业龙头企业。

形成了电子信息机械制造生物医药汽车及零部件新材料新能源等六大主导产业，六大主导产业投资总额和经济效益占到开发区总量以上。

建区以来，累计实现税收多亿元，年上缴税金占武清区财政收入半以上吸引直接就业万人，带动配套企业多家，间接就业万多人。

武清开发区已成为武清区对外开放窗口，经济发展主发动机，带动产业升级龙头和安置就业重要基地。

项目规划目标长期以来武清开发区优质住宅项目欠缺，致使许多高科技企业高管难以就地安居置业，更难以为这些来自海内外财智人士提供宜居购物商业氛围。

项目建成后将成为武清开发区内首个住宅及商业配套项目，餐饮娱乐，银行网点，市场超市等多种商业业态入驻后，不但满足高端人士居住需求，更为其购物休闲娱乐提供了便利，充分弥补武清开发区内高端品质生活配套空白，以高端城市综合体形象服务武清新城区，为开发区及周边常驻人口提升生活品质，改善居住环境做出重大贡献。

第四章市场供求预测分析宏观政策解析房地产行业宏观政策回顾年是我国楼市又个调控年，国家政府先后多次出台较为严厉调控政策，旨在维护房地产市场稳定，抑制房价快速上涨。

随着国家调控深入落实，各地政府细则也相继出台。

在本轮调控中，房贷政策限购政策执行是重点内容之，随着地方政府相继出台细则，二套房贷收紧政策在全国范围内推行。

年国务院出台国八条，年天津出台津十条奠定了继续房产市场调控主基调，系列组合政策从市场供给到银行贷款再到成交环节层层布控，主要情况项目销售前景分析价格水平去化能力产品需求第五章产品及经营定位产品定位目标市场定位项目分析产品价格第六章环境影响评价环境保护指导原则技术及法律依据环境保护指导思想环境保护基本原则环境保护基本法律编制依据项目场址环境现状生态环境影响预测分析生态系统影响分析对区域植被影响对周围农田生态环境影响水土流失影响分析施工期环境影响分析第七章工程项目管理项目建设与管理工程管理资金使用与管理项目建设招投标工程前期准备技术准备物资及现场准备其它准备现场工程管理组织管理第八章劳动安全卫生与消防劳动安全卫生设计依据及标准设计原则及防范措施安全卫生措施预期效果评价消防设计依据项目火灾因素分析消防设施与措施第九章投融资分析项目建设投资估算编制范围估算依据项目投资估算融资安排公司融资说明融资情况分析第十章财务效益评价项目财务评价有关问题说明财务评价基础数据与参数选取销售价格经营收入测算税费率选取说明项目计算期财务基准收益率成本费用估算财务分析项目盈利能力分析清偿能力分析财务平衡分析不确