收入现金流出小计开发产品投资管理费用销售费用营业税及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现净现金流量累计折现净现金流量注房地产开发项目主要税金为经营税费营业税及附加土地增值税和所得税。根据国家有关规定及目前企业运作情况，经营税费税率为左右，按总销售额征收所得税率为，先以销售收入进行预收，最后按项目实际利润进行补退。财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期年动态投资回收期年全部投资现金流量表续计算期第三年计算期第四年季度季度季度季度季度季度季度季度季度境为发展理念，以科学开发管理塑造时代精品为质量方针，以极强开拓精神和创新精神改善惠州人民居住环境为己任。满怀信心投入惠州这方热土建设大潮中。公司在项目策划工程设计工程技术工程建设经营管理等方面积累了宝贵经验，并拥有精诚团结追求卓越富有开拓创新精神高素质团队，而且资金充裕，具有雄厚经济实力和创新能力。展望未来，惠州金玉东方公司将按照打造百年长青基业，促进持续发展长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化策略，与时俱进，开拓创新，致力于成为中国投资领域创新者和领先者,放眼未来，公司将聚焦惠州区域，本着诚信为本宗旨，坚持信赖永远，托付生企业理念，脚踏实地，以良好服务态度，为客户提供了高品质物业及高素质物业管理。公司管理层情况母公司深圳市行行行实业有限公司是金玉东方母公司，创立于年。是中国珠宝玉石行业协会副会长单位中国珠宝玉石行业协会常务理事单位深圳黄金珠目录第章项目基本情况项目概况可行性研究报告编制依据项目背景第二章开发企业简介企业基本情况公司开发经营情况公司管理层情况第三章项目市场前景分析项目区情况房地产市场分析第四章建设条件和项目定位建设条件场址方案项目分析项目定位项目优势分析第五章项目建设方案项目建设规模项目进度计划项目销售计划第六章项目投资估算及资金筹措项目总投资估算资金筹措计划第七章项目效益预测项目收入测算投资成本测算税金估算利润估算项目财务指标核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,不确定性分析项目经济效益分析第八章还贷能力及风险分析项目还款能力分析风险评估第九章结论公司具备借款能力项目具备良好市场前景项目各项手续完善项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力第九章附表及附件第章项目基本情况项目概况项目名称惠阳金玉东方进行。项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力本项目只要工程按期完工，预计该项目税后利润为万元，全部投资财务内部收益率，累计财务净现值万元，动态投资回收期为年，据上述清偿能力分析，按公司还款计划在贷款期内公司还贷能力充足，同时项目利润空间较大。结论本项目具有很好市场前景。本项目具有良好地理位置等开发条件，加上市政府大力支持，项目风险很小。本项目目前已开工建设，建设手续完善合法。且项目有助于改善居民居住条件，完善园区配套，能创造出良好经济效益和社会效益，经济上具备还贷能力及较强盈利能力，经济可行，风险较低。第九章附表及附件项目投资估算表工程造价估算表项目销售收入估算表利润表借款还本付息表财务现金流量表全部投资项目施工进度计划表其他资料附表总体投资估算表序号项目名称总价万元备注土地取得费用二建安成本前期费用勘探设计费前期咨询费地质勘探费建筑面积元规划方案设计费建筑面积元建筑单体设计费建筑面积元三通平土地面积元报建费用规划报建费按工程造价计施工报建费按工程造价计监理费用按建安费用计建筑安装工程费用土建造价详见附表水电安装工程费详见附表电梯工程费详见附表高压配电后备电源详见附表消防工程费建筑面积元弱电工程详见附表智能化工程详见附表管道煤气详见附表人防设施费详见附表小区配套工程建筑面积元三工程其他配套费用建设单位管理费用按工程造价计不可预见费用按上述项之和计。四销售费用按销售收入五建设期利息六总投资额附表工程造价估算表序号建筑物名称建筑面积单价元总价万元土建造价地上建筑物工程地下室及基础工程安装造价水电安装工程费电梯工程费高压配电后备电源消防工程费弱电工程智能化工程管道煤气人防设施费小区配套工程小计附表项目销售收入估算表项目面积平方米单价元平方销售收入万元销售计划玉翠苑商住楼住宅，第年销售，第年销售第年销售商业，第年销售，第年销售第年销售玉印山花园，第年销售，第年销售第年销售商业街，第年销售，第年销售第年销售车位个元个第年销售，第年销售第年销售小计附表利润表序号项目合计计算期销售收入销售收入营业税及附加销售营业税土地增值税总成本费用其中开发产品投资管理费用财务费销售费用利润总额所得税按税后利润提留法定盈余公积金提留公益金提留任意盈余公积金可分配利润未分配利润注开发产品投资第年土地为全部投入，建造成本投入第年投入建造成本。所得税缴交第年所得税按销售收入为基数乘以预扣，第年所得税按正常缴交后扣除第年所得税。附表借款还本利息计划表序号项目计算期借款年初本金余额本年借款本年还本本年应计利息本年还本付息其中最高增长水平，显示出惠阳经济非常强劲发展动力。居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向元由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关，据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育文化旅游和投资消费所占比例将会越来越大特别是住房汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠阳房地产正处于高速发展阶段。地理位置周边环境及生活配套设施房地产市场状况商品房供应量稳步增长，市场进入快速发展阶段惠阳区房地产开发投资继年首次突破亿元后，年又突破亿元，年达到亿元，三年投资合计亿元，是年累计倍。年商品房销售面积环比增长分别为倍倍和，显示销售面积继年井喷后，开始进入连续大幅增长阶段。年在政策和市场双重影响下，商品房销售出现年以来首次负增长。年全区房地产开发企业家，商品房销售面积万平方米销售金额亿元，分别比上年下降和，销售平均价格为元平方米。年房地产开发投资连续成倍增长，并逐步迈向大盘品牌时代，市场销售火爆，价格飙升，掀起新轮飞速发展热潮年进入理性调整期投资增幅回落，市场销售开始由旺转向低迷，但价格保持平稳。从年开始，在全国房地产供需市场进入新轮增长阶段同时，惠阳本地房地产手市场出现了量价齐升局面，之前段时间库存产品正在以较快速度消化，房地产供应市场出现较大需求缺口。商品房供需保持平衡在年前，惠阳区商品房基本上是以消化历史遗留空置物业为主，年度惠阳市场总销售量为套，销售面积万平米左右。目前，在当地市场以上购房是作自住用途，投资比例为左右，由此可见，市场健康度良好，还有极大发展空间。惠阳大亚湾住宅市场经历了快速发展期调整期复苏期三个阶段，目前处于复苏期阶段。受深圳市场回暖影响及长时间刚性压抑释放，投资需求复苏，年上半年惠阳大亚湾市场路飘红，半年销售量已接近年全年成交总量，成交均价路上扬。产业园区内住房刚性需求大，完善产业园区社区化金玉东方黄金珠宝首饰生态产业集聚基地至今为止，已经引进了多家珠宝企业进驻，其中大型珠宝企业就有多家，整个园区可容纳至万就业人员。在这些大型珠宝企业带动下，且园区内具有庞大生活设备需求，将会吸引更多企业包括与珠宝相关外资企业会进驻到园区内生产以及发展，领域包括原材料工具零售设计物流衣食住行休闲娱乐等等。日后园区内生活商业及办公配套设施将会十分完善。预计年下半年有三分之二企业可以入驻，至年可以全部招商入驻。预计完全入驻后整个园区有企业多家，员工人数达万多人，园区产值亿元左右。因此园区内房地产市场有着巨大紧迫刚性需求，与此同时，需要配套定商业等服务设施。市场客房地产开发项目项目单位惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司建设地点惠州市惠阳区新圩镇长布村用地面积项目总用地面积建设规模总建筑面积，其中住宅面积办公面积商业面积。地下停车位个。建设总工期个月项目总投资计划投资万元申请贷款金额人民币万元贷款方式抵押担保贷款可行性研究报告编制依据惠州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要广东省企业投资项目核准暂行办法粤府号惠州市惠阳中心城区分区规划项目用地红线图及规划设计要点项目单位提供其他资料。项目背景项目提出理由与过程年，惠阳区房地产开发业完成投资亿元商品房建设施工面积万平方米竣工房屋面积万平方米商品房销售面积万平方米。商品房销售额万元。随着年撤市设区成为惠州市三个中心城区之后，开启了新轮城市建设热潮。不断加大基础设施公用事业人居环境建设投入，城市建设突飞猛进，市容市貌日新月异，城市形象和品位大为提升。相继完成了惠澳大道新秋公路惠南大道惠阳段及城市主干道白云路长安路人民路万顺路承修路开城大道东华大道金惠大道北环路等道路及淡水铁桥人民桥东门桥建设和改造，全面完成了全区个行政村公路村村通目标建成了城区生活污水处理厂和垃圾无害化处理厂，改造了批排水污管网和城市美化亮化工程市政广场大剧院图书馆档案馆体育馆文化体育公园青少年宫老年人活动中心等相继建成投入使用，供电供水通信教育卫生等设施建设日臻完善。与此同时，棕榈岛中铭豪园瑞景居昊康花园中区华府锦江国际丽江花园锦绣东方半岛号东方新城金碧雅苑等大批上规模上档次住宅小区先后建成，大大加快了城市化进程。虽然目前整个房地产行业受全球金融危机影响，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率减免税费降低房贷首付降低住房交易税费等，以及国内经济快速复苏，全国房地产市场日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化东风汽车和记黄埔等多个特大型项目利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳小时生活圈提出深圳地铁三号线延长线直开至惠阳，再加上深厦铁路开工建设，许多有实力房地产开发商纷纷进驻惠