值财务内部收益率财务投资回收期动态年自年初起计金沙云庭项目初步可行性研究报告项目名称金沙云庭开发商天拓臵业姓名学号班级至超过了历史同期最高水平。年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房供应与销售呈现出两种不同走势。月以前，单月供应及销售大体上呈现供销同涨态势。而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政策影响。供应与销售量持续下降，反映出市场各方对后市政策导向和市场发展方向观望情绪依然较大。月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现倒走势。本周均价走低，新开楼盘价格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，日至日成交总量仅套，再创新低。图年月成都市商品住宅新增供应量供应面积万数据来源成都市统计局成都历年住宅市场投资状况表成都市历年普通住宅投资走势表单位亿元单位亿元年年年年年年年投资完成额住宅数第部分项目概况宗地位臵金沙云庭该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。二宗地现状四至范围东面是金沙西苑楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。此处地势平坦，与周边地势持平。宗地内无水渠及较深沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响因素。该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅米。是内金沙高尚住区内最后可开发低密度风景住区。三项目周边社区配套交通状况公交车状况公交路金沙遗址路站下路路金阳路站下路金凤路站下路青羊大道北站下路金沙车站下。该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。该宗地位于规划地铁号线沿线，以后交通将更加便捷。教育状况在教育状况方面，则有以下多所学校金沙幼儿园金沙小学石室联合中学金沙西园分校青羊实验中学实验外国语学校西南财经大学。金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合核准通过，归档资有建筑多为小高层建筑，形象相对较好，档次中等偏上，项目本身地块规模大规划没有太大难度，加上目前金沙片区房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近中海金沙府金沙西墅保利金香槟等项目规模大，配套齐全，对本项目具有定影响。这些都是本项目开发时将要遇到问题，针对以上问题，本项目需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。总来说，本项目走中档精品路线是唯选择，但只有树立较高物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目认知度，最终使项目销售取得理想效果。三项目风险及防范建议本项目在地理位臵建设规模市场影响力等方面与成都中心城区档产品有较小差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，有定风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观户型设计园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。第九部分附件项目开发成本估算表附表单位万元序号项目投资年份年年年年年合计总投资支出合计土地费用土地出让金征地费城市建设配套费拆迁建设配套费二前期工程费规划勘测费可行性研究费三通平费三房屋开发费建安工程费附属工程费室外工程费四其它费用五销售费用六管理费用七财务费用八不可预见费九税费项目开发成本期间费用结转经营成本资金来源与运用表附表单位万元序号项目经营期合计年年年年年资金来源经营活动产生现金金来源其中预售收入销售收入出租收入筹资活动产生现金来源其中自有资金预收收入银行借款其它负债其他来源上年盈余资金合计二资金运用建设投资支出经营期营业成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用所得税盈余公积应付利润其它偿还借款及盈余资金其中偿还借款款盈余资金合计项目损益及利润分配表附表单位万元序号项目年年年经营收入减经营成本销售费用经营税金及附加二经营利润减包括其他费用财务费用三营业利润减税前弥补以前年度亏损四利润总额减所得税五净利润加年初未分配利润上年利润调整可供分配利润加盈余公积补亏减提取盈余公积其中公益金应付利润年末未分配利润经营净利率说明外币收入折合为人民币计算。股份制或中外合资企业表式可参照财政部有关会计报表格式进行调整。现金流量表全部投资附表单位万目中，均价在元以上项目就多达个，新增供应面积万，占到主城区新增总量，拉高了整个成都市区房价。年成都郊区新盘均价为元，较年郊区整体均价增长元。区域均价方面，市中心因其土地稀缺性而高居价格首位，新盘价格为元市区和郊区价格没有出现明显断点，说明郊区与市区价格差距在缩小。年全年，成都市新开住宅楼盘个，供应面积约为多万。其中主城区新增楼盘个，新增供应面积接近万，占到总体供应，郊区新增楼盘个，新增供应面积约为万。同时，作为成熟社区聚集两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应热点区域，新增供应量为万，该两个区域供应量占到全年主城区供应总量。在年年系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万，比年上涨。从年各季度新房销售情况来看，各季度成交面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。三区域房地产市场特征城西市场背景简述从城西这个大区域市场来看，目前二环以内已经逐步趋于饱和，只有富临清江雅居盛世草堂和内双楠几个小户型楼盘，开发重点集中在二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中片区羊西片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙片区。金沙片区位于青羊大道与西三环清江路与羊西线之间区域，金沙遗址使得金沙片区承载了厚重历史文化底蕴，也为金沙片区房地产开发提供了政策上优势。整个区域土地储备量大，具有相当潜力。除了举世闻名古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题摸底河公园华贵皇陵公园洗练厚重汉代廊桥公园多个大型生态文化公园构建起该片区多重生态屏障。作为成都住宅开发片新兴热点区域，金沙片区基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都第四商圈。表目前该区域主要在售楼盘有楼盘名称地址类型均价元平方米开盘时间七里溪香青白江同华大道号住宅东麓驿境青白江学苑路号住宅揽胜金沙青羊清江西路号住宅金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅金沙海棠青羊蜀鑫东路号住宅中海金沙府金沙遗址博物馆旁别墅英伦金沙金沙新域清水滨河路号高层金沙西墅青羊金沙遗址旁别墅保利金香槟青羊西三环大道以北小高层数据来源成都市房管局城西区域市场特征消费需求力度大，消费者构成多元化城西拥有丰富历史遗迹众多水系以及优美环境，西贵传统观念仍留有历史烙印，住在城西居家理念不仅吸引了大量成都消费者，还吸引了成都郊县市甚至川外消费者，消费项目市场风险。资金风险对策从自有资金料。未经允许，请勿外传,中学金沙西园分校。医疗水平在金沙云庭周围，有多家医院，包括成都金沙医院成都妇女儿童医院西区医院中医附院四川省人民医院满地可医院。大型购物中心主要商场和菜市场周边商场包括西单商场欧尚麦德龙家乐福光华店和金沙大型室内菜市。银行周边银行包括有中国银行建设银行农业银行工商银行成都商业银行交通银行金沙支行兴业银行恒丰银行。其他在金沙云庭周边还包括有加油站中餐厅火锅餐厅快餐酒吧茶楼美容院洗浴健身中心等等。四项目周边环境金沙云庭在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。然而该宗地被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利。五市政配套道路现状及规划发展目前为止，金沙云庭周边道路状况十分良好，蜀金路金沙遗址路清江西路金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。供水排水完整无破损，通讯有线电视电话网络完全接入。六规划控制要点该宗地总占地面积是平方米，建筑面积是平方米。总净用地面积为亩，规划设计条件中规定绿化率容积率，建筑密度总，建筑高度米，此宗地为二类住宅用地可兼容商业。七土地价格由成都市国土资源局查询得知，该宗地编号于年月日进行公开拍卖，起始价为万元亩，成交土地价格为万元亩。则，该宗地总地价为万元。第二部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属国有建设用地土地使用权归属开拓臵业土地用途商住混合用地土地使用年限住宅从年月日至年月日，还剩年零个月，商业从年月日至年月日，还剩年零个月规划规划所有权归属国有建设用地规划用途商住混合用地规划土地使用年限住宅年，商业年二政策性风险评估由于该宗地周边金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在万平方米左右，是由政府组织实施项目。该项目上马定会对金沙西墅居住区造成定压力，政府出于地方保护原因，会控制该区域商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策原因，该项目立项会遇到较大阻力，但我们分析，根据公司与当地政府良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。三总体评价该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓臵业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。第三部分市场分析年房地产市场政策动向从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了些地方细则，至今仍有部分城市未出台新国十条执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。全国各地目前表现基本致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到定效果。新政局部奏效，市场快速触底抑需求初见成效新房成交跌至低谷首先见效是需求被全面抑制。随着非基