国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处将军路片区为近两年住宅开发热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。劣势江宁市场供应量大，市场竞争激烈。未来年内，仅南京城南和江宁板块就有约万平方米供应量，且江宁地区在建项目地价普遍低于本项目。付款时间短，压力大，资金成本高。商业规模大，现有居住人口尚不足以支撑，公司缺乏相关开发经验，有定操作风险。目前周边社区配套人气不足，生活氛围还有待进步营造。道路通畅，但目前公共交通数量少。江宁区年底才撤县设区，还不是成熟城区概念。机场高速有定噪音影响。二结论与建议综上所述，该地块是江宁最好地块，也是目前价格区位等综合地块质素最适宜万科开发项目。建议参与挂牌。平米多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。江宁区简介紧靠南京主城南部，紧邻环线。年撤县设区。面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。到年持续高速增长，年均增长率。年达亿元，占南京总额。人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平。二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积。东山新市区是南京城三区中区年调整后南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区新城市建设格局。城三区规划如表所示。东山新市区是人口导入区东目录决策背景内部因素二外部环境第部分项目所属区域介绍江宁区简介二东山新市区简介现项目合计利润体现年年年年结算面积平均售价元营业收入万元营业税及附加万元单位成本元销售成本万元项目利润万元期间费用万元其中管理费用万元销售费用万元税前利润万元所得税税后利润万元单位毛利元单位净利元表现金流量表项目年年年年年合计现金流入销售面积，销售额，回款额，小计，现金流入现值，二现金流出付地价款付工程款，开发间接费，期间费用，项目投资合计营业税及附加，所得税，小计现金流出现值，三净现金流量四累计净流量五平均资金占用六资金成本第八部分竞争对手据了解，截至答疑截止日期月日，另有家发展商到江宁国土局咨询了解本项目，其中家为江苏建江工业有限公司，另外，江宁本地发展商中，江山和武夷曾参加了最近江宁区土地挂牌活动，并表现出较强实力，需要重点关注。南京江山房地产开发公司江山为江宁本地发展商，曾开发万欣花园，目前在建项目为万欣翠园，建筑面积万平米，尚未公开发售。江山参与了年月土地挂牌，与南京基础设施开发总公司争夺地块，最后轮才放弃，最高报价万元楼面单价元平米，比中标价低万元。总体来看，江山报价比较理智，加价幅度小，般采取紧跟策略，较难甩掉。南京武夷房地产开发有限公司年成立，香港武夷集团有限公司控股，香港武夷集团为上市公司中国武夷主要分公司之。成立以来，武夷在南京有个开发项目武夷花园和武夷绿洲，其中，武夷绿洲位于江宁民营科技园，目前尚未推出，武夷花园位于江宁岔路口，占地面积万平米，建筑面积万平米，其中期已经入伙，期今年月交付，第期即将开盘，明年全面封园。总体开发水平般，但在江宁有较高知名度。由于长期在江宁岔路口开发，因此，武夷积极参与，方面反映出武夷对江宁市场依然充满信心，另方面，其报价也最能体现地块真实价值。年月初，武夷竞买位于东山岔路口占地万平米亩汽车城地块其中，住宅用地亩，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低。年月底，武夷同时竞买和地块，其中地块以参与为主，只报价次，报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低地块为其主攻地块，最后轮才放弃，最高报价万元，合楼面单价元平米，比中标价低万元。第九部分综合分析与建议优劣势分析优势启动快。前期东南大学已花费近三年时间从事场地拆迁基础配套设施建设工作，现场地已拆平，相关市政配套已通到地块周边，交地后可迅速投入开发，满足南京公司年结算需要，并可成为南京公司年核心项目。规模大。为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。增值潜力大。按照南京市政府有关规定，国有土地协议出让最低价江宁区为元平方米，折合每亩约万元左右，观环境宗地紧邻周边住宅开发教育和科技园产业气氛浓重，但目前入住居民相对较少。宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好文化氛围。宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。周边噪音分析机场高速车流分析白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少，车流量较少。噪音分析主要噪音源为机场高速车流噪音。宗地东侧边界距机场高速米处噪音，南北两端高中部低，噪音强度，最高噪音强度，位于宗地内土坡上约米高。宗地内部及其它侧边界平均噪音强度为。六交通出行道路宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等。与南京市中心联系距离新街口公里，车程分钟可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽米，双向六车道。可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。与江宁区政府所在地东山镇联系距离公里，车程分钟主要有三条道路秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。天元路红线宽米，三块板，双向四车道。公交出行由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线路较少不方便，但随开发区内住宅开发量和入住居民增加，预计公交将很快得到改善，届时无需设小区巴士。条公交线路通往主城路每分钟班车，连接主城雨花台与河海大学，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北侧米时雨线连接主城雨花台与东山，将军北路站位于宗地北侧米。均为无人售票车，由于道路宽车辆少上下乘客少，由宗地至雨花台仅分钟。主城雨花台至宗地最晚班次，宗地至主城雨花台最晚班次。路连接主城与东山，路连接主城与开发区，但最近站点距宗地均在公里以上，超出步行距离，乘车不方便。轨道交通规划有两条连接市中心轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到年才通车。根据全市轨道交通规划，地铁号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口机场地铁号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。由于号线年开工年才能建成，因此条规划地铁线建成时间均在年以后。号线建设时间较号线早，预计年前后可能开工，但距宗地约公里，已超出步行范围。七生活配套生活配套区域分布宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路主要为银行邮政电信超市酒店药店等基本生活配套，商场医院等大型配套主要分布在东山镇。最近集贸市场离小区约公里。其它重要配套有超市麦德龙欧倍德，距宗地公里。中小学英华国际学校南三江宁开发区简介,第二部分项目概况宗地位置二宗地四至范围及规划要点三项目渊源四宗地现状五宗地紧邻周边环境六交通出行七生活配套八市政配套九土地出让条件与程序十地价分析第三部分法律风险分析项目风险点及风险可能性预测二风险控制手段三总体评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分市场分析南京房地产市场简述二江宁住宅市场分析三开发区商业市场分析四项目产品建议书五本项目在同价竞争市场中优劣势分析六本项目在所属区域市场中竞争优劣势分析附件江宁及周边片区典型楼盘,第五部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第六部分工程及销售计划期开工时间确定二开发销售计划第七部分成本及投资收益预测方案商业按万考虑，商业用地地价自己分摊,方案二不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊,第八部分竞争对手第九部分综合分析与建议优劣势分析二结论与建议决策背景内部因素本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲战略南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发项目类型，南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下步开发中档项目创造了条件。二外部环境本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口职能，江宁开发区在南京个国家级开发区中仅公里。宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。牛首祖堂风景区为南京五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设黑森林旅游度假区。二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表项