给不足。

另外需要特别点到是，年郑州市房地产市场上小产权房在喊打声中也遭热捧，部分开发商不甘落后，抢分市场杯羹。

年各行政区商品住宅销售情况年郑州市各行政区商品住宅销售对比情况万平方米二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区年销售年销售增幅年郑州市各行政区商品住宅销售占比情况万平方米金水区惠济区管城区中原区郑东新区二七区从住宅销售区域分布上看，金水区郑东新区和管城区依然是销售热点区域，三区销售总量达万平方米，占全市住宅销售。

结合商品房销售情况，说明商品住宅仍是郑州市商品房销售主体。

金水区商品住宅销售万平方米，仍居各区之首，占商品住房销售总量郑东，城市重心逐渐向东部过渡。

贯穿城市京广陇海两大铁路干线交汇于城市中心，将城市划分为西北东南两大产业带和东北西南两大城市板块。

小结郑州城市定位为区域性中心城市，现代商贸城，未来发展目标是构筑中原城市群经济隆起带，建设成为现代制造业高新技术产业集聚地，现代服务业中心和现代农业示范带，河南对外开放主平台。

年，郑州经济总量将达到全省，人口达到万左右，经济发展重点是装备制造业，加速推进新型工业化进程，最终次性提升城市品位和档次，为实现中原崛起更好地发挥辐射带动作用。

经济技术开发区概况郑州经济技术开发区创办于年月，总体规划面积平方公里，年月被国务院批准为国家级经济技术开发区。

年对区内及周边个行政村实行代管，管辖区域扩大为平方公里。

郑州经济技术开发区位于郑州市东南部，规划范围北边界为陇海铁路，东边界为京珠高速公路西边界为机场高速路南边界为机场高速与京珠高速公路交汇点，辖区面积平方公里。

开发区距市中心公里，距市中心组团边缘公里，距建设中郑东新区中心商务区公里，是郑东新区生态工业园区和产业支撑区。

郑州经济技术开发区按照以现代工业为主以吸引外资为主以出口创汇为主致力于发展高新技术产业发展定位，区内规划有河南郑州出口加工区河南省留学人员创业园郑州高新技术创业中心三大国家级政策园区和汽车产业园信息产业园高科技工业园等主导产业园区。

郑州经济技术开发区是河南省惟国家级经济技术开发区，在我国中西部第家全面导入战略，是中原地区扩大开放吸引外资扩大出口前沿阵地，已逐渐发展成为河南省郑州市外商投资集中区出口创汇基地产业结构调整先行区和高新技术成果产业化有效载体。

郑州商品住宅市场分析郑州市商品住宅整体投放情况年商品住宅整体投放情况年郑州市商品住宅投放情况万平方米商品住宅投放增幅年以来，郑州市商品住宅含多层高层别墅经济适用房投放量持续快速增长，年度总量达万平方米，同比增长，住房供应量增长较大，有利于缓解需求过旺过热局面，稳定房价。

年月度商品住宅投放情况年郑州市商品住房月度投放情况万平方米商品房投放商品住宅投放与商品房各月投放图对比可知，住宅开发是商品房市场主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量增长变化。

年郑州市商品住宅不同物业类型投放情况年郑州市商品住宅不同物业类型投放对比情况万平方米年投放面积涨幅多层高层别墅经济适用房年郑州市商品住宅不同物业类型投放面积及占比情况万平方米高层别墅经济适用房多层从住宅供应物业结构上看，近年来由于城市建设用地稀缺和土地使用价格上涨，开发密度相对较高高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达万平方米，同比增长，占当年住宅投放总量比重已达到，成为住宅市场主流产品，而建设密度相对较低多层住宅年新增供应量仅有万平方米，较上年度降幅达，占住宅投放总量比重从年下降到。

年别墅市场新增供应为零，主要是近两年来，郑州市严格落实了国家关于停止别墅等高档住宅开发建设有关规定。

年郑州市继续加大经济适用住房开发建设及市场投放力度，全年新增投放万平方米，较上年增长，但占当年市区商品住宅供应总量比重仅有，依然偏低。

郑州市各行政区商品住宅投放情况年郑州市各行政区商品住宅投放面积及占比情况万平方米金水区郑东新区管城区二七区中原区惠济区年郑州市商品住宅投放热点区域仍然是金水区郑东新区和管城区，与近年来郑州市倡导城市发展东移北扩格局相吻合。

其中，仅金水区商品住宅投放面积为万平方米，占全市商品住宅总投放量，主要是前几年郑州市开发企业手中存量土地主要集中在金水区和农业路以北地区，受国家宏观调控政策影响，加快了开工建设和上市速度。

郑东新区开工建设以来，累计已批准万平方米各类商品房上市销售，其中住宅万平方米，年首次出现年度上市量下降，表明今后新区商品房建设将从速度和绝对量快速上升阶段，逐步向居住条件改善和质量提高以及入住率提升阶段过渡。

郑州市商品住宅整体销售情况年度郑州市商品住宅整体销售情况年度郑州市商品住宅销售情况万平方米商品住宅销售增幅年以后郑州市商品住宅销售量呈逐年上升趋势含多层高层别墅经济适用房，年累计销售面积万平方米，同比增幅为，商品住宅需求依然保持旺势。

年月度郑州市商品住宅销售情况年郑州市商品住宅月度销售情况万平方米商品住宅投放商品住宅销售图在年商品住宅月度销售过程中，月度整体销售走势平稳，月受新项目集中上市影响，商品住宅销售量突增，当月及以后销售量都较高。

年商品住宅不同物业类型销售情况年郑州市商品住宅不同物业类型销售占比情况万平方米经济适用房别墅高层多层全年高层销售量最高，为万平方米，占住宅销售总量，占比较去年上升个百分点多层住宅销售量次之，为万平方米，占住宅销售总量，但占比较去年下降了个百分点与当年市场新增投入结构变化基本致，高层住宅逐渐成主流，多层住宅日趋稀缺。

年经济适用房销售万平方米，占全年商品住宅总量，较去年增幅为，表明政府在逐步加大经济适用房供应力度。

同时，从多层住宅销售比例和新增投放比例分别为和，经济房销售和投放比例分别为和情况来看，住宅市场上开发引导或决定消费趋向明显，从销售需求来看，多层住宅和经济适用房供给不足。

另外需要特别点到是，年郑州市房地产市场上小产权房在喊打声中也遭热捧，部分开发商不甘落后，抢分市场杯羹。

年各行政区商品住宅销售情况年郑州市各行政区商品住宅销售对比情况万平方米二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区年销售年销售增幅年郑州市各行政区商品住宅销售占比情况万平方米金水区惠济区管城区中原区郑东新区二七区从住宅销售区域分布上看，金水区郑东新区和管城区依然是销售热点区域，三区销售总量达万平方米，占全市住宅销售。

结合商品房销售情况，说明商品住宅仍是郑州市商品房销售主体。

金水区商品住宅销售万平方米，仍居各区之首，占商品住房销售总量郑东表销售税金及附加估算表单位万元用途计量单位可售数量销售均价销售收入住宅万元商铺万元地下停车位个合计表土地增值税估算表单位万元序号项目计算依据计算结果销售收入扣除项目金额以下项之和开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取项增值额增值率增值税税率土地增值税速算扣除率项目资金筹措方案房地产开发具有建设周期长资金投入量大，开发成本费用高特点。

所以，要充分考虑筹资成本，适时适量投入资金，采用多种投资组合运用，方面可减低融资压力，有助资金流通另方面可相对降低开发商风险，使项目顺利开发。

本项目开发总投资不含贷款利息共计万元，自有资金万元，销售收入再投入万元，贷款额合计万元。

本项目开发投资资金来源有四个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分，四是战略合作方投入。

项目第年主要靠自有资金和贷款投入，第二年开始由预售款回投进行开发。

本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约，第年投入约，第年投入约，第年到第七年投入均为。

详见附表。

财务评价报表财务评价基本报表主要包括投资计划与资金筹措表见附表全部投资现金流量表见附表资本金现金流量表见附表损益表见附表资金来源与运用表见附表。

盈利能力分析动态盈利能力分析本项目税前税后全部投资净现值分别为万元和万元，均大于零，资本金税后净现值为万元，也大于零，这说明项目可以按照事先规定基准收益率获利，在计算期内发生投资净收益，项目可行本项目全部投资税前税后内部收益率分别为和，资本金税后内部收益为，均大于同期贷款利率和基准收益率。

说明项目盈利，达到同行业收益水平，项目可行。

静态盈利能力分析全部投资利润率利润总额总投资成本资本金投资利润率利润总额资本金资本金净利润率税后利润总额资本金本项目以上个静态指标与房地产行业内项目相比是较好，故项目可以接受。

根据资金来源与运用表见附表，本项目每年盈余和累积资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行。

敏感性分析进行敏感性分析，除了分析不确定因素变动引起投资经济效果指标变动幅度，使项目决策人员对项目风险程度有所了解外，还有助于找出影响项目投资经济效果最主要因素，进而提高项目经济分析工作质量。

本项目主要进行销售价格和开发成本对项目净现值单因素敏感性分析，其结果如下表由表可以看出价格是最感因素。

表单因素敏感性分析数据表单位万元序号变动因素变动前变动幅度变动后变动后总投资费用变后销售收入变动后净现值开发成本销售价格单因素敏感性分析变动幅度开发成本销售价格风险分析市场风险目前住宅市场供大于求，本项目周边开发其他楼盘竞争，风格不同，价格也不同，本项目体量大位置较远，因此，在销售时会产生定抗性，在销售价格方面也会承担定风险。

经营管理风险本项目投资数量大，建设周期长，在项目实施过程中要优化设计与管理，采取切实可行工程技术措施和实施方案，在施工管理过程中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本本项目运用预售收入再投资，因此应该加大销售力度，加强市场营销工作，采用多渠道多种方式推广促销，将价格策略品牌策略媒体策略等策略组合起来，最大限度地降低项目市场销售风险，使得销售顺利，从而有利于项目资金正常流动，项目正常运营及盈利。

财务风险在市场经济条件下，房地产资金运用