桂林市规划人口规模表单位万人 项目名称年年年年 市域总人口 市域非农人口 市域城市化率 主城总人口 主城非农人口 主城城市化率 主城暂住人口 从上面的表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林的山水风景，政府始终计划 控制着城市人口的膨胀，这跟桂林市的特殊地位关系紧密。 人口的就业情况及工资水平 桂林市房地产市场分析 房地产业宏观政策分析 桂林市房地产行业自年以后的高速发展，除了年底开始进行大规模的旧城改 造引发的房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业 发展的系列政策。从区域看，推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，桂林市停止了住房实物福利分配， 逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。 在进步深化住房制度改革的同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向 的调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。 桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。 桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂 行规定。这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应的透明度。 年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺 度和贷款额度标准。 本项目周边区域分析 桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并的新区，位于桂林市区漓江东畔， 总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资 讯发达，设施完善。桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个 板块 以国际会展中心为核心，依托原有的七星路和漓江路的商业气氛，形成桂林新的 经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广 场等。 科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。拥有所大中专院校，所部省属科研院所， 处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培训中心。 邮电资讯供水供电银行海关商检宾馆高级公寓娱乐中心医学学校 应俱全。 高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。年，全区实现技工贸总收入 亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指标 基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的， 对全市工业经济增长的贡献年达。目前全区拥有各类企业多家，其中三 资企业多家，产值超亿元的企业家，超亿元的企业家，超万元 企业家。经认定的高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中 国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目 项。开发具有自主知识产权的产品个，处于国际国内领先水平。 桂林国际会展中心 桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化的展览中心。建筑面积为万平方 米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米，净高分别为米米米及米的大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐 全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。另外，还设有 平方米的室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套的还有平方米的商 务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应的银行 邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。室外的 甲天下广场，总面积达万周边小区对本项目外部景观的影响 由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定 的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度。 桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林 市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理 想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺 价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。 机会点 户籍政策的放松 桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来 此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的 地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米的商品房就奖励个入户指 标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。 房地产市场处于上升阶段 桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人 民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。 城市规划 根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。 桂林作为世界级的旅游城市，其市区内可供开发的土地资源相当有限，且对政府城市建筑容 积率有严格的控制。在市中心开发像本项目样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在 市区内大面积土地开发的机会优势。 周边项目给本项目带来的机会 本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内 和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本 项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。 旅游名城效应 随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先 富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已 经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有定的吸引力，有点投 资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修 建酒店式公寓提供了机会点。 住宅区体量小，区内配套差 由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总的来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义的居住空间。随着 人民生活水平的提高，人们不仅需要的是个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值， 比如小区景观小区物业小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时 也为本项目提供了机会点。 威胁 旅游业相对脆弱 旅游业相对脆弱，疾病战争经济的动荡政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩， 年的对桂林市的旅游业可谓是次不小的冲击。 相对远离桂林的水 本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之的漓江的水。 本区域竞争楼盘多 本区域内其它些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分的购 房者。 建材价格的上涨 随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成 本控制带来了定的威胁。 本项目核心竞争力的提炼 我们认为桂林作为个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林 是世界上最适合人类居住的地方之。山水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。自然 而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之。该项目具有了良好的地理位置，但在 自然环境上并不在漓江边的热点区域，所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌，特别是 对山地植被以及湖面的保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。 届时，这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未 来完善的商业配套将构成该项目的核心竞争力。 本项目的体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府 起携手打造桂林的品牌，同时依托桂林在国内及国际上的品牌优势，把本项目推向世界。具 有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目的另核心竞争力。 对于个企业来说，他所操作的项目的核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采 纳新颖的设计方案大胆的想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目的关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者的必要条件之是代理公司为开发 商提供高效方案和实现高价的中心原则。 本项目的市场定位 广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能的融专业性导向性娱乐 性标志性文化性为体的复合型高端地产项目，是国际间交流的平台，中国与外国交流 的平台，桂林与外界交流的平台中国内地形象的窗口，广西形象的窗口，桂林形象的窗口。 本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店 住宅休闲娱乐空间等功能。 酒店部分保留现七星酒店的主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分 进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化的酒店。重建后的酒店大堂与新的酒店 大堂将联为体。建议增建酒店的客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上的标准， 以满足旅游和会议消费者的消费需求。在提高酒店硬件设施的同时，引进国内外知名酒店管 理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有个整体的提升。 商业部分商业的分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目 内的酒店做配套的高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新 兴的形象区域会展中心板块，周边未来的商业项目主要以大型的站式购物为主。而该 项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好的聚会及 休闲的场所。商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体的造型面积 以及与住宅项