永州的经济发展需求及人们的商务交 往需求。永州现有的酒店接待场所在信息化电子商务新型经济 的大潮流大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会的沟通交流需要。在此背景下，建设个五星级具备高端商务接 待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。 随着永州市委市政府开发永州建设永州的需要，永州市旅游 城市建设已得到快速的发展，全市年接待入境游客万人次 年创汇万美元。年末，全市各类旅行社达家，其中国 际旅行社家星级旅游饭店家，三星级旅游饭店家级景 区个，其中景区个，景区个但却只有家已经老化的 四星级酒店南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待政务接 待的需要。因此高端旅游酒店市场具有极大的发展前景。 正是基于这现象和商机，本项目的投资商湖南省冷水滩先达建 设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建个高标准高生 态高文化品位的五星级酒店上城国际大酒店。 永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯与广东广 西两省相毗邻的地区。全市面积万平方公里，居全省第二位。 人口万，是我国瑶民的主要聚居地和瑶文化的发祥地之。辖芝 山冷水滩两区和祁阳东安双牌道县江永宁远蓝山新 田江华九县。地形以山丘为主体，丘岗平俱全，是全省热量条 件最优的地方，年均气温约，无霜期长远天，年降雨 量在毫米之间。土壤自下而上依次为红壤山地黄棕壤山地草甸土。境内西北越城岭西部都宠岭南部萌渚岭三大山系大 体呈南北走向分布。都宠岭峰顶韭菜岭海拔米，是境内最高 峰嶷山舜庙，为历代帝王朝祭圣地，尧天舜日名贯天下，毛 泽东九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微的壮丽诗篇，更使九嶷蜚 南岳永州桂林跨省旅游线路。 在月举行的中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市郴州 市以及娄底的双峰县株洲的炎帝县签约，组成大湘南旅游联盟，这是湖南省继大湘西旅游联盟之后的第二个区域旅游联合体，有 利于永州客源市场的进步开拓。 按永州市旅游局统计，今年月，永州已接待旅游者万 人次，实现旅游收入亿元，同比分别增长和，全 市旅游产业快速崛起。随着二广高速洛湛铁路的建成，以及厦蓉 永贺等高速公路的开工建设和批航线的开通，永州将形成立体型交 通网络，旅游的进出口条件更加优化，为旅游产业的超速发展注入更 强劲的动力。 市区到广州仅多公里，南六县距广州仅多公里，是沿 海的内地，内地的前沿。湘桂铁路横贯东西，国道及九条 省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口广州深圳的航 班。永州至广东连州二级公路衡昆高速公路以及正在建设中的洛 湛铁路即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广广东广西 两南海南大西南两区香港澳门地区的重要通道，永州 是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功 能。 永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区 分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构 成潇湘第城独特的城市风貌。 上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次 较高的酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威 尼斯大酒店三星级三家。 从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南 华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。 具体情况见下表 表在营业的酒店情况 楼盘名称 南华大酒店 四星级 万喜登大酒店 三星级 威尼斯大酒店 三星级 客房数间套间套间套 综合开房率 主营项目客房客房餐饮 经营状况优良优良优良 经营面积平米平米平米 装饰风格无独特风格现代风格欧式风格 表二万喜登大酒店房价 客房类型门市价优惠价 高级客房 豪华客房 商务客房 特价高级套房 豪华套房 行政套房 总统套房 加床 表三威尼斯大酒店 房型价格说明首日价均价早餐床型上网 高级间 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早大双 宽带免 费 豪华双人房 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早双 宽带免 费 豪华单人房 不含早 支付方式 前台自付 不提供加床 周二周三 无早 无早 无早大 宽带免 费 豪华商务单人房 不含早支付 方式 周二周三 无早 第章项目概况 项目名称 上城国际大酒店五星级 二项目地址 湖南省永州市冷水滩区珊瑚路 三项目建设单位 建设单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司 董事长吴建先 项目负责人董庆东项目总监 编制单位湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大 酒店筹备处 四项目经营面积平方米 五项目建筑高度 地下层，地上层，建筑总高度米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑 工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中， 酒店完成投资情况列表如下 酒店项目目前已投入投资明细表 序号项目摘要金额万元备注 土地费用 前期工程费 地质勘探费 规划设计费 场地平整费 拆迁费 工程报建费 建安工程费 房屋开发费 附属工程费 消防工程 中央空调末 端安装 水电工程 电梯工程 人防工程 园林景观费 营销费用 管理费用 财务费用 税金 合计 六本项目为标准五星级涉外酒店 七本项目装饰设计风格为现代中国风格 八本项目为永州唯五星级酒店 第二章开发企业基本情况 湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于九九二年，总部设 立在永州市冷水滩区，是永州市知名的多元化发展企业。公司主营房 地产开发商贸建筑材料物业管理农业开发电线电缆生产 和销售等。公司现有职工余人，其中大专以上学历人数达以 上，公司下设房地产开发公司绿色农业开发公司线缆电器公司。 多年来公司依托雄厚的资本及技术与成熟的开发理念，成功开发了凤凰新村向荣工业新村上城国际商业广场等项目，探索 出了条与国际接轨的先进的商业物态与本土地经济有效嫁接的成 功之路，具有良好的经济效益和社会效益。 公司法人代表吴建先，男现年岁，大学本科，九七九年 从部队转业到地方后，直从事经济工作，在政府部门分管经济开发 区的开发建设，九九五年下海经营民营企业，为人诚恳言行致 思维敏捷理念先进，深得社会各界的好评。同时也为企业赢得了宝 贵的财富。现为公司董事长。 第三章项目经营市场分析 酒店市场分析 随着国家改革开放政策的纵深发展，永州市国民经济和社会发展 取得了长足的进步和发展，经济交流和商务交流日益频繁，现有的旅 游接待设施已经老化，无法适应永州的经济发展需求及人们的商务交 往需求。永州现有的酒店接待场所在信息化电子商务新型经济 的大潮流大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会的沟通交流需要。在此背景下，建设个五星级具备高端商务接 待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。 随着永州市委市政府开发永州建设永州的需要，永州市旅游 城市建设已得到快速的发展，全市年接待入境游客万人次 年创汇万美元。年末，全市各类旅行社达家，其中国 际旅行社家星级旅游饭店家，三星级旅游饭店家级景 区个，其中景区个，景区个但却只有家已经老化的 四星级酒店南华酒店