要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重， 恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。

本项目周边商铺售价 序 号 项目名称项目地址销售面积产品定位售价元 万产权商铺元 元 万产权商铺元 元 产权商铺元 元 万产权商铺上元下 元 产权商铺元 万产权商铺元 元 产权商铺元 元 三项目定位分析与优劣势分析 项目优势 项目位于城市核心区域，区位价值较高。

区域是西部市传统的商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大 型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。

本案主塔楼高达层，目前为西部市第高楼，这是本案营销的独有优势。

本案作为西部市著名的烂尾楼之，在西部市有较高的知名度，营销工作具有 定基础。

的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。

二项目劣势 本案作为个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起个整合的形象。

项目临路快速通道，处于商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的 开展。

塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。

产品 相对与居住型消费者缺乏吸引力。

当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了 定的负面影响。

三项目机会 路目前开始改造，取消单行道的限制。

改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。

对招商工作的开展有促进作用。

区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观， 为本案商业带来机遇。

国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。

本案如能建立相应优势， 则可能获得较好市场反应。

本案区域是西部市规划的区域，商务氛围浓厚。

四项目威胁 西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限的情况 下，商业物业对消费者商业企业的争夺日趋白热化。

四商业裙楼定位策略商业裙楼的意义 利润的重要来源 项目增值举措 展示价值 与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间 四大公共空间体验时尚都市体验 主题特色店吸纳西部市最顶级的品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项 目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等 有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募时 代英雄入会，重要城市商家入会等 提供店铺装修设计顾问服务 四大公共空间体验文化体验 个性化装修 有会员制服务 对精神食粮的全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品 味主题文化区 四大公共空间体验休闲娱乐体验 消解购物街单功能，实现真正休闲驻足功能商业家乐福概念，业态丰富，最 大限度聚集人气 形成共同兴趣人群的聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等 商业四大空间体验异国饮食文化 统品位，体化装修西部市异国风情街，日本料理意大利批萨韩国烧烤 各国风情水吧等 集成空间裙楼平台园林商务吧 商业裙楼的定位 国际时尚消费区 购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮 定位支撑 商业圈是谁在消费 在商业圈大约有的消费群体是白领阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关的消费。

商业圈是谁在经营 零售业家乐福太平洋百货等医疗省市与华协影城整合，或招蛾眉影院风情水吧„ 裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部 负层规划地下停车场 租金使用面积元月 层元月 二层元月 三层元月 售价套内面积层万元 万元 二层万元 均价万元 商业裙楼的其他定位 定位二餐饮主题的综合性商业楼 层规划建议引进两至三家如麦当劳必胜客塔克钟等知名的饮食机构，方面可以聚 集人气，另方面也将发挥品牌效应，带动整个商场的销售和租赁。

二层规划引进巴西法国美国印尼泰国等极富异域风情的美食餐厅，为消费者提供 高品位高档次的美食新天地。

比例按地域分配。

三四层规划引进高档大型中餐海鲜餐馆等。

主要设置包间式的消费场所。

两层分别引 入家该类大型餐饮企业。

五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。

比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨动静相容统档次风味规划，以特色及风味为核心。

缔造高品位风情饮食 休闲文化新空间。

定位三以高档次音响为主的专业市场 层规划音像品牌设备专卖场，可划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区 三个区域。

比例品牌占。

时尚占。

数码区。

二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。

比 例欧美。

港台。

内地。

三四层规划设置专业视听室影吧网吧休闲书咖厅等配套服务，为消费者提供视 听站式音像服务。

比例视听室影吧网吧休闲区。

五层规划引进如宾诺良木缘等咖啡屋及酒吧，为消费者提供舒适的聊天休闲的空间。

比例名典左右吧 负层规划地下停车场 规划宗旨集音像设备音像制品销售和视听享受空间于体，创造全方位的音乐及影像的 梦幻世界。

商业裙楼的运营模式 零售产权，整体租赁的运作模式 采取所有权经营权使用权三权分离的模式，将商业裙楼产权划整为零，划分为 的小产权进行销售，回收资金。

然后引入或组建专业的商业管理公司，通过回报租金的方法 从购房者手中取回商业铺面的经营权，年回报利率定在。

零售产权，分零租赁的运作模式 将商业裙楼按层分隔成不等的小型商铺，既方便销售产权，又不影响经营， 商铺由业主自营或自租，产权和经营权直接分散到客户。

自留产权，整体租赁的运作模式 将商业裙楼作为资产，统招商经营，年内不推向市场进行销售。

三种运营模式比较 结论根据项目的情况分析，第种模式适合本项目的商业裙楼。

五项目建设周期及工程进度安排表 序号任务名称工期开始时间完成时间 主楼，结构施工天年月日年月日 主楼钢结构施工天年月日年月日 主楼加固天年月日年月日 主楼轻质墙板安装天年月日年月日 主楼幕墙施工天年月日年月日 主楼给排水主管安装天年月日年月日 通风工程施工天年月日年月日 主楼强弱电施工天年月日年月日 主楼消防施工天年月日年月日 模式 主要特征 优劣势分析 适用物业 优势 劣势 零售产权 整体租赁 三权分离所有权 经营权使用权售 后返租，委托专业经 营公司经营管理。

快速回笼资金，风险 小，可以避免零售产 权分散导致经营混 乱的局面。

涉及规划设计招 商销售工程等所 有环节，对开发商的 综合运营能力要求 极高。

大型封闭式商场 零售产权 分零租赁 二权分离，所有权 和经营权直接分散 到客户由产权所有 人经营管理。

开发商资金压力小， 运作周期短短期回