加收任何未标明的费用。 这切政策目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产市场 稳定健康发展，系列政策是站在增量房市场来进行调控规范，而 对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量 房房价反而是保证和促进上涨的力量。 全国房地产市场现状及发展趋势 住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了 动力。自年月日延续了近多年的福利分配住房制度 退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还 原出来。经过年的过度转换，从年开始，实物分房已完 全停止，居民等靠要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。年月日以前，凡购买公房次性付款的，可享受 的折扣优惠年岁末，购买现住公房次性付款享受 优惠也全部结束。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品 在年完全纳入了市场经济轨道。 自年房地产开始升温以来，持续增长了将近四年，到 年达到顶峰，虽然这种势头在年出现减缓，全国楼市走向低迷， 但仍保持了的增长。在政府保增长的决心下，房地产市场 发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的两方面事实上 第，中国是个经济转型国家。对于个发展中国家来说， 城镇化是个不可避免的问题。自年推行市场化改革以来，中 国的城镇化就开始持续进行，年以后步伐明显加快。持续的城 镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前 为止已经历了长达年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高 和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。 第二，中国还是个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国 之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上两个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。它 们共同提示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这些因素 没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长段时 期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前景保持乐观。 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面已经把个人住 房贷款作为房地产贷款业务的主体，职工住房公积金贷款最高额度由现行的万元提高到万元。贷款额度提高至万元后， 为了减轻借款人还款压力，贷款年限由现行的最高年放宽到最 高贷款年限为年。 区域房地产市场分析 作为农业第大县阿瓦提县，随着纺织工业城的定位， 地位更加突现。伴随着新轮援疆工作的开展，阿瓦提县工业园区 良好的硬件设施和各项优惠政策，吸引了浙江雅戈尔股份有限公司 河南新野纺织股份有限公司等家企业先后来阿瓦提县投资建厂。 阿瓦提县正向着实现城市化工业化农业现代化方向发展， 第二三产业的加速发展，现代工业经济从无到有，电力纺织 农副产品加工塑料化工农机制造和建材企业初具规模。以及阿 瓦提县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批我国居民住 宅的近期发展目标是户均套人均室，主导户型为三室两厅和 两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用大，国家为推动我国国民经济的持 续健康稳定发展，将建筑业列为国宝的支柱产业之。因此，本项目 的建设是国民经济发展的需要。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗 再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济 增长的原动力，因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总 量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新 提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动 增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设 投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。 市场供给分析 阿瓦提县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长 呈良性发展关系。 小高层高层的商品住宅供应体系逐步形成 目前，阿瓦提形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体 系，以不满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求。 目前，公司开发的名苑小区为中等收入群体的住宅项目，价位在 元平方米左右的中档住宅，商铺定位在 元平方米。主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求，该 消费群体已成为阿瓦提房地产发展的主流消费群体。项目地理位置 优越居住环境好房屋环境好房屋质量高。 目前总体需求住房状况 追求高档物业的多次置业人士此类人群由于已具备改善型住 房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点 环境景观文化氛围科技运用物业品牌等方面。且其中部分 人群购房为投资目的。 追求高品质生活质量的改善型客户此类客户以购置第居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增 大产品改进，同时又追求居住环境改善居住品质提高，此类客 户消费观念较为成熟冷静，往往不为媒体宣传左右。 购房人群的年龄及职业分布情况 岁的人群占购房者人群的半以上，远高于其他人群， 岁的人群占两成，居第二位。其职业分布主要以政府机关公 务员企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人 群中，家庭月收入在元。 供给结构分析 市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极 少。从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已 由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步 提高，对于中档或中高档产品的需求将有定量的增长。 另外，阿瓦提房地产市场虽经过几年的快速发展，但直都处 于量的发展，较少考虑到产品的质，使得在产品设计上存在 较多的问题，如外立面造型差空间布局不合理小区环境无主题 等等。 价格分析 阿瓦提房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度从 中低档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场 商品房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的价格战， 从而导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响，两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所面 对的消费群体，也有明显的差别，面向大众化的中低档及中档住宅 以平方米的两房平方米的三房户型较畅销。 销售情况分析 受市场需求的影响，各楼盘的销售情况相对较好，特别是中低 档住宅，销售速度较快，同期较短，普遍都在半年到年左右。销 售率都在之间。 营销推广方面 阿瓦提县房地产市场历经了多年的发展，已逐步由卖方市场向 买方市场转变，但其营销推广仍处于原始的初级阶段。由于竞争的 激烈化，其营销推广方面存在着受本地市场的些限制问题，既可 选择的推广媒体非常有限，覆盖阿瓦提县及周边区域的报刊媒体基 本没有。虽然购买群体主要以阿瓦提县及周边的客户为主，但在楼 盘的推广上受到媒体的限制，对这些区域的客户还有待进步挖掘 另外，通过对线销售人员的访谈可知，户外广告具有定的效果， 但多数楼盘不注重形象包装，由于前两年楼市的热销使得开发商对 于楼盘的形象包装较为忽略，随着市场竞争日趋激烈，楼盘的形象 包装成为营销的重要手段之。目前多数开发商的观念还停留在以 往卖方市场的阶段，销售现场缺乏基本的形象包装。 综上所述，根据对今年以来出台的房地产行业政策阿瓦提县 市场供需状况等方面情况调查表明，阿瓦提县房地产发展前景看好， 主要表现为 第章总论 项目概况 项目名称 名苑小区建设项目 项目建设性质 旧城改造 项目建设单位 房地产开发有限责任公司 项目建设地点 阿瓦提县名苑小区建设项目位于阿瓦提县花园东路以北光 明北路以东 项目建设内容与规模 阿瓦提名苑小区建设项目计划分三期完成，项目计划总建筑 面积万平方米，主要包括酒店高层商住楼及多层商业区。配套 给排水供电采暖消防道路硬化和绿化等公共工程。 项目建设期限 项目建设期限为年月至年月。改 项目总投资 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目总投资亿元，计划分三期完成，其中期工程投资 万元，二期工程投资亿元，三期工程投资亿元。 资金来源 全部由房地产开发有限责任公司自筹 建设单位基本情况 房地产开发有限责任公司通过地区工商局核准，注册 资金人民币万元，于年月日成立。于年月 日取得由建设厅核定颁发的新房资字第号房地产开发企 业四级资质。是家集房地产开发销售及管理为体的房地产企 业队伍。 公司已在地区阿瓦提县建设北路号建成棉城花园，占地 面积，是集休闲商铺及住宅为体的精品小区，在 年底全部交付使用，并得到了广大业主的致好评。 年公司在沙雅县再次开发绿色舒适精品住宅。 房地产开发有限责任公司紧随时代潮流和超前的设计理念， 精心打造绿色环保，舒适安全以人为本的居住环境，建成高 品位高质量，适合本区域人民居住的精品工程。 项目可行性研究报告研究范围 编制依据 国家发改委产业结构调整指导目录年 地市房地产开发管理暂行办法 城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让和转让暂行条例 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国特权法 中华人民共和国土地增值税暂行条例 房地产项目经济评价方法 阿瓦提县国民经济和社会发展年远景目标 地区年统计年鉴 项目建设单位提供的项目相关资料 关于编制名苑小区建设项目可行性研究报告代项 目建议书的技术服务委托书 研究范围 根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规 定，重点研