筑面积占项目总建筑面积，即万平方米。

参照玉林市土地出让价格年增长率，结合可售价格测算公式为，房地产开发周期为年，年后项目上市时物业销售单价为计算公式目前地块所属区域物业均价项目综合评分增长率目前可售价格商业面积可售价格多层物业建筑面积根据上述测算，销售采用期房销售方式，第三年开始销售，销售期年，根据市场经验，按理想化销售，每年销售面积相同，并且物业销售价格按年增长率进行计算，估算得出销售收入为万元。

销售税金及附加土地增值税营业税及附加按照销售收入。

经计算，项目营业税及附加为，万元土地增值税按销售收入计算，年底结算，销售期内共，万元。

具体情况详见表项目财务效益表。

总成本费用本项目分四期开发，每期开发亩，开发时间为年年年年，在计算建筑成本时，按元平方米计算，该成本年增长率为，建设成本为万元已东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。

土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧土地市场交易情况年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，计出让宗数出让面积亩出让总价万元出让单价亩万元可以看出，玉林市东扩南拓城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。

玉林市年上半年奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在年土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交情况下以城东区价格最高。

如表所示。

表年玉林月土地出让情况区域市中心占比江南占比城东占比城西占比城北占比合成交情况年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让土地面积多数为超过亩，该区域出让土地面积占总量。

随着玉林市政府大楼落成以及况。

年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。

总体而言，玉林市工业建设和房地产开发快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。

玉林市年土地市场如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举年土地情况为已获知成交情况，未包含不了解其它成交情牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展势态。

经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。

为亿元，人均达到元目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目开发建设。

第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。

小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。

根据玉林市十五规划，至年玉林约全市社会消费品零售总额比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额比重为。

人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。

全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。

全市城镇居民人现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。

分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。

全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占点，连续年达两位数增长速度。

分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。

分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现点，连续年达两位数增长速度。

分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。

分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。

分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。

全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占全市社会消费品零售总额比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额比重为。

人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。

全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。

全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。

小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。

根据玉林市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到元目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目开发建设。

第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展势态。

经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。

如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举年土地情况为已获知成交情况，未包含不了解其它成交情况。

年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。

总体而言，玉林市工业建设和房地产开发快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。

玉林市年土地市场成交情况年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让土地面积多数为超过亩，该区域出让土地面积占总量。

随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在年土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交情况下以城东区价格最高。

如表所示。

表年玉林月土地出让情况区域市中心占比江南占比城东占比城西占比城北占比合计出让宗数出让面积亩出让总价万元出让单价亩万元可以看出，玉林市东扩南拓城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。

玉林市年上半年土地市场交易情况年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。

土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。

上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场回暖在拉动土地市场需求。

江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低影响，年上半年在售物业均为年剩余量，出于对房地产市场保护和房地产商投资积极性考虑，上半年政府减少江南区土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。

根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格般是挂牌价万元左右。

目前玉林经济开发区土地拍卖价已达万元，最近玉柴附近拍宗地，拍价为万元每亩。

根据与玉林土地规划部门了解，本项目周边地块土地拍价估计要到万元亩左右。

第四部分玉林市房地产市场发展现状玉林市年房地产市场供应情况分