业总收入计算餐饮住宿营业税率按综合税率测算娱乐桑拿营业税率按综合税率测算开办费为递延资产，分年平均摊销重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表成本费用项目基值计算标准成本费用额客房万元万元桑拿部万元万元餐饮万元万元娱乐部万元万元会议万元万元商务万元万元其他营业外收入万元小计万元福利保险员工生活费万元万元办公管理费用万元万元清洁与维修杂支万元万元宣传促销费含折扣赠送万元万元水电动力燃料费万元万元人工成本万元万元小计万元固定资产折旧物业万元年分摊万元设备折旧万元年分摊万元装修折旧万元年分摊元易耗品摊销布草万元年分摊万元酒店建设开办费万元年分推万元筹备培训费摊销个月万元年分推万元小计万元住宿餐饮会服类营业税万元万元娱乐桑拿营业税万元万元资本金利息万元贷款利息万元贷款还本万元分年还清合计万元清债能力分析盈利水平在龙头寺区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。

只要酒店把握好项目定位与项目优势开发，必能获得理想效益。

第第三三章章项项目目基基础础条条件件评评价价环境与物业条件本项目地处江北区龙头寺重及龙头北站站前经济圈发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛需求。

特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。

有鉴于此，我们结论是足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构商务应酬与居民娱乐消费需求，由于龙头寺区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好经营前景。

四市场分析结论与建议根据重庆工商贸经济与旅游发展增长情况餐饮设施需求预测按重庆北站每日抵达客人将到万人次，加上周边社区余万居民，以斯特森商务酒店有利地理位置，餐饮项目经营前景有望看好。

康乐项目需求预测作为酒店配套桑拿休闲与娱乐项目，除了可满日流量预测，重庆北站客运量将占到以上，由北而来客人均在此下车，届时每日抵达客人将达到万人次，以斯特森商务酒店紧临北站有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想开房率与收益。

必会日趋成熟，据预测龙头寺火车站，汇合已形成公路交通城际快车以及即将开通轻轨，将形成日均流动人群多达百万，人气地段将合力引领龙头寺城市新商圈迅速崛起。

客房项目需求预测按重庆北站未来商旅客象三星级酒店则管理水平与服务水平有待进步提高，不能满足日益提高商旅客人及区域居民消费需求。

三对龙头寺区域酒店需求发展预测随着龙头寺片区开发进行，重庆火车北站客运开通龙头寺公园动工等，其商圈星北部新区元龙头寺区域旅游接待市场存在主要问题高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务会议与中高层旅游客为接待目标高星商务酒店明显不足。

区域内有定知名度四星级酒店价格偏高。

以中低层宾客为对附表龙头寺区域主要三星级以上酒店览表序号单位名称星级地址标房价格备注重庆长都假日酒店四星北部新区元西南航空和府饭店四星北部新区元五洲大酒店四星北部新区元东和花园酒店四星北部新区元渝通宾馆三程分钟，距朝天门码头车程分钟。

渝通宾馆三星渝通宾馆是集客房餐饮娱乐为体三星级旅游饭店。

也是座园林式宾馆。

酒店拥有各类客房套。

客房免费高速宽带网服务。

座落于重庆市北部新城中心。

融为体四星级酒店。

停车位超过个。

中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。

东和花园酒店坐落于北部新城中心地带，距火车站车程分钟，距江北国际机场车程分钟，距解放碑商业中心车江北加州花园国道机场高速公路起点，只需分钟可抵达机场，分钟可达解放碑。

东和花园酒店四星东和花园酒店是由东和物业集团公司投资国际四星级涉外旅游饭店。

酒店拥有间豪华房间，是重庆座与花园式小区域红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便利。

至市中心火车站和机场均只需分钟车程。

五洲大酒店四星酒店占地面积亩，其中后花园亩，前庭广场亩。

酒店楼高层，酒店设有室内外泊车位个。

酒店地处准兴建集客房餐饮娱乐会议度假休闲于体大型商务旅游酒店。

其主楼为层楼，裙楼层楼，项目总投资亿元人民币。

酒店拥有个房型近套客房，有大中小等各型会议厅个，和府饭店座落在重庆北部新城核心区营定位较强势，价格较高，酒店楼高层，共有客房间，标间面积平方米。

设有两个餐厅，酒店可泊车台西南航空和府饭店四星和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标会议团队客人。

龙头寺区域酒店竞争市场调查江北区龙头寺区域分钟车程圈与本项目有竞争关系酒店如下重庆长都假日酒店四星长都假日是家商务型酒店。

于年月日开业，现由洲际集团管理，酒店经我们分析龙头寺北站区域未来酒店客源主要由以下几类客源构成地方政府机构及龙头寺区域各种企事业单位外地来渝抵达北站各种商旅客人龙头寺区域各高尚住宅小区居民消费各种旅游及商务会我们分析龙头寺北站区域未来酒店客源主要由以下几类客源构成地方政府机构及龙头寺区域各种企事业单位外地来渝抵达北站各种商旅客人龙头寺区域各高尚住宅小区居民消费各种旅游及商务会议团队客人。

龙头寺区域酒店竞争市场调查江北区龙头寺区域分钟车程圈与本项目有竞争关系酒店如下重庆长都假日酒店四星长都假日是家商务型酒店。

于年月日开业，现由洲际集团管理，酒店经营定位较强势，价格较高，酒店楼高层，共有客房间，标间面积平方米。

设有两个餐厅，酒店可泊车台西南航空和府饭店四星和府饭店是由重庆和府饭店管理有限公司与中国国际航空公司共同投资，按国际四星级标准兴建集客房餐饮娱乐会议度假休闲于体大型商务旅游酒店。

其主楼为层楼，裙楼层楼，项目总投资亿元人民币。

酒店拥有个房型近套客房，有大中小等各型会议厅个，和府饭店座落在重庆北部新城核心区域红旗河沟转盘处，地理位置优越，交通便利。

至市中心火车站和机场均只需分钟车程。

五洲大酒店四星酒店占地面积亩，其中后花园亩，前庭广场亩。

酒店楼高层，酒店设有室内外泊车位个。

酒店地处江北加州花园国道机场高速公路起点，只需分钟可抵达机场，分钟可达解放碑。

东和花园酒店四星东和花园酒店是由东和物业集团公司投资国际四星级涉外旅游饭店。

酒店拥有间豪华房间，是重庆座与花园式小区融为体四星级酒店。

停车位超过个。

中餐厅提供各式川粤菜肴，能同时容纳人就餐，并恒温游泳池等康娱设施。

东和花园酒店坐落于北部新城中心地带，距火车站车程分钟，距江北国际机场车程分钟，距解放碑商业中心车程分钟，距朝天门码头车程分钟。

渝通宾馆三星渝通宾馆是集客房餐饮娱乐为体三星级旅游饭店。

也是座园林式宾馆。

酒店拥有各类客房套。

客房免费高速宽带网服务。

座落于重庆市北部新城中心。

附表龙头寺区域主要三星级以上酒店览表序号单位名称星级地址标房价格备注重庆长都假日酒店四星北部新区元西南航空和府饭店四星北部新区元五洲大酒店四星北部新区元东和花园酒店四星北部新区元渝通宾馆三星北部新区元龙头寺区域旅游接待市场存在主要问题高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务会议与中高层旅游客为接待目标高星商务酒店明显不足。

区域内有定知名度四星级酒店价格偏高。

以中低层宾客为对象三星级酒店则管理水平与服务水平有待进步提高，不能满足日益提高商旅客人及区域居民消费需求。

三对龙头寺区域酒店需求发展预测随着龙头寺片区开发进行，重庆火车北站客运开通龙头寺公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测龙头寺火车站，汇合已形成公路交通城际快车以及即将开通轻轨，将形成日均流动人群多达百万，人气地段将合力引领龙头寺城市新商圈迅速崛起。

客房项目需求预测按重庆北站未来商旅客日流量预测，重庆北站客运量将占到以上，由北而来客人均在此下车，届时每日抵达客人将达到万人次，以斯特森商务酒店紧临北站有利地理位置，可以优先承按车站客源，因之有理由相信酒店客房将会获得理想开房率与收益。

餐饮设施需求预测按重庆北站每日抵达客人将到万人次，加上周边社区余万居民，以斯特森商务酒店有利地理位置，餐饮项目经营前景有望看好。

康乐项目需求预测作为酒店配套桑拿休闲与娱乐项目，除了可满足酒店住客需求外，还可以满足周边企业机构商务应酬与居民娱乐消费需求，由于龙头寺区域大型康娱设施不多，因之可以相信康娱项目有良好经营前景。

四市场分析结论与建议根据重庆工商贸经济与旅游发展增长情况及龙头北站站前经济圈发展前景来看，在未来十年内该区域对中高档次酒店将会保持比较旺盛需求。

特别是重庆北站站前经济圈目前缺少价位适中商务酒店项目与餐饮设施，因之存在着很大市场空间机会。

有鉴于此，我们结论是在龙头寺区域兴办高星级商务酒店项目当前机遇良好。

只要酒店把握好项目定位与项目优势开发，必能获得理想效益。

第第三三章章项项目目基基础础条条件件评评价价环境与物业条件本项目地处江北区龙头寺重庆火车北站旁，是龙头寺北站经济圈核心位置，发景前景看好。

本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功能需要而建，土建及水电空调消防及外墙等已基本完成，投资方只需作少量功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。

二地理位置酒店位置除了紧临重庆火车北站重庆汽车站外，周边还规划有条公交线路和条轻轨线，四通八达城市快速干道密布其间。

从酒店至观音桥商圈仅分钟车程距解放碑约分钟车程至江北机场仅分钟车程。

交通十分便利。

三项目分析优势紧临西南最大重庆北站，可以直接承接大量抵渝旅客以北站为中心站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营优越性交通及停车条件良好酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好停车条件劣势酒店原客房设计面积过小，档次不高重庆北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施成熟尚有待时间完善。

而由于目前站前环境未成熟，客人居停生活有所不便，因此抵渝客人将会选择周边条件更完善地区酒店入住由于车站区域人流量大，人员复杂环境卫生治安等条件会较差机会重庆北站客运能力不断提高，将带来大量商旅客人