辐射各省市区，岭南都会 焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。 玉林市投资环境 玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速 发展，站式服务机制初步形成。电力通信供水等基础设施日臻 完善，玉林经济开发区等十大工业园区集中区成为投资发展的洼地。 玉柴机器三环陶瓷成为中国名牌产品国家免检产品，玉林制药 已被认定为中华老字号品牌海螺水泥燕京啤酒旺旺食品晶辰电子 国美电器北京华联超市南城百货超市等纷纷落户玉林机械产业水 泥陶瓷健康产业服装皮革电子信息产业集群迅速成长。中小企业商 机博览会中国玉林海峡两岸广西玉林农业合作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国东盟轴两翼区域经济合作新 格局的实施中，玉林市被纳入北部湾广西经济区合作区域。 玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处。 小结 玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部 产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，拥 有中药材市场工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域性商 贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业水泥陶瓷健康产业服装 皮革电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处于快速 发展阶段，有较为雄厚的发展基础。 玉林市城市发展规划 玉林市城市总体规划 城市规划性质 国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心北部湾经济区重 要物流节点城市是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城市。 城市规划区规划的具体范围包括玉州区的玉城南江名山城西城北 五个街道办事处以及茂林仁东仁厚和大塘镇福绵管理区的福绵镇 和新桥镇陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西靖东珠砂新山东 西等个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为平方公 里。 城市空间主要发展方向 东扩即城市往东方向北流方向发展城东新区。 南拓向南主要发展的区域为江南区和城南区。 规划期限和城市规模 玉林中心城区人口规模至年为万人至年为万人。 玉林中心城区城市建设用地规模至年为平方公里，至年 为平方公里。图玉林市城市总体规划 小结 玉林市城市总体规划指出了玉林市在今后的十二 年的城市定位建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城东 板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产市场 发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。 玉林市宏观经济运行情况 年玉林市总体经济运行情况 统计显示，年玉林市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，经济增长连续年保持在两位数以上，经济运行 保持平稳较快增长态势。从三次产业看，第产业社会消费品零售概况 社会消费品零售额实现亿元，同比增长，增幅比去年提 高个百分点，连续年达两位数增长速度。分城乡看，城市消费品零 售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现 亿元，同比增长。分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济 实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增 长个体经济实现零售额亿元，增长。分行业看，批 发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元 亿元，分别增长与。全市非公有制经济零售额实现亿 元，增长，占全市社会消费品零售总额的比重为，其中个体 经济零售额占全市社会消费品零售额的比重为。 人均可支配收入概况 城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。全市城镇单位在岗 职工年平均工资元，比上年增长。全市城镇居民人均可支配 收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加 元，增长。 小结 年玉林市经济总体继续保持平稳较快的发展，达到了 亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。根据玉林 市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到 元的目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划的总体经济目标，表明 玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目的开发建设。 第三部分玉林市土地市场概况 玉林市历年土地市场概况 近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积的倍，说明玉林市城市建 设直保持快速发展的势态。经过年玉林房地产迅速发展后， 年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在 以上。如表所示 表年玉林市土地挂牌出让土地情况 年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩 资料来源玉林市国土局 注图上列举的年土地情况为已获知的成交情况，未包含不了解的其它成交 情况。 年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以 平均出让土地单价与年相比下降。总体而言，玉林市工业建设和房 地产开发的快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价 格较高。 玉林市年土地市场成交情况 年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其 次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东 区所出让的土地面积多数为超过亩，该区域出让的土地面积占总量的 。随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地 价格随之上涨，在年的土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成 交的情况下以城东区价格最高。如表所示。表年玉林月土地出让情况 区域 市中 心 占 比 江南 占 比 城东 占 比 城西 占 比 城北 占 比 合计 出让宗数 出让面 积亩 出让总价 万元 出让单价 亩万 元 可以看出，玉林市东扩南拓的城市发展格局在逐步推进，玉林房 地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。 玉林市年上半年土地市场交易情况 年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地， 土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土 地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西 侧的块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教 育用地和加油站用地。 土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩 玉林市岭塘工业区金港路 西侧工业用地 第部分总论 项目名称 玉林交通商贸物流地产项目 编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评估办法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法 房地产估价规范 玉林市城市总体规划 年玉林市国民经济和社会发展统计公报 玉林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 年玉林房地产统计数据，玉林市规划局国土资源局公布的土地 出让拍卖数据。 项目实地考察和周边楼盘调研 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,主要研究目的与内容 本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值，开 发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。 项目论证主要内容包括玉林市宏观经济与房地产市场研究玉林市 城市发展定位与产业政策研究项目地块市场价值研究项目投资潜力分 析项目发展定位项目运作方案投资效益测算以及投资风险分析。 项目主要结论及建议 根据对玉林南二环亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势 未来发展规划项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议 项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施 不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速公 路至玉林的链接级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。 项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来年内 规模最大，业态最为丰富的个综合性房地产项目，这对于玉林的城市运 营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。 项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达亿元， 对土地进行开发建设，收益更高。 项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究 科学决策，在投资决策上回避风险。 玉林市政府年重点推出项目玉林义乌小商品城，因选址 不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通玉港高速公路连接玉林的级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项 目地块独特的交通优势条件，将成为玉林义乌小商品城项目理想的进 驻地。 第二部分玉林宏观经济 玉林市城市概况 玉林地理位置概述 项目所在城市玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小 企业名城。现辖玉州区北流市容县陆川县博白县兴业县和福绵 管理区，总面积平方公里，总人口万人。全市有华侨多万 人，是全国著名的侨乡。 玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东， 背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接协调发展的 重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部 产业转移的加工基地和东部通向东盟的重要陆路通道和跳板。以玉林 为中心，半径公里范围分布着南宁北海钦州防城港贵港梧 州柳州湛江茂名等中心城市，辐射人口近万。国道线与 黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路洛湛铁路玉林段 编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心的半小时经济圈。 玉林资源与商贸概况 玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中高 岭土储量居广西第，花岗岩石灰石莹石等储量也比较丰富。玉林属 于典型的亚热带季风气候，是粮食水果禽畜重要生产基地，容县沙田 柚原产地，全国著名的荔枝之乡桂圆