达到，年 度交付工程优良率，房屋年平均销售率，业主入住率达，顾客满意度 达以上。 在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以用户至上诚信为本为集 团班注重工程质量信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过起涉及施工 质量延期交房以及产权办理物业不到位，夸大宣传面积分摊等方面投诉，签 订各种合同履行率达 主要技术经济指标 主要经济技术指标见表 表主要经济技术指标 序号项目单位数值 总用地面积万 规划总建筑面积万 住宅建筑面积万 容积率 绿化率 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 静态投资回收期年 销售收入万元 利润万元河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析 第二章投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年月累计，全国财政收入亿元，比上年增加亿元， 增长。其中，中央本级收入亿元，比上年增加亿元，增长 地方本级收入亿元，比上年增加亿元，增长。财政收入中的税 收收入亿元，增长非税收入亿元，增长。 年是十二五规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变 的年。我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。经济平稳快速增长， 居民就业和收入取得明显改善。总额达到亿元，剔除物价上涨因素， 同比增长。年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为 ，较年有明显改善。年全年平均失业率为，保持在较低水 平。 年全年居民消费价格比上年上涨，月份居民消费价格同比涨幅达 到高点后，涨幅连续回落。需指出的是由于年物价总体涨幅较高， 指标在年的实际意义将有所下降，不宜再作为年宏观经济分析和决 策的关键因素。 年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。第产业增加值亿 元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加 值亿元，增长。月份，全国规模以上工业企业实现利润 亿元，同比增长。 固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资不含农 户亿元，比上年名义增长扣除价格因素实际增长。其中， 国有及国有控股投资亿元，增长。第产业投资亿元，比上年 增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元， 增长。 从年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高 位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量 下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。季度受经济增长较快进口 大幅增长以及部分年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长 二季度受经济增长较快汇算清缴年企业所得税入库较多等因素带 动，全国财政收入增长三季度受经济增速趋缓但物价处于年内高位等因河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析 素影响，全国财政收入增长四季度受经济增长放缓个人所得税改革物 价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长其 中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长左右。 从年开始，我国进入到了个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅 有新国十条新政等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各 地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。虽然国家对房地产市场似乎下 了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。 回顾年，在调结构稳物价的大背景下，延续始于年，所占比重为商业营业用房投 资完成亿元，同比下降，所占比重为其他投资完成亿元， 同比增长，所占比重为。 项目建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓 年，商品房建设规模进步扩大，商品房施工面积万平方米，同 比增长。其中住宅施工面积万平方米，同比增长办公楼 施工面积万平方米，同比增长商业营业用房施工面积万平方米， 同比增长其他房屋施工面积万平方米，同比增长。受国家宏 观调控政策的影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。月，全市商品房新开 工面积万平方米，同比下降。 房屋竣工面积进步持续增长 年，全市房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多，其中住宅 竣工面积万平方米，同比增长倍多其中平方米及以下住宅竣工面 积万平方米，同比增长倍多商业营业用房竣工面积万平方米， 同比下降其他房屋竣工面积万平方米，同比增长倍多。 ④商品房销售总量及增速双双回落 年月，全市商品房销售面积为万平方米，比上年同期下降， 增速比上月回落个百分点。其中，商品住宅销售面积为万平方米，比上 年同期增长，增速比上月高出个百分点。 在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售面积万平方米，比上年同 期增长，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售面积的比重为 平方米以上住宅销售面积万平方米，比上年同期下降，增 速比上月回落个百分点，占商品住宅销售面积的比重为。 全市商品房销售额亿元，比上年同期增长，增速比上月回落 个百分点。其中商品住宅销售额为亿元，比上年同期增长，增速比上 月高出个百分点。 在商品住宅销售中，平方米及以下住宅销售额亿元，比上年同期增长 ，增速比上月高出个百分点，占商品住宅销售额的比重为 平方米以上住宅销售额亿元，比上年同期下降，增速比上月回落个 百分点，占商品住宅销售额的比重为。 房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧 年，全市房地产企业本年到位资金亿元，同比增长，增速 高于上个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速个百 分点。若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为亿元，同比 下降，其增速低于完成投资增速。其中，国内贷款亿元，同比增长 ，增速低于上月个百分点，所占比重自筹资金亿元，同比下 降，增速低于上月个百分点，所占比重为其他资金亿元， 同比下降，增速低于上月个百分点，所占比重为。 商品房空置面积 截止年月底，商品房空置年以上面积为万平方米，较年 同比增长，与月底相比增加了万平方米，其中，商品住宅空置年 以上面积万平方米，占商品房空置面积的同比增长了办 公用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积的同比下 降了商业营业用房空置年以上面积万平方米，占商品房空置面积的 同比增长了其他用房空置年以上面积万平方米，占商品 房空置面积的，同比增长了。 商品房价格的趋势 近年来，大同市的房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从年到 年七年的时间，大同市的商品房整体均价从元增长到近元， 些品质较好，位置优越的项目在未竣工交房的情况下基本销售售罄。目前大 同市品质较高的项目主要有格兰云天巴黎华府东方罗马城御馨花都等 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大 从目前大同市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷款或 组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积 金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需 求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用 大同市市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加 上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策 支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 ④住宅品质的提高，也成为了房市升温 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分 挑剔的目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致价格上扬。 竞争激烈 由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场， 带来了激烈的竞争。由于大同市房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入大 同。深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国内著名房地产商的到来，使 大同房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，根据大同市房地产场状况及华岳集团近几年来各小区，各种等级 和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下 多层商品住宅销售价格起价元最高价元 高层商品住宅销售价格起价元最高价元 商业建筑销售价格元 市场需求分析 随着大同市的产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势， 城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造， 极大地推动大同市当地产的蓬勃健康的发展。 大同市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进步增长， 人民生活质量不断提高，给大同市房地产带来了前所未有的机遇，随着人们对居 住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结果，价格适中的住房， 能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适美观具备以人为本功能的商品 化规模化的住宅小区，具有广阔的前景。 据调查年大同市在商品住宅销售中，平米及以下住宅销售面积 万平方米，比上年同期增长，占商品住宅销售面积的比重为平 方米以上住宅销售面积万平米，比上年同期下降，增速比上月回落 个百分点，占商品住宅销售面积的比重为。 在商品住宅销售中，平米及以下住宅销售额亿元，比上年同期增长 ，占商品住宅销售额的比重为平米以上住宅销售额亿元， 比上年同期下降，增速比上月回落个百分点，占商品住宅销售额的比重 为。 随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户青睐，小户型商 品房市场前景好，因此御花园小区主打平米小户型，占总比例。迎合 市场需求，此时开发该项目还是很有价值的。 市场竞争分析 年大同市房地产市场在售的项目有个，经调查分析，御河生态园带的项 目