保量进行了五黄路建设，于年月日顺利通车，工程质量优良。五 黄路总投资超过亿元。 与金科创新能达公司的合作开发通过以地换路模式，我 司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司 联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项目，开发面积 约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。 投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开 发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月正式交房。 三项目提出的必要性第页共页 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是切经济活动的基础和载 体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高 度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前 提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外， 房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采 取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入个大发展 大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅平方米左右， 虽比改革开放前提高了许多，但与些发达国家和中等国家相比，还相差几 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入房价比为五倍左右，正处 于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消 费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的段时间内的消费热点，市 场将会保持相当长时间的旺盛期。 年，重庆经济以上的速度增长，高于全国，其经济增长速 度列全国第位，西部第位。根据重庆市计委的报告，年全市的 预计增长。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城 镇人口住房面积为平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划， 到年城市化率要达到的目标，而重庆市目前城市化率仅为，低 于全国的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市 化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有万农村人口移至城市， 如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步 的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米， 按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人均居住面积将达到平方 米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未第页共页 来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发 潜力。 三可行性研究报告的编制依据 重庆市规划局渝规设证北龙字第号文。 重庆市规划局渝规选证北龙字第号文。 国家省市颁布有关设计的技术规程规范和有关规定。 重庆重庆有限公司关于御景铭洲项目的有关文件。 怡园江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔的市场空 间。 投资增加。年月末，全市累计完成房地产投资亿 元，同比增长。同年月，全市累计完成土地开发面积万 平方米，同比下降累计发生土地购置费亿元，同比下降商 品房竣工万平方米，同比下降月商品房销售面积 万平方米，同比增长。 价格趋升。根据统计局数据显示，商品房销售表现出量增价升 的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为元平方米，今年均 价为元平方米，上涨了元平方米其中住宅售价为元平方 米，写字楼为元平方米，商业营业用房售价为元平方米。 消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与 重庆的地区整体经济表现的稳定增长城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧 密的关联。年月重庆市实现亿元，增长，消费增 长城市居民人均可支配收入元，增长。 人均居住面积增长。据年重庆市国土房管局在房交会期间次 调查，年末，重庆市人均居住面积为，年末本市人口 万人，年住宅销售面积万，年末重庆市人口 万人，年人均居住面积为。按重庆市住宅发展规划，到第页共页 年人均居住面积将为，即到年人均增加居住面积。 年末主城区人口为万人，到年主城区因人均面积而增加的住宅 需求量应为万。 从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐 进式向前发展的趋势。 居民收入 重庆市市民的总储蓄额已超过百亿元，以上的财富集中在的人手 中，银行不断的降息，股市风险不断的增大，西部大开发的建设与扩大内需 的经济战略，甚至海峡双方的局势都让人意识到买房是最好的储蓄手段。 城市家庭人均年居住支出由年的，增加到年的元。 居住消费总支出的比重由年的提高到年的。到年末，重 庆城市人均居住面积达到平方米，住房成套率达到了，但按重庆市 十五计划和重庆市住宅发展规划，到年，全市人均居住面积平 方米计算，城镇每年对住宅的需求量应为万平方米左右，年度需求投资 总额约亿元，再考虑到城市化水平的提高，住房分配货币化的实施，则重 庆市住宅建设规模是相当可观的。 投资环境 人口环境年末，重庆市总人口达到万人，比上年 增长，江北区年末总人口为万人，较上年增长。 经济环境年，重庆全市完成亿元，增幅为，高 于全国个百分点，较上年增加亿元，经济增长速度位居全国位， 西部第位。根据重庆市计委报告，年全市预计增长，固定资 产投资增长，外资出口增长，地方预算内财政收入增长。 收入与消费年末城市居民可支配收入员，比上年第页共页 增长，人均消费支出员，扣除价格因素，每年实际增长。 到年全市城镇居民收入将增长。年月城市居民可支配收入 达元，较同期增长个百分点，人均消费支出元同比增 长。 城市自然环境略 社会政治环境略 政策环境 重庆房地产开发的主要政策措施 ►加大住房制度改革，进步完善住房公积金制度。 ►调整税收政策，鼓励住房消费。 ►加大信贷支持力度，提高住房消费。 ►清理收费项目，降低住宅开发成本。 ►拓宽空置商品住宅的消化渠道。 ►加强管理，完善配套设施。 ►加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 ►加强对房地产开发项目的综合验收工作。 ►建立完善房地产交易市场，实行站式服务。 ►强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理， 在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加 强物业管理，使消费者放心购房。 ►各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区 外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。 总之，在这样的投资环境下，开发御景铭洲，有定的规避风险 的能力投资的安全性和价值的增值性会得到保证。 第章总论 第节项目概况 项目名称 重庆御景铭洲 二建设单位 重庆置业有限公司 重庆房地产开发有限公司 三项目负责人 重庆置业有限公司王晓燕 重庆房地产开发有限公司张力丹 四建设地点 重庆江北区五里店立交桥五桂路 五建设性质 新建。政府补偿用地。 六用地面积 ， 七用地性质 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第页共页 住宅商业办公 八建设规模 用地面积，建筑面积，住宅，商业面积 ，地下车库及设备。 九总投资及资金筹措 总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆 房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。 十容积率 十绿地率 第二节项目背景 建设单位基本情况 重庆房地产开发有限公司成立于年，位于重庆市渝北区龙溪镇 松石大道，在重庆地产业矗立已逾年，成功开发了龙脊小区，白鹤林 小区，龙渝大厦，小区等近万平方米的项目，而即将推出的 ﹒御景豪庭，更是人呕心沥雪后的又佳作。在年，公司被重庆市 工商局渝北区分局认定为重合同，守信用企业。 公司实力雄厚，集开发策划营销物业管理于体，实行专业化流 水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众结构年轻 充满活力。加之公司管理上奉行以人为本，麾下精英团队精英永驻。公司 立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着服务生活每天的宗旨，第页共页 以安居小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念的居家 时代。 尤其是即将推出的﹒御景豪庭，无论从市场定位，户型设计，还是 到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活渴求完美的置业者 精心雕琢量身定做。每处，每步无不彰显匠心独具。 重庆置业有限公司系企业集团的全资子公司。企业集 团实力雄厚人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资地 域包括北京深圳大连昆明重庆等地。置业秉承自强不息厚德 载物的企业精神，坚持尊重资本善待人才的经营理念，凝聚了批 既具专业水平又富有实践经验的博士硕士群体，共同打造人才高地，创造 企业品牌。 二项目提出的理由 符合城市建设规划 为了加快北部城区的开发建设，结合江北区以及五黄路的城市建设规划， 根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订的北部城区五黄路项 目建设投资补偿合同约定，我司拟以以路换地投资模式所获得的江北 区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行时尚社 区巴蜀城项目组团工程开发建设。 因此，该项目的建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五 黄路的区域规划建设要求。 区域市场消费需求增大 北部新城的大开发带动了江北渝北两个区的经济发展，房地产业在这第页共页 两个区的发展也十分迅速，特别是以五黄路的迅速北崛起，带动了红黄路红 旗河沟黄泥滂红石路红旗河沟大石坝欧式条街为主的区域的 快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民的抢手货，金科花园皇冠 花园已经断货。迅速填补市场需求的空白，释放江北区居民的居住压力， 对政府和民众都是件功德无量的好事。 企业品牌较好 重庆公司和重庆房地产公司，是房地产市场上的两支劲旅。曾经 建设的项目深受重庆市民的宠爱。重庆有限公司是专业从事房地产综合开 发的企业。公司始终坚持务实诚信卓越创新的企业理念，理性开 发，稳步发展，先后成功开发 投资修建五黄路我司通过以地换路中标后修建的五黄路，积 极组织资金，排除了大量拆迁等干扰因素的影响，组织施工监理单位保质 保量进行了五黄路建设，于年月日顺利通车，工程质量优良。五 黄路总投资超过亿元。 与金科创新能达公司的合作开发通过以地换路模式，我 司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科创新能达等公司 联合开发了金科花园江南山水创新绿色家园等项目，开发面积 约万平方米，项目已全部完工，投资约亿元。 投资修建天缘居项目由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开 发的天缘居项目，工程总建筑面积万多平方米，工程投资超过万元。 现进入工程首尾阶段，将于年月