，为房 地产开发提供了政策上的支持。

宁乡县全面实施新三年大变样工程，项目大城市 规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和 城市面貌的改造。

项目建设的总投资个亿，其中基础设施投资为 万元，棚改投资为万元。

建议 资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确 保项目的顺利实施。

从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实 可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以 利于项目的顺利实施。

第二章项目背景与建设的必要性 项目提出的背景 煤炭坝煤矿是大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保 留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘线的员工 家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮漏暗潮的 情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这 些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌 的可能。

当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生 产安全和社会稳定带来较大的不利因素。

造成公司职工家属住房 紧张的原因，基础设施严重不足，分散危陋平房居多，居民住 宅安全隐患明显，脏乱差问题相当突出及现状已经新宁乡 形象造成了较大影响，现住居民早就盼望对其整治改造，故整 体改造势在必行。

二项目建设的必要性 国有工矿企业住房保障的需要 该处建筑均为旧房，为老式建筑，由于历时久远，加上产 权分属，基础设施及配套设备相当落后，不安全的隐患随处可 见。

为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，根据宁乡县 城市国有工矿棚户区改造的统规划，我们拟对其实行整体拆 除重建，为宁乡县城市建设增光添彩。

二美化城市，挖潜增效的需要 该项目臭水四溢，卫生条件很差，大部分均为砖混房，严 重影响了此处的整体形象。

若能对此进行整体开发，统管理， 必级极好地利用这里优越的地理交通优势，其经济效益也会翻 数番，并能解决上千户的住房困难，我到县城再就业，产生很 好的社会效益。

三改善居民生活环境，确保居住安全的需要 该处建筑由于是老式的砖混结构，且建筑时间早，房屋损 毁严重，部分承重墙体遭到严重的破坏，很难想象在现代化的 省会城市中尚有如此破旧的危房存在，更为严重的是危及到在 此处居住和从此路过的人们的生命安全，旦发生意外，后果 将难以想象。

因此，对其拆除重建势在必行。

三项目建设的可行性 区位优势政策优势突出 该项目拆迁新建在白马桥乡，是城乡结合部位，符合城市 用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患， 增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义， 特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因 此，符合宁乡县城市发展要求和政策导向。

二地理条件优势显著 根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质 条件和水文泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优 势。

三交通优势突出 该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过， 人们出入十分方便。

四外部设施及环境优势独特 项目建设场地位于交通便利地段，为面临街，材料运输及 施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全， 水电通讯宽带网络等都覆盖至此处，即将全线拉通的黄 兴北路将进步使此处优势体现出来。

第三章市场分析 市场概况 年是宁乡县住宅与房地产业发展中及不平凡的 年，虽受世界经营危机的影响，房地产的开发建设受到了定 的冲击，然而随着宁乡城建水平的不断升级，以及江两岸三 洲，金满地地下商业街的建成，金洲大道的开通，三环线的建 设，宁乡新县城的格局已基本形成，地域房产开发的空间会有 扩大，房地产投资稳中有升，住宅级市场快速发展，住宅二 级市场稳步推进，宁乡房地产业连续几年的快速健康发展的局 面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条 件的个重要砝码。

二宁乡县住宅供需总量分析 随着宁乡经济的快速发展，城市经营之路越走越宽，此地 段四面临街，实属新开发的经济发展中心地带，对全县国有工 矿企业和棚户区改造能够保障住户的需求，独特的品牌和优越 的地理位臵，拥有较强的竞争优势。

宁乡住宅需求趋势 根据宁乡县十二五住房保障发展规划，年我县将 实现人均住宅达到平方米，成套率达左右，基本达到 户均套房平方米平方米的适用水平性质到中等到 高等的住宅。

由于宁乡县城城区的发展，目前县城人口已经达 到万人，居民对住房的需求正呈刚性上扬趋势。

宁乡城市住宅投资发展情况 年，我县县城房地产市场以国有企业存量 土地上建设经济适用房为主，当时住宅建设年投资徘徊在 亿元左右，从年至年共完成建设余万平方米适 用房与棚改房，户型设计施工质量小区环境等受多方面 因素制约，住宅品质质量不高。

年宁乡房地产业得到年颁布的新规范编制计算，上部结构采用 等软件，基础采用 软件。

五电气工程 ㈠主要设计依据 国家现行有关规范规定和行业标准 供配电系统设计规范 低压配电设计规范 建筑设计防火规范年局修订 建筑物防雷设计规范年局部修 订 建筑照明设计标准 建筑电子信息系统防雷设计依据 项目用地周边供电配套规划条件 其他专业的相关条件图 建设单位设计要求 ㈡设计范围 小区的低压配电照明弱电及防雷接地系统。

设计用电指标 住宅户需要系数 商业平方米需要系数 同时系数 各变压器的供电范围及计算数据见小区配电规划图。

供电方式 负荷等级 本工程用电负荷均为三级负荷。

采用路来自城市电网的高压进线，埋地引入 变电站。

㈣线路敷设 至各栋供电线路采用电缆埋地敷设。

室内配电箱引出支线采用塑料绝缘铜芯线穿金属线槽 明敷和管暗敷。

㈤照明设计 住宅部分预留灯头，其余部分根据使用功能和照明设计标 准确定灯具。

㈥防雷和接地 本工程的建筑将依据各栋的预计雷击次数计算数据确 定防雷建筑类别，并采取相应的防雷措施。

本工程的建筑均采用联合接地系统，做总等电位联结， 带洗浴设备的住宅卫生间做局部等电位联结。

㈦其余弱电设计 本工程的弱电设计包括宽带网络系统电话系统有线电 视系统对讲门系统。

住宅的宽带网络系统电话系统和有线 电视系统均按每户线两点的原则设计。

住宅每户设对讲门分 机，主机设在首层入口。

六给排水设计说明 设计依据 建筑给排水设计规范 室外给水设计规范年版 室外排水设计规范年版 建筑设计防火规范 住宅设计规范 工程建设标准强制性条文 建筑专业所提供的条件图 建设方提供的有关资料 二设计范围 小区给排水管网规划 单体建筑给水系统 单体建筑排水系统 三给水系统 水源 水源为市政自来水，从市政管网用两根供水管接 入小区两路，市政系统提供的水压力，小区内建 筑均采用由市政管网直接供水方式。

用水量 本项目生活用水量表 序 号 用 水 项 目 用水量标 准 数量 日用水 量 平均 时用 水量 最大 时用 水量 备注 住宅人 绿化 用水 汽车 冲洗 辆 每 次 商铺 计 小计 未预 见用 水 总用 水量 系统说明 由市政管网直接供水，系统为下行上给式。

四排水系统 室内生活污水排水 地上层以上生活污水，采用伸顶通气管的单立管排水方 式，排出室外，生活污水须经化粪池处理后排入市政排水系统。

雨水排水 建筑物天沟雨水经雨水斗收集至雨水立管排至室外检查 井，小区雨水经雨水管排至市政雨水系统。

五管材 室内给水管采用塑料给水管，热熔连接室外给水 管采用内外壁热浸镀锌钢管，消防系统管道采用内外壁热浸镀 锌钢管，室内排水管采用管，室外排水管采用混凝土 管。

六设计概况 工程以市政管网为水源，由地下水池，屋顶水箱联合 供水按规范分区设计。

排水经化粪池初步处理达市政污水排放 标准后排入市政污水干管。

各层均设水消火栓灭火系统，按Ⅰ类高层设计，分高 低区布臵消火栓。

按中危险Ⅱ级设计自动喷淋灭火系统。

在柴油发电机房，锅炉房等设臵水喷雾灭火系统。

按建筑灭火器配臵设计规范，公共活动场地配备干 粉灭火器。

第六章环境保护及节能 环境保护 环境保护是我国项其基本国策，该项目应严格按照中 华人民共和国环境保护法有关规定制订具体的环保方案，并 报环保管理部门审定。

建设地点环境现状 本工程建设场地位于老城区，附近无对本工程造成污染的 污染源，周围环境良好。

施工中的环境保护 本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环 境会造成污染。

因此施工中对产生噪音较大的机械设备加装隔 音装臵，对粉尘拟采用喷水除尘。

建成后主要污染源污染物及治理方案 污水 住宅区内产生的污水为生活污水，其中包括生活废水粪 便污水及厨房餐厅的含油废水等。

生活废水及粪便污水经化粪池处理，达到二级标准后排入 城市污水管网，含油废水经隔油处理后排入城市污水管网。

废气 住宅区内产生的大气污染物主要有厨房产生油烟气及卫 生间废气，采用排风器抽出，将污染空气排至室外。

汽车库 柴油发电机废气由排气管道引至排气竖井，实行高空排放。

噪声 住宅区的噪声源为泵房风