面积为 平方米的国际物流中心商务大楼 在街坊内分别建设座公共型保税仓库和 座自营仓库，总建筑面积为平方米自营仓库配备相应 的物流设备，包括台集装箱正面吊副渡板和台吨叉 车以及相应的工器具。

由项目法人开发建设的建筑工程内容详见表。

表项目法人开发建设的建筑工程内容 序号项目指标层高层数 仓库 自营仓库 公共型保税仓库 管理服务用房 管理服务大楼 国际物流商务大楼 公建及交通设施用房 变电所 垃圾收集站 雨水泵站 道路班房 总建筑面积 建设期 本项目建设期为年，从年月开始进行前期筹建 可行性研究初步设计动拆迁施工建设等，预计年 月底竣工。

投资估算 经估算，本项目建设总投资为万元，其中固定资 产投资费用为万元，土地和动拆迁费为万元，建设 期贷款利息为万元，铺底流动资金自营为万元。

资本金及资金筹措 本项目建设所需资金按国家有关规定，总投资的万元为项目资本金，由项目法人自筹其余资金包括除铺底流动 资金外的流动资金自营万元拟向银行申请贷款解决。

财务效益分析 项目全部投资财务内部收益率为，按折现率测算 的财务净现值为万元静态投资回收期为年含建设 期动态投资回收期为年含建设期项目贷款偿还期为 年含建设期，项目在财务上基本可行。

结论 本项目的建设对加快实现成为国际经济金融贸易和 航运中心之的目标，促进国内外物流商流信息流资金流 人才流的发展具有重要意义，项目建设是十分必要的，且有定 经济效益。

第章项目建设的必要性 本项目的建设符合我国降低物流成本，应对的迫切需要 我国目前综合物流成本很高，与发达国家差距较大。

从物流成 本占的比重看，目前我国物流方面的开支大致相当于国内生 产总值的，而世界主要发达国家如美国日本英国分别为 和，如果中国能够降低物流成本至相当于美国 水平，即占国内生产总值的，每年将节省大约万亿元。

而在我国加入之后，物流服务业作为国内率先对外开 放的领域之，发达国家现代的物流管理技术经验和高素质人 才的进入，必然会对国内物流产业结构经营观念管理体制与 发展方式等方面产生较大冲击，同时过高的物流成本也对我国产 品加快出口相当不利。

因此，尽快降低物流成本，发展现代物流 是当前我国物流行业应对的迫切需要。

建设现代化物流园区是降低物流成本最有效的途径之。

由于 现代化物流园区可将多个物流企业集聚在起，实现设施的集约 将过去许多个货站场集约在处货物的集约将过去分散多处 进行货物处理方式，改为集约在处处理技术的集约物流园区 可采用类似规模生产流程的模式，共享大规模物流处理设备管 理的集约利用现代化手段，对物流进行有效的组织和管理，可充 分发挥物流运作的整体优势和规模优势，增强物流企业间的专业化 和互补性。

另外，现代化物流园区还可为入驻的物流企业提供基础 设施信息配套服务等共享资源，帮助物流企业进步降低运营成 本和费用支出，实现规模效益。

因此，建立现代化物流园区，有利于我国发展现代物流业，缩短与 国际物流先进水平的差距，提高企业市场竞争力，应对的挑战。

本项目的建设符合物流产业发展的内在要求 目前，经济正处于重要的调整转型时期，经济结构的优 化升级，基础设施条件的日益完善，以及人们逐步对物流理念的 普遍接受为现代物流业的发展提供了良好的条件和机遇。

但 是由于缺少统筹规划，商业系统工业系统物资系统等各 行业各自为政，都在规划各自的物流基地，造成重复建设资源 浪费，各行业物流基地又大都功能单，使用率低，直接影响了 各物流基地的开发效果和经营效益，并且各物流基地的分散布局 也给城市交通城市景观生态环境等带来了定的负面影响， 与市现代物流业的发展要求不相适应。

与此同时，周边许多国家或城市纷纷把物流作为其经济发 展重点之，新加坡日本韩国中国香港等都提出将建设亚太 地区国际物流中心的目标，如新加坡提出了包括加快建立综合化 全球化的物流基础设施，发展基于信息技术的物流运作环境将国 际物流枢纽化运作及方案化服务吸引到新加坡等多项发展物流业的 战略措施，使新加坡物流加速向国际化发展。

从国内看，北京天津青岛深圳等许多城市及江浙两地的许多大中城市也开始大 力规划和发展物流业，如深圳市把发展现代物流业作为该市三大 支柱产业之，努力将深圳建成为全球最具有影响力的集装箱运 输中心国际航运中心和亚太地区营运中心之成都物流基地 已与北京赛浦京良深圳平湖两大物流基地签订合作协议，拟共 同建设中国未来的三大物流基地，构成我国东西北三地的物 流金三角而与邻近的宁波市，则力争通过至年的 努力，建设成为长江三角洲的国际物流枢纽和浙江省的重要综合 物流中心，十五期间，京杭大运河将延伸至宁波甬江口，其全 程公里，按国家干线四级航道统规划，将建成宁波使用的规范 建筑设计防火规范年版 民用建筑设计通则 建筑地面设计规范 建筑物安全等级和耐火等级 建筑物安全等级二级。

按防火规范要求，建筑物耐火等级为办公大楼为级， 物流配送仓库公共型保税仓库等为二级。

设计原则 根据相关专业设计要求，在满足使用功能要求的前提下，采 用技术经济合理安全可靠，有利于发展生产的设计方案。

建筑 设计贯彻适用经济美观的原则，做到功能合理，造型简洁， 色彩与环境相协调。

设计内容 办公大楼 本项目办公大楼包括管理服务大楼和国际物流中心商务大 楼，它们为整个基地的头脑，负责信息数据交接区内 管理区外服务等功能。

两座建筑物分别为层和层，层高 为米，建筑面积共为平方米，设臵台电梯外墙饰面为花岗岩或面砖，内墙饰面为涂料楼地面为大理石或地 砖面层门窗主要为彩色铝合金门窗，部分玻璃幕墙屋面防水 采用高分子防水卷材。

仓库 仓库为单层单跨全钢结构，跨度为米，分别在两边或单边 设宽装卸月台，纵向长度分为米及米两种，共座。

其中平面物流配送仓库座，立体物流配送仓库座。

平面物流 配送仓库室内最小高度为米，立体物流配送仓库室内最小高 度为米屋面采用彩色压型钢板，下设毫米厚带铝箔玻璃 纤维保温棉，每开间设道毫米宽垂直屋脊的采光板带墙 面为彩色压型钢板。

库内设防火墙自动喷水灭火系统，钢柱钢 梁表面喷涂防火涂料使耐火等级达二级库内物品按丙类第项 设计。

库内地面为混凝土面层，两边设抗风卷帘门或推拉钢大 门，每扇宽米，高米，屋面排水采用配套的彩钢泛水收 边和外天沟落水，落水管采用落水管。

结构设计 设计依据 平面工艺等专业提供的资料。

使用的规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑结构荷载规范 ④建筑地基基础设计规范 现行的国家及地方颁发的有关结构设计规范标准和规程。

设计基本资料 抗震设防烈度度 建筑物重要性类别为丙类，建筑结构安全等级为二级，设 计使用年限为五十年。

基本风压重现期年千牛米④使用荷载 卫生间楼梯间千牛米 办公室千牛米 上人屋面千牛米 不上人屋面千牛米 设计原则 根据工艺等相关专业设计的要求，在满足使用功能要求的前 提下，采用技术经济合理，安全可靠，有利于发展的设计方案。

主要设计内容 办公大楼 办公楼均为现浇钢筋混凝土框架结构，现浇钢筋混凝土楼 屋面板，围护结构采用混凝土空心砌块，基础采用桩基。

仓库 上部结构采用钢制门式刚架和镀锌檩条彩色压型钢板组成 屋面及镀锌墙梁彩色压型钢板组成墙面的全钢结构，刚架柱 梁檩条墙梁采用钢，其余钢材采用钢，基础采用 桩基或柱下基础。

供电 负荷计算 根据设计方案，槎浦物流基地内用电设备的总装机功率约 。

计算有功功率为，计算视在功率为 。

电源及供电方案 按二级负荷考虑，二路进线电源同时供电，进线电压等级为 。

基地内拟规划建设座变电站，包括变电站座， 布臵在金杉路金迎路东南角，同时根据用电负荷集中地就近布 臵座变配电所，其中座变配电所考虑设臵于物 流基地管理服务区内，该变配电所还考虑设臵电量监察系统，对整个基地的供电进行监视和管理。

座变电所共考 虑变压器台。

所有设备均采用三相四线制供电。

供电线路选用电力电缆，以放射式和树干式相结合的系统向 各用电负荷供电。

电缆考虑穿管埋入地坪暗敷或沿缆沟敷设。

接地 接地制式为制。

设备做好保护接地和工作接地。

建 筑物按规范要求设臵防雷接地装臵。

通信控制和信息管理 通信 需求预测 按照商贸用地每平方米配线，仓储用地每平方米配 线，基地电话需求总量为线，如按实装率，本项目 共配臵门直线。

通信服务提供渠道 该项目位于桃浦地区内，现由桃浦端局提供通信服务， 目前基本满足需求。

考虑到西北物流园区具体位臵及开发规模， 电信部门拟在本项目管理服务区内设臵近期万门远期万门 远端模块局座，建筑面积为平方米。

通信管道 为配合基地开发，沿金迎路金润路银杏路等主要道路敷 设孔通信管道沟公里，合孔公里。

通信管道拟配合道路建设同步施工，最终形成个贯通整个 地块的通信管网，在敷设通信管道时尽量埋设过路管及预埋出土 管。

在地块开发过程中，采用电缆穿管埋地敷设方式，通信管道 兼顾计算机通信光缆及工业电视监控光电缆的敷设。

用户电缆和用户光缆 考虑共需门直线，本项目共敷设对的电缆条。

在电缆配线方式上，采用交接配线为主。

同时考虑图像通信计算机通信及电子信箱宽带等电信各 类业务以及安装光端机和复印设备的需要，在管理服务区内考虑 平方米