营业税及附加将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占机会分析金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘的开发建设通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。劣势分析现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交分析项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线项目地块区域规划发展潜力巨大交通道路网络畅达项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。三地块分析优势北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。周边状况周边环境优美，但常住人口较少，项目东星月路青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。配套状况周边市政地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。交通状况市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土里。地块建筑净用地面积，约亩，另有的绿化用地，地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公飞跃提供支持。二项目概况通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交青竹湖项目分析区域概况中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生态资源，将该组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。二项目概况地块基本情况中铁臵业长沙青竹湖项目地块位于开福区青竹湖镇，地块东靠太阳山路，西临星月路，南接北三环，北边为青竹湖水库与青竹湖畔小区，距离长沙汽车北站约公里。地块建筑净用地面积，约亩，另有的绿化用地，的规划路幅用地。地块呈不规则扇形，地形高低起伏，植被丰茂，景色秀美，地块为出让用地，土地用途为住宅用地，目前地块拆迁已基本完成。交通状况市政道路建设较理想，道路畅达，太阳山路，星月路青竹湖大道已开通，经芙蓉北路或东二环与市中心相连，交通比较方便。配套状况周边市政生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。周边状况周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。三地块分析优势分析项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线项目地块区域规划发展潜力巨大交通道路网络畅达项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。劣势分析现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车族项目西边的铁路线带来定的噪音污染，降低居住品质。机会分析金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度的高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占的规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见长规报号文件，要求本项目小于的小户型套型面积占，虽然较已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大，的比例仍然不小，将在定程度上影响本项目的开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台的政府宏观调控政策的影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。四地块定位分析根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益项目投资经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表表投资估算表开发面积亩容积率项目名称长沙青竹湖项目日期项目单位成本元总成本万元计算说明土地成本，其中土地出让金，按照万亩计算，土地面积亩二开发前期费其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费报批报建费三通平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电临时设施费临时围墙临时办公室临时围板三建安成本，别墅，普通住宅，提高品质，含土建门窗外檐地下室等四基础设施费其中给排水工程费含贴费和开口费室外燃气系统含区内工程费灶表费高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用室外消防系统按总建筑面积计算综合管网设计室外智能系统五园林环境依设计方案的不同而不同其中绿化建设费区内区外绿化支出建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明直接成本，六管理费用七财务费用其中财务费用土地贷款额度按土地成本的，按照年，利率财务费用建设贷款亿，年建设期，利率八不可预见费九营销费用销售收入间接成本总投资成本，直接成本间接成本注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。二项目收益别墅类物业按元平米小高层销售按元社区商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额的所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。三拟开发周期规划年通过土地转让取得该地块。项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量项进行滚动式的开发。项目整体开发周期为年半。其中，建设周期为年年月年月项目整体销售周期为年，在资金到位的情况下，预计年上半年第期开始入市销售。时间规划开发进度年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年工程进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼销售进度第期双独联第二期双独联第三期双拼联排小高第四期小高层为主双拼四分期销售收入规划表三销售收入规划表注容积率销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元年第期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第二期双拼别墅联排别墅独栋别墅年第三期双拼别墅联排别墅小高层商业年第四期双拼别墅小高层商业合计五现金流量分析表四现金流量动态表序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金流量累计净现金流量贴现系数当期净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值动态投资回收期年静态投资回收期年财务内部收益率动态投资回收期年静态投资回收期年该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定的抗风险能力。六地块主要问题小结的制约问题根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本项目的定位和开发建设。二场地施工条件问题现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。三容积率的确定问题容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。四开发周期的问题项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场