来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定的品牌影响力。综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投资强度挂牌。价格，首期亩土地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。目前项目用地基本达到三通平。四项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地平方米亩，容积率规划总建筑面积约万平方米，土地用途为工业。区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地三项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲运动居住新城产业结构调整，促进成都市区主业的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛区主业轨道交通集中发展区。产业园项目，将会成为各自新的利润增长点。二项目来源方式结合四川省成都市承接产业转移，实现度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。中铁置业和中铁二院深度合作开发中铁轨道交通高科技为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续年在国内勘察设计行业中营业收入排名第。旗舰企业，要积极利用中国中铁在区域城市轨道交通领域独特优势，进步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在年内形成中铁股份新的利润增长点。件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。二业务背景中铁置业是中国中铁股份房地产板块的而到年近万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术新工艺新产品新材料的研发生产和制造等市场，这样的市场将有条经济背景年底，我国出台了系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的万亿投资中，约有用于交通基础设施建设。总论总论项目决策背景经济背景年底，我国出台了系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的万亿投资中，约有用于交通基础设施建设。而到年近万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术新工艺新产品新材料的研发生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。二业务背景中铁置业是中国中铁股份房地产板块的旗舰企业，要积极利用中国中铁在区域城市轨道交通领域独特优势，进步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在年内形成中铁股份新的利润增长点。中铁二院是以交通勘察设计为主业的企业，已连续年在国内勘察设计行业中营业收入排名第。为实现中铁二院的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。中铁置业和中铁二院深度合作开发中铁轨道交通高科技产业园项目，将会成为各自新的利润增长点。二项目来源方式结合四川省成都市承接产业转移，实现产业结构调整，促进成都市区主业的良好发展，金牛区有意邀请中铁置业和中铁二院联合引领打造金牛区主业轨道交通集中发展区。三项目简况项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和成都国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的成都市凤凰山休闲运动居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地平方米亩，容积率规划总建筑面积约万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到三通平。四项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期亩土地为万元亩净地价格，后期土地价格视先期项目建设进度投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案产业方向投资强度挂牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的万元亩，则差额部分由金牛区人民政府扶持详见附件。五本报告的编制依据及限制性因素编制依据成都市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知成办发号关于同意建立国家火炬计划成都电子信息产业基地的复函国科火字号金牛区天回万圣甘油及石门片区控制性详细规划成都市大丰天回片区城市分区规划调整成都凤凰山城市规划方案概念性纲要规划成都市规划管理技术规定全国工业用地出让最低标准关于印发中国中铁股份有限公司投资管理暂行办法的通知中铁股份资号关于印发中国中铁股份有限公司项目投资评审管理暂行办法的通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引的通知中铁股份资号文件关于印发中国中铁股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引的通知中铁股份资号文件关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法试行的通知中铁置市号文件中铁二院与金牛区人民政府投资合作的框架协议。二限制性因素产业园土地权属不能转让。规划限制条件容积率限高为米绿化率建筑密度投资强度万元亩税收万元亩年。园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在金牛区解缴。六可行性研究结论结论项目具有极大成本优势本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中的地铁号线和规划中的地铁号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项目是目前成都市规划的绕城高速内占地面积最大的宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都的战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定的品牌影响力。综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回，项目自有资金年均投资回报率。按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收益率投资动态回收期年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业的集群和集聚。二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面的支持。第部分项目基本情况宗地位置及四至地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的万亩的集休闲运动居住为体的凤凰新城区东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。二项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。二用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积亩亩容积率建筑密度绿化率绿地率限高米三地块现状及交地条件宗地现状地势情况地势平坦，与周边无高差。地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。宗地现状见图所示地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。二承诺交地状况项目用地按七通平标准出让。三承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同中明确。四前期市政状况目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到三通平水平。四生活配套交通状况项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁号线和规划中的地铁号线。二大市政配套该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区的开发和经营需要。三现状生活配套及规划情况医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质遗产生态公园位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐餐饮为体的大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。第二部分区