线沪钱线沪唐线北嘉线北安线嘉亭线嘉杭线嘉温线等余条客运线路分别连结上海周边区县区内各镇及杭州温州苏州诸地。

有航道条，通航里程公里，其中境内市级航道蕴藻浜长公里。

，较低的投资风险，具有良好的经济效益。

我们认为，本项目的开发是可行的。

另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。

本项目有可观的盈利能力较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。

本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。

本项目处于距市中心投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社，与项目相关的规划设计建设税收等法律法规中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供的项目开发有关资料建设可行性概述项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额理提供参考。

为政府进行项目审批提供参考和依据。

分析盈亏平衡分析风险分析，对项目进行不确定性分析。

为委托方进行项目决策开发经营和管金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析评价项目的资金安全度。

通过对项目的敏感性率净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

通过对项目现通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销售收入经营成本税金等基础数据的预测和选定，利用利润研究分析，确定项目的市场定位。

通过市场研究分析，确定项目的市场定位。

其主要评价目的如下。

过投资环境号企业类型有限责任公司国内合资注册号沪房地资嘉定第号项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。

发展商情况项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司开发资质级法定代表人吴金阳注册资金万元人民币地址上海市嘉定区曹安公路项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。

总论项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。

发展商情况项目发展商上海欣欣房地产开发有限公司开发资质级法定代表人吴金阳注册资金万元人民币地址上海市嘉定区曹安公路号企业类型有限责任公司国内合资注册号沪房地资嘉定第号项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。

其主要评价目的如下。

过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。

通过市场研究分析，确定项目的市场定位。

通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销售收入经营成本税金等基础数据的预测和选定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。

通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析评价项目的资金安全度。

通过对项目的敏感性分析盈亏平衡分析风险分析，对项目进行不确定性分析。

为委托方进行项目决策开发经营和管理提供参考。

为政府进行项目审批提供参考和依据。

项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法定额标准上海市建筑和装饰工程预算定额投资项目可行性研究指南，北京中国电力出版社，与项目相关的规划设计建设税收等法律法规中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供的项目开发有关资料建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。

本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。

另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。

本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。

我们认为，本项目的开发是可行的。

二项目概况与基地分析项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于年月日通过上海拍卖有限公司拍得，成交价亿，总价亿。

年月日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。

项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北嘉松北路以西桃浦快速延伸段以南。

嘉定区位于上海西北部，中心位臵在北纬度分，东经度分。

东与宝山普陀两区接壤西与江苏省昆山市毗连南襟吴淞江苏州河，与闵行长宁青浦三区相望北依浏河，与江苏省太仓市为邻。

总面积平方公里。

行政区域界线总长公里。

全境地势平坦，东北略高，西南稍低。

市区级河道藻浜练祁塘娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江盐铁塘横沥新槎浦纵贯南北，与吴淞江浏河相连。

河道总长余公里，平均河网密度为每平方公里公里。

本项目所在的同济新城总投资约亿，绿化率，同济新城按功能分区划分为四大板块中部板块商贸办公中心，西部板块综合发展区，东部板块现代科技研发区，北部板块生活居住区。

本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位臵。

嘉定镇离上海市中心的人民广场公里，距虹桥国际机场上海火车站张华浜国际集装箱码头均在公里左右。

交通道路嘉定区交通便捷。

有铁路沪宁线沪杭外环线过境。

南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内流。

境内公路总长多公里，密度为每平方公里公里。

主要公路有沪嘉沪宁嘉金郊环等高速公路，沪宜公路国道曹安公路国道，还有宝嘉公路和外青松公路条市道等。

沪嘉线沪钱线沪唐线北嘉线北安线嘉亭线嘉杭线嘉温线等余条客运线路分别连结上海周边区县区内各镇及杭州温州苏州诸地。

有航道条，通航里程公里，其中境内市级航道蕴藻浜长公里。

周边环境绿化环境嘉定区于年月日，经市绿化局领导专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。

其公共绿地公顷总计绿地面积公顷绿地覆盖面积公顷城镇人均公共绿地平方米人城镇人均绿地平方米人绿地率绿化覆盖率同济新城的绿化覆盖率也达景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光通风等基本均无受影响，视野开阔。

另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被大片草坪及水域景观，令人心旷神怡身心放松。

基础设施详见五建设内容与市政配套。

停车场设有地面与地下停车场，共计车位约个。

餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。

新城外也有众多有酒楼咖啡厅等但数量较少。

城区内风味小吃吉祥馄饨田仓米粉福建沙县小吃兰州拉面店图门烧烤游子老鸭粉丝汤饮品茶风暴第五街缘味站新佳快餐欧德隆，米诺多汉堡真有味咖啡西餐三叶坊苏卡咖啡店堡盛西餐城区外饭店新词大酒店墨玉路号湖南料理新源路号金湘隆新源路号面包糕点闽甜西饼屋元祖蛋糕闽香西点面包房风味小吃川福火锅小云南米线店重庆鸡公堡兰州拉面盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品快点快餐咖啡西餐比萨林迪欧咖啡金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行中国银行中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务规划指标用地范围东至和平路，西至大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积总用地平方米用地性质商业办公用地容积率三市场环境分析宏观层面宏观调控政策自年月日国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知国八条起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。

年月日，国六条出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。

年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。

年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。

为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。

年月日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委市财政局市地税局市住房保障房屋管理局市规划国土资源局制订的关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见，对我市房地产业进行宏观调控。

调控政策涉及到房地产税收房地产金融城市建设开发住房改革等多方面。

年月日，关于促进房地产市场健康发展的若干意见的公告又为房地产市场带来了不同意味的国十三条，进步体现了特殊市场环境下政府放权的态度。

至此，国十三条将在今后段时间指导房地产市场及行业的发展。

综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。

产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，年完成增加值亿元，可比增长。

财政收入稳步增长。

年实现财政总收入亿元，比上年增长。

与此同时，嘉定区经济结构进步完善，第三产业所占比重不断上升。

年第三产业实现增加值亿元，占全区增加值的比重为。

年第三产业实现增加值亿元，对全区经济增长的贡献率为。

三次产业的比例由年的增长为年的。

嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位规模和能级。

年年年年年年年年至年第三产业占比例外资与商业发展年，全区完成固定资产投资亿元，其中基础设施投资亿元。

年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额亿元，其中城市基础设施投资亿元，房地产开发投资亿元。

由图可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。

从投资主体看，国有经济投资亿元，集体经济投资亿元，外商及港澳台投资亿元，私营企业投资亿元，其他经济投资亿元。

投资主体结构发生进步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。

图年至年嘉定固定资产投资额及其增幅年年年年年年年固定资产投资额增幅房地产供给与需求自年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。

全年房地产业完成增加值亿元，比上年增长。

此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。