现状土地权属性质，非农建设用地按照市人民政府令第号市城市更新办法第条进行地价补缴测算。总体市场分析核准通过，归档资料。四房地产市场分析项目拆迁成本分析小结类似城市更新项目城市更新模式三项目拆迁安臵分析项目属性界定项目解析项目基本情况二项目解析与属性界定项目风险防范建议关于项目的经济效益关于项目的社会效益关于项目发展战略和定位关于项目本体关于项目拆迁及地价的成本研究总论关于项目本体关于项目拆迁及地价的成本关于项目发展战略和定位关于项目的经济效益关于项目的社会效益项目风险防范建议二项目解析与属性界定项目基本情况项目解析项目属性界定三项目拆迁安臵分析城市更新模式类似城市更新项目项目拆迁成本分析小结四房地产市场分析总体市场分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,区房地产市场分析区域及专项市场分析五项目发展定位项目分析区域规划前景项目卖点整合项目整体形象定位住宅物业发展设想产品价格定位六项目投资估算与资金筹措测算原则及前提条件项目总投资估算项目投资计划项目资金筹措计划七项目经济效益分析项目销售收入和销售税金测算项目利润成本利润率项目综合经济效益分析八项目敏感性分析九项目社会效益评价社会影响效果分析社会适应性分析社会风险及对策分析十项目风险及防范建议项目风险风险防范建议附件附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目经营收入分析估算表附表项目资金来源与运用表附表损益及利润分配附表现金流量表附表敏感性分析表研究总论关于项目本体项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。项目期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为平方米。项目期建设用地面积，平方米，其中非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。关于项目拆迁及地价的成本通过对及区旧改政策解读，以及委托方提供的相关资料，确定本项目拆迁及地价成本如下根据深国房号文，市年度公告基准地价的通告，项目所在区域商业住宅包括配套基准地价分别为根据城市更新办法相关规定和现状土地权属性质，非农建设用地按照市人民政府令第号市城市更新办法第条进行地价补缴测算。本项目期中非农建设用地面积为，平方米，确定本项目需要交纳的政府地价，万元。根据委托方介绍及参考市同类旧改项目补偿标准，本项目范围内现有合法建筑物改造后按实行安臵，厂房按照补偿商业物业测算。项目期建设期内由开发单位给予临时安臵费二次装修停产停业损失拆迁补助费补偿以及临时建筑进行货币补偿等拆迁成本共计，万元，其中房屋主体补偿为，万元。关于项目发展战略和定位本项目发展目标为依托中心城中心区及地铁站点周边的发展机遇，承接并增强城市的商业服务功能，整合现状城市空间，建设商业都市产业居住功能为主，配套设施齐全的城市综合性地区，未来本项目将成为中心组团核心服务功能区的重要组成部分。借助片区通地铁建设景观街的机遇，本项目也将大大提升片区形象。本项目应该充分挖掘区域可利用的资源片区规划的利好，建立片区城市更新改造的领导者形象，通过商业等配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟发展的现代化城区，打造区域活力中心。关于项目的经济效益本项目期建设用地面积为，平米，容积率为，计容积率建筑面积为，平方米的开发强度前提下，项目财务可行。相关经济效益指标详见下表表项目利润估算单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资净现值，内部收益率动态投资回收期年关于项目的社会效益该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展有积极的作用。对居民生活水平与生活质量的影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑的品质及居民的生活水平与生活质量。在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链。支持了政府保障性住房的建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。项目风险防范建议按照计划施工，施工期间严格控制开发成本做好项目前期的市场调研和客户需求调查根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。二项目解析与属性界定项目基本情况项目位臵本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接的中间地带。位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。图项目土地平面图整体项目背景南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。周边的市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好的自然环境，如能成功运作，能带来良好的经济效益和社会效益，本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展的首个城市更新项目，如未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建筑面积达万平方米的开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。项目的启动对宝源创建有限公司的未来发展具有极为重要的意义。并且能迅速提升宝源创建有限公司控股公司海航集团在地区的形象，扩大海航集团在的社会影响力，为能在做大做强打下坚实的基础。随着土地供应量日