单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区，总建筑面积万平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价元。而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为主打产品。而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出些明显特征，主总量年间增长了倍。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速的倍强，位居世界之首。经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。设计方案进行测算分析。二市场分析和市场定位地下停车位个，地面停车位个。目前我们基本依据这地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后的据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。总建筑面积容积率，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。项目内容根定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。按照当时久益房产签订的土地出让合同规本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。地下停车位个，地面停车位不得少于。地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。项目概况项目概况地块情况葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位不得少于。本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。项目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后的技术指标如下总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位个。目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。二市场分析和市场定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速的倍强，位居世界之首。总量年间增长了倍。而根据国家统计局的预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期的水平，年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长段时间。从台州的经济发展看，台州是座充满生机和活力的城市。由于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡的顽强精神，多年的蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。目前，台州民营经济占经济总量的以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的以平均以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。年全市达亿元，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元。年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区级经济亚区中心。可以预见台州的经济还将随着长三角体化的推进有更长足的进步。从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进，年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。年人均生产总值为元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高，年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。市区城镇居民的可支配收入在年达到了元，人均家庭消费支出元。按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步入富裕型。表台州市居民人均收入单位元年份全市市区椒江黄岩路桥区域房地产市场情况分析依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺的活跃期特征，般商品房市场价格在元平方米左右。但从已开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区，总建筑面积万平方米即以单身公寓拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价元。而正开发的万平方米的东泰华庭则以平方米以上户型为主打产品。而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出些明显特征，主要包括近期上市楼盘众多，开发体量大在经历了年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在年将迎来诸多楼盘的上市销售。今明年共有个左右的楼盘上市销售，总的开发量在万方左右，其中开发区的新盘占了的近，万家华庭香格里拉花园东泰华庭万达东京湾等楼盘的集中上市，将揭开开发区楼盘销售竞争的新高潮，也将对年的椒江房地产格局产生直接影响而老城区仅有华荣名筑环翠名苑可供选择，另外两个大盘城市港湾与太阳城则体现了政府拉近三区距离，向绿心区域发展的策略。楼盘品质提升，竞争日益激烈随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的楼盘，见附表。地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质的地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。④公司品牌优势通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的社会资源。劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目的。环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移，降低了项目的开发成本。配套优化机会按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续的宏观调控政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。竞争威胁目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。本项目市场定位分析通过宏观微观市场的分析以及对该项目的周边情况的了解，我们认为，本项目位于台州市新老城区结合部，距离城区较近，周围配套设施成熟，对市区居民和地块周边拆迁居民均有着相当的吸引力，而且厚实的消费力支撑和经济发展潜力会为项目带来旺盛的需求。存在的噪音