建设的背景和必要性项目建设的背景园区是年月经国务院批准建立的中国第个国家级高新技术产业开发区。园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统领导和管理。园区全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为税前全投资财务内部收益率万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。未经允许，请勿外传,五项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为核准通过，归档资料。北京园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字号。其是由北京园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。四项目组织运营过程建设项目是由北京园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。店写字楼及商业三栋建筑组成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上个自行车停车位个地上部分由五星级酒，地下建筑面积。地下四层，地上二十四层。建设项目规划工程总建筑面积约。其中地上建筑面积北侧为号路，东北侧为海淀街规划步行商业街。三项目建设内容基地面积约公顷。具体四至范围是南侧为海淀镇街路，西侧为号路，西项目名称二项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村区规划公建区区用地东南部，基地近似成三角形，项目基本情况项目基本情况项目概况项目名称二项目建设地点项目地块位于北京市海淀区中关村区规划公建区区用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约公顷。具体四至范围是南侧为海淀镇街路，西侧为号路，西北侧为号路，东北侧为海淀街规划步行商业街。三项目建设内容建设项目规划工程总建筑面积约。其中地上建筑面积，地下建筑面积。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上个自行车停车位个地上部分由五星级酒店写字楼及商业三栋建筑组成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。四项目组织运营过程建设项目是由北京园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字号。北京园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五项目投资收益经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时，利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为税前全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率税后全投资财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资静态回收期年全投资动态回收期年全投资投资利润率上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。六项目融资建设项目全部投资由园置业股份有限公司自筹解决。七项目建设周期建设项目工程建设周期为个月，从年月开始至年月。其中，年月至年月为基础施工期，年月至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程施工期。项目单位简介建设单位情况北京园置业股份有限公司具体承担块的开发建设工作。单位名称注册地址法人代表注册资金万元成立日期年月日二公司股东基本情况园置业股份有限公司是由园建设集团股份有限公司上海房地产发展有限公司北京房地产集团公司海南投资发展有限公司深圳投资发展有限公司北京土地整理公司六家公司参股。各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。三公司核心业务园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。公司在房地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。项目技术经济指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米包括酒店平方米，办公平方米，商业平方米，地下建筑面积平方米。报告编制依据北京市规划委员会关于原则同意项目设计方案的复函规复函字号北京项目设计说明北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设部房地产开发项目经济评价方法第二章项目建设的背景和必要性项目建设的背景园区是年月经国务院批准建立的中国第个国家级高新技术产业开发区。园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统领导和管理。园区覆盖了北京市科技智力人才和信息资源最密集的区域，包括海园园昌平园电子城科技园和亦庄科技园。海淀园位于海淀区，其中建有平方公里的上地信息产业基地和平方公里的。年月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教兴国战略，加快建设园区的请示。这是继年代设立深圳等经济特区，年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又重大战略举措。园区的发展目标是要充分利用中关村的人才科技知识优势和高科技产业的基础，用年的时间，把园区建设成为具有鲜明时代特点我国自己特色世界流的科技园区，成为国家科技创新示范基地科技成果孵化和辐射基地高素质人才创新人才的培养基地。到年，园区生产总值达到亿元人民币，年递增，成为新的经济增长的发动机，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。加快园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础环境，这是满足园区发展的基本条件。项目建设的必要性是园区规划中的重要部分，是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区镇，东起路，西至路，北到环北大南门，南边界为镇南街，是中关村的高科技商务中心区。西区总占地面积公顷，规划地上建筑总面积万平方米，地下建筑总面积约万平方米。总容积率为，绿化率在以上，城市公共绿地公顷，机动车停车位个。规划建筑高度由西向东从米到米逐渐升高，局部修建高度米米的标志性建筑群，形成高低错落变化有致的城市轮廓线。西区整个用地范围有明确的功能分区综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地公共建筑区提供金融会展酒店商业综合管理等建筑用地公共绿化广场包括绿地景观公共交往空间与地下商业设施。效果图作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策研究开发产品和技术的展示中心区，是整个园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的窗口和与国际经济接轨的基地。的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。建设项目规划工程总建筑面积约，项目将建成酒店层高精装修级办公楼层高部分装修购物中心层高部分装修。本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。第三章投资环境分析总体宏观经济分析宏观经济形势介绍中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的。中国的零售业也在以两位数的速度增长，与年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势作为中国入世的过渡的部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持续增长。北京是全国的政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在至期间直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由年的亿元，增长到了年的亿元，年均递增率为在至年间，北京市人均国内生产总值从年的迅速增长到年的，约折合，美元，平均年增长率达到。据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由年的，元增加到年的，元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。奥运申办成功后，北京市计划动用高达亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化更国际化更适宜居住与国内其他城市的差距也会越拉越大。随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工