总论项目概况编制依据主要技术指标第二章市场分析与预测投资环境分析市场现状市场需求分析市场供给分析项目分析优势劣势机遇威胁项目初步定位第三章项目选址和建设条件项目前期工作安排项目建设阶段计划安排项目进度安排的依据进度安排原则分阶段开发的原因与目的第四章项目总投资估算与资金筹措项目总投资估算的依据项目总投资估算的原则项目总投资估算资金筹措与融资方式第五章财务评价财务评价基础数据的测算盈利能力分析静态盈利能力分析动态盈利能力分析清偿能力分析评价结论第六章不确定分析盈亏平衡分析敏感性分析第七章结论及建议结论建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目概况项目名称商业金融街项目主管部门有限公司项目性质新建项目地点地点项目负责人编制依据法律法规中华人民共和国环境保护法中华人民共和国消防法国家节能技术大纲中华人民共和国招标投标法建设项目环境保护管理办法建设项目环境保护设计规定二其他商业街建设规划投资项目可行性研究指南建设项目选址意见书建设工程规划许可证关于申请商业金融街建设项目用地预审的函发展改革局关于编制商业金融街项目可行性研究报告委托书国家及有关技术规范和标准项目业主提供的有关资料。主要技术指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表见下页。表主要财务数据及评价指标表序号名称单位值财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元二财务评价指标项目财务净现值万元项目内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年资本金财务净现值万元资本金内部收益率借款偿还期年盈亏平衡点第二章市场分析与预测投资环境分析经济发展状况位于西北部，地处京津两市之间，位于西北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里，常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。商业街览表个名称功能特色备注电子专业街类电子类音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲饮食娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝玉瓷器字画传统工艺品社区型电子城步行专业街休闲娱乐饮食购物社区型餐饮专业街饮食娱乐区域型通讯产品条街手机通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品干果糕点区域型市场现状商业市场发展现状商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，镇商业街人气旺盛，是镇的商业核心，但商业环境差，业态组合功能结构不合理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单，业态组合缺乏互补性，周边商业网点布局缺乏统规划，故人气不旺。经营模式镇直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区为主，临街商铺直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平图书专业街书籍文化用品社区型水产品专业街海味水产特色食品社区型纺织品专业街服装布匹床上用品家居装饰用品区域型精品购物步行街服装鞋帽皮具区域型纸制品专业街各类纸品区域型电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐区域型康复路服装专业街服装日用品社区型古玩民俗商品专业街古玩旅游商品社区型建材专业街建筑材料家装材料社区型体育用品专业街体育服装运动用品社区型的提高，商业步行街作为种全新的商业模式，以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的个新趋势，直接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。高端消费方式镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店成主流业态和消费模式。缺乏真正的购物中心镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。结论商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现镇的商户商户市场调查，意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论