的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号有关单位提供的相关资料西安市年月份统计年鉴西安市年房地产市场分析报告西安市房地产开发相关资料及数据西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等二项目概况项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房测和估算，有定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预指标主要包括财务内部收益率投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还算的基本报表主要包括基础数据表投资成本估算表销售收入估算表敏感性分析表等。测算中的经济需要根据基础数据进行系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算假设条件和风险因素分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法实地调研访谈等进行定性和定原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对地块项目进行评估。二分析方法及主要本次研究是就西安市曲江国际会展产业园地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业科学和客观的措盈利能力等方面进行调查研究，从技术经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的种综合性的系统分析方法。议前言摘要可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求资源供应建设规模环境影响资金筹发展定位项目定位二项目运作思路三项目销售价格建议第五章项目收益与财务分析第六章结论与建章房地产市场分析政策环境二土地市场三商品房市场四分物业市场五项目区域市场第四章项目宏观经济分析二曲江宏观环境分析三曲江会展产业园环境分析四会展经济与区域房地产的关系五曲江会展中心概况第三前言项目总论前言项目总论项目背景二项目概况第二章项目投资环境宏观经济分析二曲江宏观环境分析三曲江会展产业园环境分析四会展经济与区域房地产的关系五曲江会展中心概况第三章房地产市场分析政策环境二土地市场三商品房市场四分物业市场五项目区域市场第四章项目发展定位项目定位二项目运作思路三项目销售价格建议第五章项目收益与财务分析第六章结论与建议前言摘要可行性分析的目的可行性研究是通过对市场需求资源供应建设规模环境影响资金筹措盈利能力等方面进行调查研究，从技术经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的种综合性的系统分析方法。本次研究是就西安市曲江国际会展产业园地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对地块项目进行评估。二分析方法及主要假设条件和风险因素分析方法在前期市场分析中，多采用市场比较法实地调研访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括基础数据表投资成本估算表销售收入估算表敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括财务内部收益率投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价，特将以下之基本假设作特别说明销售比例办公公寓配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。可售物业销售率根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公公寓配套商业部分按照年销售周期销售率考虑。风险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择些风险因素进行分析，主要因素包括土地成本收购价格销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。项目总论项目背景项目名称威尼斯酒店开发企业西安大金置业有限公司开发企业简介西安大金置业有限公司成立于年月，注册资金万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。项目用地经济指标及经营效益预测项目经济指标建筑占地面积亩用地性质商业金融用地总建筑面积地上酒店建筑面积公寓建筑面积办公建筑面积商业建筑面积容积率车位配比均价公寓办公部分元商业部分元酒店自持经营总收入可售部分元酒店年元开发成本可售部分元酒店元收益率可售部分酒店年结论风险及建议结论基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性财务层面各项数据指标表明本项目可行。风险行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。政策风险中国房地产近两年开发过猛过热，中央和地方制定了众多土地金融销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头建议合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。合理安排项目开发节奏有计划的资金投入是规避政策风险保证项目成功的重要因素。可行性研究依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号有关单位提供的相关资料西安市年月份统计年鉴西安市年房地产市场分析报告西安市房地产开发相关资料及数据西安市深度市场调研包括实地调研文案调研专家访谈等二项目概况项目综述威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。威尼斯酒店项目位于会展中心期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地亩，由栋酒店栋办公楼和栋公寓楼组成，总建筑面积约平方米。威尼斯酒店总建筑面积，设计标准床位个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。地块形状地块基本方正，土地平正，开发条件良好。地块现状地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。项目法律手续本项目在土地取得立项开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。第二章项目投资环境宏观经济分析西安市经济分析年月，西安市经济呈现生产保持稳定内需依然较旺政策影响明显物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。农业生产持续稳定增长工业生产平稳较快增长月，全市规模以上工业增加值亿元，同比增长，比月回落个百分点。从行业看，月，个主要大类工业行业中，个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有饮料制造业增长，有色金属冶炼及压延加工业增长，通信设备计算机及其他电子设备制造业增长，化学原料及化学制品制造业增长，通用设备制造业增长。固定资产投资快速增长月，全市完成固定资产投资亿元，同比增长，比上年同期提高个百分点，比月回落个百分点。分所有制看，月，国有经济完成投资亿元，同比增长集体经济完成投资亿元，增长非公有制经济完成投资亿元，增长。分行业看，月，第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元，增长，其中，工业投资亿元，同比增长第三产业投资亿元，增长。月，房地产开发投资亿元，增长，比上年同期回落个百分点。商品房施工面积万平方米，同比增长。消费品市场保持稳定月，限额以上企业单位实现消费品零售额亿元，同比增长，比月回落个百分点，扣除价格因素，实际增长。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额亿元，同比增长乡村消费品零售额亿元，增长。按消费形态分，餐饮收入亿元，同比增长商品零售亿元，增长。按行业分，批发业零售额亿元，增长零售业亿元，增长住宿业亿元，增长餐饮业亿元，增长。月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长倍，金银珠宝类增长，家用电器和音像器材类增长，服装鞋帽针纺织品类增长，汽车类增长，体育娱乐用品类增长。出口增速同比回落受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。月，全市进出口总额亿美元，同比增长，比上年同期回落个百分点，其中，出口总额亿美元，增长，回落个百分点进口总额亿美元，增长，提高个百分点。旅游接待量稳步增长月，我市实现旅游业总收入亿元，同比增长。接待国内游客万人次，同比增长，实现国内旅游收入亿元，增