收益的同时， 项目在定时期内将处于非常有利的主导地位。 株洲消费及经济和其他城市比较 作为中国优秀旅游城市，年株洲接待外来游客万人次，实现 旅游总收入亿元，平均元人次，增长，这是个充满了希望 的旅游大市场。本项目取名炎帝广场，坐拥炎帝神像与东方神龙铁塔两大 株洲地标性建筑，同时具有丰富的文化产品与旅游元素，借助先天优势， 如果成功开发文化旅游的附属价值，实现文化与商业的完美嫁接，丰富 项目经营内涵，势必能够借旅游的东风，不仅有力的推动旅游产业的发展， 实现项目与株洲旅游经济的有机分流，同时为项目的发展与长期繁荣注入 独具特色的竞争力，也为项目顺利规避市场风险提供了又保障。 行业产业宏观发展支撑 年，世界经济是极不寻常的年，从北美到欧洲，从东南亚到非洲， 世界经济几乎到了崩溃的边缘，从股票期货石油房产黄金到金融， 投资者普遍充满了悲观的情绪，受出口退税人民币升值国家宏观调控 石油涨价，人力成本上升等综合影响，中国的制造业与包括中国在内的全 球住宅地产都不同程度感受到寒风刺骨，整个住宅地产片低迷，受中国 制造业与全球经济低迷的整体影响，国内工业地产也进入了前所未有的困 境，而商业地产却在寒风凛冽中破冰而出，焕发出片生机，商业地产巨头万达不仅没有放慢脚步，反而加快了事业推进的步伐，继成功占有线 城市市场外，目前正在向诸如苏州唐山无锡等二线城市快速推进。 商业地产生命力旺盛的原因分析，深层次探究有以下几个 中国经济总体持健康较快的发展势头，这为消费者与投资者带 来了信心和保障 中国经济历经近三十年的快速增长，城乡居民的收入得到大幅提 高，有了定的经济基础，提供了广阔的消费市场 受出口市场的影响，各行业越发重视刺激内需，因此，区域经济 国内经济相对有了较大的发展，行业市场较前几年变得理智与冷静，行业 市场的发展变得秩序与规范，变得科学成熟与健康 越来越多的闲置资金成为投资者最大的担忧，这为商业地产与专业 市场的发展提供了有力的支撑与先决条件 中国经历了若干行业的洗牌与整顿，商业地产与专业市场无论从规 划定位策划功能营销管理竞争与综合效益等都有大幅的提高， 无论从投资运营与收益都变得更加专业成熟与理智，赢得了社会的肯 定与认可 越来越多的商业地产成功开发，不仅推动了当地经济的大幅跨越 解决了当地的民生推动了社会经济效益文化等各方面的发展，而且 推动了行业内部更深层的变革，刺激着更多优秀专业市场的诞生，催生商 业地产的不断进步与发展。 随着社会的不断进步，消费者的需求也在不断改变，消费观念与价 值取向也在不断更新，消费者对消费环境与层次有了更高的要求，市场 行业需要满足消费需求并引领消费走向的新业态出现，这些都为商业地产 的全线繁荣提供了良好的生存条件与发展平台。 株洲房地产开发情况 年，房地产开发投资在投资惯性土地购置开发等综合因素影 响下快速增长，全年的增速基本上保持在两位数的增长二三季度房 地产开发投资同比分别增长和。从月份开始，增长态势 由前期强势明显趋缓到月份又开始走强。全年有开发业绩的企业家， 比上年同期增加家。以九天置业有限公司等家企业完成投资过亿元。 月，房地产开发投资亿元，同比增长，比上年同期提高 个百分点。高于全省平均增长速度个百分点。 商品房销售放缓。年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销 售与去年高增幅相比，已在持续减弱。全年有家企业有销售业绩，销售 总量超过去年万平方米。全年实现商品房屋销售面积万平方米，同 比增长，比去年同期增幅回落近个百分点。其中，住宅销售 万平方米，同比增长。商品住房销售均价元平方米，商品 房屋销售面积天元区居总量第，占。年月份，株洲市商品 住房销售均价为元平米，同比增长，环比增长，其中天元 区价格较高，均价为元平米。 株洲房地产发展趋势判断 五大有利因素 各国相继救市，有助于抑制金融风暴的进步恶化，能够进步减 轻株洲市经济和楼市面临的外部压力，而危机中也暗藏机遇 二中央系列促内需政策的实施，释放出保增长的强烈信号，而拉动投资和消费，房地产行业的重要作用不可替代 三积极的财政政策和适度宽松的货币政策也标志着持续多年的紧缩型 宏观调控开始明确转向，株洲市也相继制定鼓励住房消费的收费减免政策。 偏暖的政策将为行业发展创造良好的环境 四年是株洲基础建设年，全社会固定资产投资敲定了的增长目 标，这意味着占投资拉动超过二成的房地产行业将保持个合理的增长速 度，在新轮的房地产投资结构中，株洲市也将增加保障性住房供给，投 资亿元的首个廉租示范小区今年开工建设 五潜力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世纪六十七十和八十 年代的人群将成为购房的主力军，需求带来的推动作用在相当长的递增收入 项目深层次开发包括项目的功能提升项目的品牌升级项目的产品再 组合，项目置业板块的推进等所带来的商业收入，因这部分属于企业的潜 在实力与远景空间，虽然潜力与能量巨大，但无法作出准确评估。 项目其它方式的创收 项目其它方式的盈利指的是项目由于综合社会大环境与区域空间环境赋予 项目发展与跨域的机会因素成分，以及其它非常规性的收入，由于局限， 在此不做预算。 投资的财务分析项目的损益分析现金流量分析敏感性分析 项目开发资金分析 分期开发资金 因项目土地款项与工程款暂无法准确做出核算土地款项为打包结算， 大多为整体支付，工程款项比较灵活，可分阶段结算，也可打包结算， 现对运营资金作出分析。 项目运营内年共需投入运营成本万元。其中第年需投入 万元，第二年需投入万元，第三年需投入万元，第四年需投入 万元，第五年需投入万元，进入成熟期后平均每年的运营成本为 万元。 资金回笼分析 在充分把握项目特性与市场分析的基础上，特为本项目的操作提供以下 三种解决方案 项目面临三种选择，针对不同情况做出不同资金回笼预计分析。 首选模式全部自营型。项目不销售产权，项目的经济收益全部以 租金的方式回收，能够追求最长远的回报，同时能够建设品牌度高的知 名商业中心，但短期内年，这段时间基本按照工程进度与项目推进 基本没有租金回收开发商要承受定的经济压力。 第四年，根据项目的开发进程与招商进度，项目收租期只有半年为培 育市场，可免租金个月，以促使短期内达到饱和，结合招商届时的 情况商业中心招商率可达到，商住写字楼部分招商率达到， 根据市场调研的综合情况，项目商业中心酒吧休闲步行街当年的租金 收益为商业中心元月平方米目前行情均价元月平 方米，初始年采用较低价位万平米的入住率个月 万元，商住与商办写字楼部分当年的租金收益为元月平方米目 前行情均价元月平方米，初始年采用较低价位万平米 的入住率个月万元，第四年共有租金收入万元。 第五年，根据工程进展与招商进度，商业中心招商率将达到，商住 写字楼部分将达到，同时，酒吧步行街将交付使用，预计届时招商 率，由于通过年的市场培育，加上项目配套设施的综合完成，商 业中心与商住写字楼部分的租金将有不同程度的上扬，商业中心当年的 租金收益为元月平方米万平米的入住率个月 亿元，商住与商办写字楼部分当年的租金收益为元月平方 米万平米的入住率个月万元，酒吧步行街部分 的租金收益为元月平方米目前行情均价元月平方米， 初始年采用较低价位万平米的入住率个月酒吧步行 街部分免租应不超过三个月万元，第五年共有租金收入为 亿元。 项目前五年租金总收入亿，运营成本万元，前五年共盈利 亿元前三年基本没有租金收益，主要体现在第五与第六年。第六年，项目租金收入可获得亿元保守估计，以出租率计 算，不考虑每年租金的增值空间，项目运营同期的成本为万元， 这样，项目当年盈利亿，这是进入中期运营的盈利标准，保守预 算，在项目开工后第年的下半年，项目将通过租金收回所有投资以 投资额亿元计算，依据现有市场基础与经济现状，按照商业地产产 权期年计算，后年，项目将实现盈利亿元，计算前六年的盈 利亿元，据此，项目通过自身经营，纯盈利将达到亿元。 次选模式前期自营成熟期部分出售产权的经营模式。自营期为 项目全部工程结束三年后，即年下半年出手比较理想，此时，项目 周边与项目地段均处于升值黄金地段，项目市场经过培育与精心操作， 市场趋于成熟，品牌知名度高，此时可将部分产权出售，以保持利益最 大化，具体方法是保留万平米万黄金般的商业部分，将写字楼与商住 部分预留做办公或机动部分约平米，其余全部出 售，此时，通过销售可获得收入亿元，在这期间，项目产生的租金 收益为亿元，项目综合收入亿元，项目同期运营成本亿 元，项目投入开发资金亿元，除成功收回投资外，年间项目纯盈利 亿元。忽略经济发展因素，按照商业地产产权期年计算，余下的 年，未出售万的商业部分租金收入为亿元，计算同期运营成 本亿元，年间未出售商业部分盈利将达到亿元，计算前 年项目的纯盈利亿元，项目总体纯盈利亿元。 备用模式前期自营成熟期全部出售产权的经营模式。自营期为 项目主力商场营业年后，结合本项目的情况，项目工程期年，商业 中心在年月完工，预计年月底或月初开业要预留 定的商户装修期与商场试营业期，据此，为达到追求较高商业回报的目 标，项目在年销售是比较理想的，根据株洲现有同业态销售价位， 结合年后经济发展状况，若全部出售，可实现次性收入亿元参考项目