宗地西侧规划为中医院和法院。 宗地南侧为胜利油田。 周边噪音分析 由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细的分析 五交通出行 道路 规划的线路为主要干道 公交出行 正在规划中 六生活配套 规划中 七市政配套 规划中 八土地出让条件与程序 只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。 九地价分析 根据达州国土资源局的数据显示，达州市城区新的土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技 术审定自年月日起实施。 第三部分 风险分析 项目的风 险点及风险可 能性预测 政策性风险 目前国际 国内都面 临着严重 的金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业的宏观 政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大的经济运行环境有很大的联系。地方政府的税收优惠政 基准地价成果表 土地用途商业住宅工业 土地级别元平方 米 万元亩元平方 米万元亩 元平方 米万元亩 级 二级 三级 四级 五级 策不会很明朗。 关于合作的风险 双方前期可能会合作比较愉快，随着项目的进行，各种不断出现的矛盾会加深双方合作的风险，双方 的利益的冲突也会不断的加深，包括在运作的程序和手段上，可能会出现新的些想不到的风险，甚 至包括在后期的利益分配上，也会遇到些意想不到的麻烦。 关于土地的风险 根据合作内容，该项目的前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中 银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大的风险，在大连项目上的经验已经是个很好的 例子。 二风险控制手段 关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复和红头文件的方式予以盖章确认。 关于双方合作的风险，通过严格的合同控制其风险。 关于土地的风险，严格通过合同来实施控制。 三总体评价 根据相关项目的实际操作经验，本项目的政策性合作性和土地的风险基本在可控范围之内。同时， 通过必要的前期沟通和严格的合同控制可能会带来的风险。 第四部分市场分析 经济收入分析 国民经济持续较快增长。年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长， 人均完成元，增长。第二三产业增加值分别增长和。新型工业 迅猛发展。县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长 和。新增规模以上企业家。工业综合经济效益指数达到。第三产业繁荣活跃。成功举办达 州市首届美食文化节。家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅的验收。社会消费品零售总 额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。实现旅游收入亿元， 增长，即恩格尔系数 为，住宅支出比重般为以上恩格尔系数为，住宅支出占消费支出比重在 以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。 由于规划内容可以进行更改，本项目分两部分进行测算，第部分的规划面积为 平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套 平方米第二部分的规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积 平方米，车库平方米，公建配套平方米。 第五部分方案成本及投资收益预测 成本分析 建安成本测算依据 以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑 报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况 因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩 考虑 水电气暂按政府接至场地边考虑 人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑 面积 成本测算汇总 按方案成本测算，计算的建筑都为高层，建安成本比较高，销售压力大，回收周期相对比较短，项 目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。 表方案成本测算汇总 序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注 土地费用, 土地拍卖价,万元亩估算，计亩 拍卖交易费土地拍卖价格 前期工程费用, 规划设计费, 三通平及护墙费, 地址勘探费, 图纸审查监理费, 报件, 保险费 基础设施建设费, 小市政,给排水电气化智能化人防 环境费用,道路绿化转墙景观亭廊 建筑安装工程费, 高层, 商业, 公建配套, 不可预见费,项的 开发间接费, 管理费用,销售收入的 销售费用,销售收入的代理费营销推广费 财务费用, 土地费用利息,自有资金亿，年 建筑成本利息,贷款资金个亿，占用年 开发成本, 二销售计划 项目规划面积为，高层采用框剪结构，项目销售周期年，销售收入为万元。 表方案销售测算表 序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年 销售收入 高层销售面积 高层销售单价 商业销售收入 商业销售面积 商业销售单价 车库销售收入 车库销售面积 车库销售单价 合计销售收入 三税务分析 应交营业税金及附加按计算 企业所得税按计算 契税按地价合同额的计算 土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴 的土地增值税全部计入经营税金。 关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。 表方案税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税附 加营业收入销售收入税率 增值税销售额预缴 印花税营业收入 按核定征收方式，以营业收入为计税 基数 契税中标地价地价合同额 企业所得 税 应纳税所 得额不考虑纳税调整 合计 四经济指标分析 根据以上数据分析得出，本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万 元，净利润为万元。 表方案现金流量表 内部收益率为 净现值为万元 年投资回报率 回收周期为年。 项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年 销售收入 前期工程费 土地价款 基础设施建设 费 建安费用 公建配套费 间接费用 不可预见费 营业税及附加 企业所得税等 净现金流量 累计净流量 第六部分方案二成本及投资收益预测 成本测算分析 按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平 米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。 表方案二成本测算汇总 序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注 土地费用, 土地拍卖价,万元亩估算，计亩 拍卖交易费土地拍卖价格 前期工程费用, 规划设计费, 三通平及护墙费 地址勘探费 图纸审查监理费 报件 保险费 基础设施建设费, 小市政,给排水电气化智能化人防 环境费用,道路绿化转墙景观亭廊 建筑安装工程费, 住宅,砖混和框架组合结构 商业 车库 公共配套设施建设会所学校幼儿园 不可预见费,项的 开发间接费, 管理费用,销售收入的 销售费用,销售收入的代理费营销推广费 财务费用, 自有资金利息,自有资金亿，年 贷款利息,贷款资金亿，按每年亿还清 开发成本 二开发销售计划 项目销售周期年，销售面积为平方米，销售收入为万元 表方案二销售测算表 销售测量表 序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年 销售收入万元 住宅销售面积 高层销售单价 商业销售收入万元 商业销售面积 商业销售单价 车库销售收入万元 车库销售面积 车库销售单价 合计销售收入万元 三税务分析 应交营业税金及附加按计算 企业所得税按计算 契税按地价合同额的计算 土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴 的土地增值税全部计入经营税金。 关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为万元。 表方案二税费标准 税项税率计税依据预计税额万元计算说明 营业税附加营业收入销售收入税率 增值税销售额预缴 印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数 契税中标地价地价合同额 企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整 合计 四经济指标分析 本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。 表方案二现金流量表 项目第年第二年第三年第四年第五年 销售收入 土地费 前期工程费 基础设施建设费 建安费用 公共配套 间接费用 不可预见费 营业税及附加 所得税 净现金流量 累计净流量 内部收益率为 净现值为万元 年投资回报率 回收周期为年。 第七部分优劣分析 本项目竞争市场概况 本项目需要更详细的对本产品的周边的项目需要到宗地现场考察才能做出决定。以下仅列出可参考的 几个随机拜访楼盘的价格 表同地区产品项目对比 楼盘名洲河湾广电花园金碧世纪中央公馆国际新城 项目位置 达州市南城仙鹤 路中段 达州市西外南 北干道与市政 广场之间 达州市西外永兴路与 金龙大道交汇处 达州市西外南北干道 均价元平方米元平方米元平方米元平方米 最高价以上 物业商住楼商住楼商住楼商住楼 建筑类别住宅层高层高层高层多层 开盘时间正在销售正在销售正在销售正在销售 容积率约 交通位置 公交路路 路路路 路路等 公交路 等 项目网站 销售电话 车位半地下停车场地下车库地上地下 开发商盛德地产 达州市光电 房地产开发 公司 华诚地产通锦地产开发有限公司 二优劣势分析 优势 规模大。为商业住宅项目，可以分期滚动开发销售，公司可以充分利用公司资源和合作单位的资 源成熟开发此项目。 环境好。本项目宗地所处的片区为达县规划的重点发展地段，规划交通便利，环境比较好，周边 市政配套设施比较齐全。 机会明显。本项目定位的起点比较低，升值潜力比较大。 中石油中石化的潜在购买力。 劣势 土地产权情况不明。 政府工