达到。 项目所在地城市化进程规划情况 本项目选址所在地的区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构建 设向阳路新星路东环北路和北环路，并加强片区的次干路支路网建设在 向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地 区为中高等强度开发。 二市房地产发展概况 房地产市场需求情况 从年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合 年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的 变化情况。 商品住宅开发情况分析 年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期增长 年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期减少。 商品住宅销售情况分析 年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨 年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下降。 未来几年发展趋势 近年，市房地产直保持了较快的发展速度。但从去年央行号文件 下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷 款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的 整体压力。在国家宏观调控加强的大环境下，房地产市场未来几年的发展情况， 我们从两方面加以分析。 从基本情况看 投资继续了高位运行态势。今年月，市房地产开发完成亿元， 同比增长，增速有减缓，同比下降个百分点。仍高于全省平均水平 个百分点，位居之后第三位。开发投资中住宅完成亿元，下降 写字楼完成亿元，下降商业营业用房完成亿元，增长 倍其他用房完成亿元，增长倍。 非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有 力支撑了房地产快速向前发展。从月的情况看，私营开发企业完成投资 个亿，占总量的，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成 亿和亿，占总量的和。国有企业完成亿元，比重由上年 下降到，减少个百分点。 新开工项目规模提高。前月，累计家开发企业有新项目上马，计划 投资规模达亿元，大大超过去年同期家开发企业，计划投资亿元 的规模。截止月底，新开工项目进展顺利，完成投资亿元，占完成总量 的半，比上年同期多出亿元。 ④开发资金到位情况较好。截止月底，累计资金到位亿元，同比增长 。在当年到位的亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突 破，分别为万元和万元国内贷款亿元，增长自筹资金 亿元，增长其他资金来源亿元， 征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。上收县级以下土地审批权 限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交 易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件 实事考核当中，市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率 二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。 立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行 政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制 突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前市开 发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提 高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每 月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套 房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价充分的资金供给后，各大小 房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收 回成本，进入新轮开发。 从市房地产开发资金到位情况看，市房地产开发对银行贷款的依赖程 度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的 银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因 素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先 受到挑战，市场需求也面临考验。 从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。是销 售下降。截止月底，市商品房销售面积万平方米，下降，喜的是预 售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。 全市商品房空置面积万平方米，增长倍。从空置时间上看，年内占 在年至三年内的占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空 置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销 售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。如银苑和明珠房地产的小区空置超 过万多平方米就属这类情况。乐观的是今年市以住宅开发为主的投资速度已 经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。 趋势判断 随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对 于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点 城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要 向舒适型的转变。省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住 房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管 理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。省城 镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还 有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需 求，进步扩大住房消费完全可以实现。 加快城镇化进程将创造新的住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会 的重要措施。根据规划，到年省城镇化水平达到，城镇人口将从 年的万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人 口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需 求。 产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业， 随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。 年省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资的比重，占 的比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住 宅与房地产业所占比重，是省经济发展的客观需要。 ④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初 增长，成为金融机构新的信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们的居 住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞 优美现代的居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初 增长，高于去年同期增长速度个百分点。 三区域市场分析 区处于市区的东北地带，地价较中心地区低。相应的商业和其他配套 环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外 布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周 目目录录 第章概论 第二章项目市场分析 第三章项目市场定位及销售预测 第四章项目的工程技术方案 第五章项目管理与建设进度计划 第六章项目招商方案 第七章投资估算和资金筹措 第八章效益分析 第九章项目风险及防范措施 第十章结论及建议 附件项目目标市场定位 附件二定价模型 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章概论 项目名称现代广场项目 二项目地点位于市区建设广场西南角 项目东面临主干道南京路 项目南面靠城市主干道长江路 工程西面西接南山小区 项目北面临桂花村住宅小区 三区域特点 自然条件场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有较大面积原 始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱 葱，是该区域难得的块绿地。 商业价值 地块三面临街，地处该区之交通要塞建设广场，南来北往的各地商贾云 集，商业价值较高。 交通条件 项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫 尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。 四建设规模 项目总占地面积亩，总建筑面积，该项目建 设分三期进行 期工程包括现代商业广场，首层建筑面积，总建筑面积 ，共层高，二层层高为，三层高，四五层为。 二期工程包括锦绣花园和青少年活动中心二部分 锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为，分为两栋。栋层， 栋层，首层为架空层，设作停车位。 青少年活动中心为层，局部层，二层层高，三四层层高为 ，建筑面积为。 三期工程为青少年科普综合大楼，建筑面积为。 现代广场建设规模 用途层数建筑面积备注 第期工程 现代商业广场 商场 主体层 局部层 地下车库 车库层 车位 个 第二期工程 青少年活动中 心 科教层 锦绣花园 住宅 高层层 小高层层 第三期工程科教 总计 五可行性研究范围本可研只对第期工程和第二期工程进行分析。第三期工 程未列入本可研范围。 六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元，工程 费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用万元，其他费 用万元，不可预见费用万元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标值备注 总用地面积 总建筑面积 建筑密度 容积率 总投资额万元 销售收入万元 销售税金及附加万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 建设期年 第二章项目市场分析 市经济发展趋势分析 国民经济社会发展计划和总体规划 市城市总体规划于年月日通过省级评审。 该规划将市城市功能定位于南方重要交通枢纽高新技术产业为先导的新型