必要。 第二章市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房地产市 场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促 成了对环境优美品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地 产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理的商品住宅呈局部 热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。 鸿德嘉园住宅小区具有以下优势 项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区 的自然环境的要求日趋苛刻。而鸿德嘉园住宅小区地处栖霞区仙林大学城，环 境优美空气清新，很适合人们居住。 人文环境优势，本项目东侧为已建成的花园，西南侧有南京大学，使西花 园有独特的人文环境优势。 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与国道相 接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与公司以前开南京工程咨询公司 发的样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区文苑路商业街， 商业配套条件较为完善。此外，临近鸿德嘉园还有南财邮电大学等教育配套 设施。 与竞争对手的优势分析 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两 大优势将能吸引部分特定的消费人群。 项目与栖霞区及仙林地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着 房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。鸿德嘉园将 立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与栖霞区的其他居住区拉开差距。加 上公司的企业形象及其在栖霞区乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢 得市场。 二价格定位 周边楼盘定价调查 楼盘开发商楼盘性质售价元 鸿德嘉园公寓物业现房 江南文枢院江宁房地产总公司多层现房 温泉公寓汤山房地产多层住宅现房 温泉花园别墅汤山房地产联排别墅现房 江宁第城金轮房地产多层住宅现房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房地产多层住宅现房 世纪假日花园世纪房地产多层住宅期房 二楼盘价格发展趋势 栖霞区年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米元逐步上涨至目前南京工程咨询公司 的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来 年内该区房价仍有较大上升空间。 三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜 出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区的同 档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房 型等各方面又有定优势。 三销售对象分析 作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家 湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业 管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖 区。 中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提 高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层 和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马城， 这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有 四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之 资本型收入阶层 知本型收入阶层 经理阶层 高知阶层 中产阶层 白领阶层 普通收入阶层 经济适用型收入阶层 鸿德嘉园知本型业主占位图 南京工程咨询公司 分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层 式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为 百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。 在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行 了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公 里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园 个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景 之中。 鸿德嘉园近万的各种楼中楼公寓热销空，使公司提前进入了面向更大第二 居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居 所型基础。 三公用工程 供配电及强弱电等 本项目总装机用电量约，按的同时使用系数， 项目需设变配电所座。供电由东善桥变电所或 开发区变电所提供二路电源。 小区供用地埋式双回路供电。保证小区小时供电，电量 考虑每户，电流表应在。 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明室外 草坪设置专用低压节能灯具，确保安全室内楼梯等公共场南京工程咨询公司 所照明采用声控延时开关。 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统安全监 控系统三表出户住户有线电视及视频点播互联网电 话等综合智能化服务。 通讯系统为每户预留直线电话二门。每户引入宽带视 频接入设备以及电视接收系统。小区内统设置公用电视接 收系统，每户设置个电视终端。 二供水 本项目最大总用水量约吨日，小区设置总供水管， 日供水量可达吨，供水由利源中路的城市供水管提供。 三煤气 小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置煤气表。 设煤气调压站，设备用国产。 四道路 小区道路分三级。主要道路宽米，次要道路宽米，均为水 泥路面支路宽米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆包括机动车进入小区入口即 由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保 证小区环境的安静和整洁有序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 五无障碍设计 整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺 设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置 缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 四消防 本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建变配电所 等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并 配备定数量的泡沫灭火器住宅按楼梯间设置泡沫灭火器小区南京工程咨询公司 煤气调压站配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。 室外沿主要道路设置消防栓，次消防用水量按升秒计。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为或米，以保 证消防车行驶。 五环境质量综合保障 水压保障技术 根据南京市建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足 处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。 二绿化生态技术 绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有 小区地面种植耐候耐践踏性草种，无露明土 停车采用混凝土预制格栅铺地的硬草坪，减少灰尘产生并 提供孩童安全活动场地 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性 能，提高小区绿化率。 三垃圾袋装化收集 本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾 中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。 四生活污水处理 本项目实行雨污分流。雨水排入利源中路雨水管，小区产生的生活污 水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入利源中路城市污水管进入开发区 污水处理厂集中处理。 南京工程咨询公司 第六章实施进度 本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项 目从年月开工之日起开发期为年，于年月竣工。销售从年开始， 计划年完成。具体实施进度如下 编制可研报告前期审批等年月年月 方案招标初步设计年月 施工图设计年月年月 建筑施工及环境建设年月年月 竣工交付年月 销售年月年月 南京工程咨询公司 第七章工程投资与财务分析 总投资估算 南京百家湖西花园居住小区项目总投资万元，由开发建设投资经营费 用等两部分组成。其中 开发建设投资万元，由土地费用工程费用其它费用开发期 税费管理费用财务费用销售费用和预备费组成。 土地费用按万元亩计。 工程费用万元。其中 普通公寓以元平方米计 跃层式公寓以元平方米计 公共建筑平均以元平方米计 电气按元平方米估算 水卫按元平方米估算 道路广场按平方米面积，元平方米估算 绿化按平方米面积，元平方米估算。 开发期税费万元。其中 勘察设计费按工程费用估算 监理费按工程费用估算 市政基础设施开发费按元平方米建筑面积估算 供电贴费按元估算电增容费由住户缴纳，项目单位代收 自来水管网配套费按住宅元平方米估算 结建人防工程费按元平方米估算 墙改基金按有关规定免收 白蚁防治费按元平方米估算 教育附加费按元平方米估算。 预备费万元。其中不可预见费按工程费用其它费用的估算。南京工程咨询公司 管理费用按工程费用的估算。 财务费用计入银行贷款