女人街书城，休闲娱乐为体的，具有中国古 典文化特色的旅游购物商城。 商铺类型 南禅市文化旅游商城的商铺主要以至层为主，销售时每 单位含层，建筑为框架结构，面 积以平方米为基本单位对外发售。第三层主要以整层形式销 售。 供求关系 南禅市文化旅游商城目前的个板块，将近平方米 的商铺已全部售謦。 销售及租赁价格 销售价格从年月元开盘均价上涨至目前 元的收尾价。由于商铺已全部 销售完毕，但开张率还维持在左右，所以目前的租金行情还 处在元天 苏州观前街 年，苏州市政府投入巨资对观前地区进行了全面整治 和更新。改造后的观前地区正成为交通网络完备，基础设施完善， 人文环境优美，商业布局合理，投资环境优良，具有浓郁地方色 彩的市区商业文化宗教旅游中心。 商铺类型 观前街的商铺大小结合，错落有致，既有三层大型商场如上 海豫园商城苏州商厦，又有二层的肯德基，层的 采芝斋及平方米的小商铺。 供求关系 观前街的商铺始终处稀缺的状态，虽然苏州的商业规模较 大，商场供应量不少，但市中心的仿古街商铺，始终是铺难求。 销售及租赁价格 目前观前街的商铺由于位臵的不同，均价都在 元，而且供应量极少。由于观前街的特殊地位，此处的租金 目前都在元天纵观南京无锡苏州的仿古商业街，虽 然有不同的地理位臵历史文化经济结构，但它们的共同点是 都地处市中心，都与本市的传统文化的精髓古寺庙相结合， 形成了以黄金珠宝玉石街江南风味小吃，民间工艺展示，特色 文化用品精品服装鞋帽古董古玩字画茶食茶馆酒吧儿童 老人女人花鸟市场，书城，医药卫生，休闲娱乐为体的，具 有有中国古典文化特色的旅游购物商城。 根据上述城市仿古步行商业街的发展轨迹及成功经验，我们 有理由相信今天的广济寺就相当于十年前的南京夫子庙，五 年前的无锡南禅寺，随着南京至马鞍山，的轻轨的规划， 市在不远的将来人们旅游，休闲的中心必定会是商业步行 街。 五市场现状分析 是安徽省内私营经济起步最早也最为发达的地域，其 商业设施也在政府的主导下经过两三年的发展完成了结集成 市。现有三大集市即步行街美食街温州商贸城。同时， 还有近期供应的新时代广场地段较偏。除此之外的商业设施， 因量体小且分散，而对本项目不起竞争作用。同时，目前商 铺市场销售量极小，发展商多处于惜售状态。因此专业商业项目 运作有较大市场空间。 凤凰美食街 经营面积约万平方米面积范围平方米 租售价格元天平方米元平方米目前行 情已涨到元，但无人抛售，它占餐饮市场份额 的 中山路步行街 经营面积约万平方米租售价格天平方米 万楼万楼万楼目前占商业零售份额的 三泰商城 经营面积约万平方米租售价格天平方米 万楼万楼万楼目前占商业零售份额的 广场 市场无定位，商铺售价万销售情况售毕小 面积需求大 温州商贸城 经营面积约万平方米销售价格万万 楼目前刚开始营业，发展商看好后市销售价格还将上扬，现主 要以较低租金吸收商家进场，正所谓放水养鱼，出租招商情况 较好。 目前定位准确的专业市场商铺依然紧俏且租金居高不下，定位不 清的商铺余量也有限。从区域现有市场分析项目的定位方向 正确，只要在市场差异定位商品构成市场功能上把握好，该 项目将具有极强的竞争优势。 六商铺购买者分析 。 凤凰美食街 经营面积约万平方米面积范围平方米 租售价格元天平方米元平方米目前行 情已涨到元，但无人抛售，它占餐饮市场份额 的 中山路步行街 经营面积约万平方米租售价格天平方米 万楼万楼万楼目前占商业零售份额的 三泰商城 经营面积约万平方米租售价格天平方米 万楼万楼万楼目前占商业零售份额的 广场 市场无定位，商铺售价万销售情况售毕小 面积需求大 温州商贸城 经营面积约万平方米销售价格万万 楼目前刚开始营业，发展商看好后市销售价格还将上扬，现主 要以较低租金吸收商家进场，正所谓放水养鱼，出租招商情况 较好。 目前定位准确的专业市场商铺依然紧俏且租金居高不下，定位不 清的商铺余量也有限。从区域现有市场分析项目的定位方向 正确，只要在市场差异定位商品构成市场功能上把握好，该 项目将具有极强的竞争优势。 六商铺购买者分析 •私营经济的发达较强的地域辐射性及强劲的零售消费能 力使得目前商铺的购买及经营客源及比例主要为 本地私营业主 本地国营企业 外地国营企业 外地私营业主 外资企业或个人 七项目定位 经过前述分析，我们认为现有商业设施在专业市场方面 极有较大开发空间，即商业设施市场在经历的结集入市的调整 阶段之后，经营种类及专业更趋集中化细分化。因此本项目在 定位上要解决三个问题 经营种类的选择问题 经营业种业态的协调问题 专业市场的档次问题 八销售价格 根据市场分析资料，应通过面积控制总价控制，有效切入 主要目标客源的购买能力范围，即 面积范围控制在平方米，主力面积控制在 平方米 销售均价为元，主力总价为万万。 需要特别说明的是此销售价格仅相当于现售住宅房 价格的倍，同时，以现有商铺租金测算，此售价的租售 回报率为。 九项目分析 项目优势点分析 项目位于市的级地段，地理位臵优越 沿街面较长，达米以上，便于方案的设计排放，利于 沿街商铺的价值体现 北接年历史的广济寺和九华广场，项目题材具有唯 性，也能方便停车 基地内有些现成数十年的植栽，可以就近移植，利于绿化 环境的营造 项目由于基本以三层为主，工程难度低，操作周期短 项目较为成熟，进入市场操作时间较短，能实现项目资金 的快速回笼 项目劣势点分析 项目动迁户数较多，虽然政府是以熟地出让，但动迁周期 可能会较长 项目方案已经进入详规阶段，整体布局和主要景观建筑以 通过，大的修改余地不大 项目方案有部分面积较大，会对整体提升销售价格不利 项目市场机会点分析 市是个正在高速成长的城市，经济总量排在全省第 第二位，也具有定的工业基础，奇瑞汽车海螺型材 都在，通过本项目可以逐步进入市场，分享城市 成长的空间 目前市还没有很大的房地产集团在大规模运作，正好 可以发挥农房的比较优势，可以在市逐步形成垄断的 可能 目前市商铺基本断档，市场上几乎没有同类竞争对手， 而且历来经商气氛浓郁，浙江客商较多，利于商业步 行街这产品的发力 商铺完全取决于操作的市场空间，具有较大的价格弹性， 目前市场上商铺价格都较本项目的测算成本高出不少，本 项目将是个具有爆发力的短平快项目 可以利用本项目的独特题材古文化商业步行街，北接广 济寺，打开市场的空间，可以形成类似无锡南禅寺苏 州观前街南京夫子庙的效应 项目市场威胁点分析 中央政府对房地产正在逐步调控，可能会在金融政策等方 面对本项目有定影响 对农房是个新的市场，对市场的熟悉程度有个过 程 以后可能会有类似的商业街规划出台，在以后的市场上对 本项目产生压力 十财务分析 投资回报率分析 成本名称总成本万元单价元备注 土地费用 前期工程费 基础设施费 建安费 公司管理 各种收费 财务费用 其他费用 成本合计 销售收入 其中商业房 车位 销售费用 销售税金 税前利润 税后利润 投资回报率 说明销售收入以最终可售建筑面积为测算依据 销售单价为元时,税后利润为万元,投资回报率为 。 销售单价为元时，税后利润为万元，投资回报率 为。 十初步结论 结论 便利的交通，带来了双休日经济和假日经济现象，形成 了辐射力的市场 区域经济高速增长，社会消费稳定，商业及房地产相关数据 利好于项目的开发 专业市场的销售额小于零售总额，有新市场进入的空间且 项目具有差异化市场定位规模竞争力和区位竞争优势 南京无锡苏州的同类项目均取得较大的成功，也是对项 目开发的利好支持 市政府重点工程，凝聚诸多资源政策拆迁管理费等， 独具天时地利人和之优势 现金流分析和测算科学的评估了项目开发的可行性 注项目的差异化定位设计方案的再修正商品构成市场功 能及营销概念还须作精细化研究，以便进步的提高项目的投资 回报率。 项目概况 地理位臵文化旅游商业街暂定位于安徽市寺旁 边，地处赭山脚下，位于进城主干道山路侧。 占地面积规划用地面积约亩。 规划建筑面积， 建筑密度，平均层数层。 容积率 规划用途商业街 转让土地价格万元万元亩 投资回收期限年 二概况 多年的是历史名城，年，中英签订的烟台条 约将等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之 。 为省辖市，下属三县，四区 。全市面积平方公里，其中市区面积 平方公里。 全市人口万，其中市区人口万，流动人口万。 年国内生产总值亿元，比上年增长超出全省平 均水平个百分点。 城市定位 长江中下游的交通枢纽 安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心 年，将成为长江中下游宁南京汉武汉 之间的大城市 交通便捷，目前已成区域经济龙头。市场已形成较强的辐 射能力。 城市规划 城北工业加工区 城中商贸旅游区 城南文体行政区 发展规模年城市扩容，市区人口将达到万，流 动人口万。年城市人口人，流动人口万。 项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街中 山路步行街项目开发周期与城市扩容同步。 经济前景 年，第产业增加值亿元，比上年增长第二产 业增加值亿元，比上年增长第三产业增加值亿 元，比上年增长。产业结构在调整中演进，第二产业对国 民经济的拉动作用显著增强，第产业增加值占国内生产总值的 比重首次降至以下。 国有集体企业的改制退位工作基本完成。户全部国有 和年销售收入万元及以上非国有工业企业完成工业增加值 亿元，比上年增长，其中国有控股企业工业增加 值亿元，增长三资企业工业增加值亿元， 增长股份制企业工业增加值亿元，增长 私营企业工业增加值亿元，增长。大中型工业企业 实现增加值亿元，增长。 产业结构逐步合理，第三产业稳步提升国有集体企业改 制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的 发展状态，其经济前景看好。 三房地产市场情况 房地产增势惊人 区域经济高速增长，第三产业稳步提升，商业房地产增长 速度达到左右。 年季度建设投资高达万元，比年同期增 长，创下了历史最高记录。 商品房的竣工面积为万平方米，比