费品零售总额亿元，增长。全市商品市场成交额突破千亿元，百亿 元市场增加到家。对外贸易争先进位，进出口总额亿美元，增长， 其中出口亿美元，增长高新技术产品出口占比升至。全年 完成协议注册外资亿美元，增长到位注册外资亿美元，增长 外经营业额亿美元，新批境外投资项目个。鼓励民间资本投资兴 业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为，私营个体经济从业 人员增至万人。 历史 无锡历史悠久，是座具有三千多年历史的古城，公元前十世纪末，周太 王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里现锡山市梅村镇，号称勾吴。他带领 当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文 化。公元前年正式建县，因境内锡山锡铅源枯竭而取名无锡。历史上， 由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元年，无锡县名称沿 袭不变。年设无锡市。 无锡是中国著名的鱼米之乡。无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。无锡 发达的商业形成了向全国的强劲辐射力。无锡景色优美，是中国优秀旅游城市之 ，国家卫生城市，国家园林城市。无锡完善的基础教育是教授科学院院士和 大学校长的摇篮。太湖明珠无锡是座具有三千年历史的江南名城。早在春秋 战国时期，已是当时的经济文化中心，孕育了许多文人墨客，至今仍保留着众 多的历史遗迹。年月日，无锡获选中国最具幸福感城市。无锡 颁奖词传承千年的鱼米之乡，历久弥新的工业摇篮这里风光绝美，陶冶了人 们的文化气质这里教育发达，培养了无数的杰出人才。濛濛烟雨，秀美江南， 祥和文明，宜居之城。 气候环境 无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是四季分明， 气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，月平均气温在左右 月平均气温在左右。全年无霜期天左右。无锡市区年平均降水量在 毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡 市区日照时数小时。常见的气象灾害有台风暴风连阴雨干旱寒潮 冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小 气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。年无锡市气 候特点是气温特高，盛夏高温明显，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物 产丰富，是全国著名的鱼米之乡。 自然资源 水资源全市共有大小河道多条，总长公里。市区河道总长 公里，平水期水体容积万立方米。太湖为江南水网中心，面积平方 公里，总蓄水量为亿立方米，年平均吞吐量约亿立方米。因此，无锡 地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为 万立方米，年补给量为万立方米。 物产资源无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿石灰石大理石 等非金属矿。全市已通过省级以上技多建成的别墅区，市场竞争力很大。 建设项目开发定位 项目市场定位 本项目位于无锡，仅靠周围本地居民消费是绝对不能发展的，要想达到带动 无锡城市建设和经济发展的作用，必须要面向更多的消费人群。而近年来，房地 产的兴起，炒热了市场，楼价疯涨，也改变了人们，特别是高消费人群的消费及 投资方式，随着经济发展，人们消费水平的提高，会有越来越多的人对生活环境 的质量要求逐步提高，那些纷繁喧扰的大城市中心区已不适合居住，车水马龙的 情景让人们对自然和生态的渴望日益增强，随即把目光都投向了正在兴起的小城 市，尤其是那些具有良好的自然人文资源的城市，交通便利，风景优美，空气 清洁，居住舒适等要求已经逐渐被重视。 从比较成熟的市场来看，太湖山庄别墅区就般而言的优势濒临湖岸， 风景优美，观景效果极好二绿地率高，满足人们休闲娱乐需求，营造良好户 外活动空间三交通便捷，和其余城市联系方便四建筑满足了人们对采光， 通风等居住性需求五，公共基础设施配备齐全六不同的建筑适合不同消费 水平的人居住。 项目消费群体定位 所以本项目的消费群主要是外来投资客群，及无锡市当地的白领阶层民营企 业管理人员个体工商业主或者周边因工作等原因迁入本市的经商人员等。 项目的实施可能性研究 太湖山庄投资还涉及到五个最关键要素的把握第，项目区位研究第二， 资源聚集研究第三，项目产业链研究第四，整体概念设计把握第五，市场 运作方式控制。 首先，所谓区位研究，是指太湖山庄项目定要考虑两大因素，这就是项目 区域同城市的关系，以及项目所在地同高速公路的关系。 般来说，项目区域同大型城市相距不能超过小时车程或者该区域应该 在主要的旅游线上，同高速公路要有比较便捷的对接方式。本项目所在区位正是 无锡市滨湖区的腹地，到老城区不过分钟的车程，与苏州上海等发展较快 的城市也具有非常便捷的交通联络。 第二，太湖山庄项目成功的核心因素，依然是资源的高度聚集和项目高科技 含量。 太湖山庄地理位臵优越，面向太湖，背靠山林，有这些自然景观作为核心资源， 它处于无锡这个历史悠久的城市，还具有定的人文资源。而其规划设计又依靠 科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和花与住宅节 能节地节材效果，使其具有较高的科技含量。 第三，项目产业链问题。如果项目位于旅游线上，那么它就能进入旅游产品系 列，为整个旅游业服务。如果是般性的居住区项目，其居住功能非常重要。因 为仅仅利用本地居民购买的方式很难让这个项目赢利。因此，太湖山庄项目的购 买主体面对各地人民，因为高收入人群有限，如果仅限于本地，很难赢利，但扩 大消费群体，利润就可观了。当然，太湖山庄位于无锡的国家级风景区五 里湖畔的核心地带，以良好的区位和生态环境为优势，并以旅游业带动房地产业 的发展，以收回庞大的投资。这就是通过旅游主题作为区域发展引擎，走向了为 城市服务的另产业链。 本项目将建成环境优雅，设施齐全的高档居住区，成为稳定的盈利来源依靠 周边的自然和人文资源，吸引购买者，增加消费人群的种类，卖房收入将成为主 要盈利来源。 第四，关于概念设计。对于别墅区的策划来说，最重要的是设计概念。现在看 来，别墅区的设计应该追求种自然主义的风格，美国著名的景观设计学创始人 西蒙兹提出的社区规划的新伦理概念 保护最佳的自然和历史风貌 二保存限制使用互为联系的开放空间架构 三开发选出的高地区域，依地势建房。 太湖山庄项目设计就必须从下意识里唤起人们对自然生态环境的追求。这包 括周边的环境以及对时间空间的感觉，对邻里关系的理解。因此这还不仅仅是 对区域贴上各种标签，而是要强调种自然的相融性，对人文精神共存共融的思 路。太湖山庄项目设计的自然主义设计思想应为自然协调文化包容合理尺寸 地方精神舒适方便和充满趣味几个核心要素。本项目的建设将严格秉承这样的 设计原则进行设计。 第五，市场运作问题。太湖山庄项目环境优美，地理位臵优越，对过惯了城 市忙碌生活的人来说，具有很大的吸引力，但是价格也比较高，不适合大众的要 求，这对项目市场经营是最大的挑战。因此，必须在项目运作中不时注入些新 的手段，即根据不同人群的收入特点设计，如对于本地居民，可以进行定的购 买优惠措施，对于外地移民的，如进行本地建设投资的，也可以进行分期付款等。 但对于次性付清的给予定的优惠。另外，对于那些常年在外住的，只是将其 作为投资的购买者，可以结合租赁的形式，将其短期租给城市的些消费群体。 中国大陆内房产市场波动较大，但随着国民收入上升，很多高收入人群对居 住环境的要求逐渐升高，兼具自然人文资源的别墅区，将是人们的最好选择，因 此太湖山庄项目经营利润可期。 投资估算及财务评价 投资估算的依据 建设项目经济评价方法与参数第三版 可行性研究报告编制依据详见总论 建设单位提供的相关经济基础资料 投资估算 太湖山庄总投资万元，其中 拟建栋叠加别墅，共，每平方建造元，共计万元 拟建栋双拼别墅，共，每平方建造元，共计万元 拟建栋公寓，共，每平方建造元，共计万元 拟建栋商业建筑，共，每平方米建造元，共计万元 居住区内道路及基础设施建设共计万元 居住区内景观绿化建设共计，每平方建造元，共计万元 项目运作资金万元 机动资金万元 盈利能力分析 该项目自年月开工建设，预计年月全部竣工并交复使用。 自年月正式对外营业，到年年底前应全部收回投资， 叠加别墅万每户，共计万元，双拼别墅万元每户，共计 千万，公寓万元每户，共计万元共万元。 根据年月日通过的中华人民共和国企业所得税法企业所得 税税率按计。经计算得出本项目年平均利润总额为万元，年平均所得 税万元，年均净利润为万元。投资净利润率为。 财务评价 项目投资财务内部收益率 财务净现值万元 投资回收期年 财务评价结论 通过对项目进行财务经济分析计算，财务净现值大于零，财务内部收益率大 于基准收益率。项目具有较好的盈利能力较强的偿债能力，项目的经济效益较 稳定。综合上述分析可以看出，本项目在技术上先进，经济上合理，操作上可靠， 投资回收期较短且风险小，项目可行。 社会评价 社会效应 对居民收入的影响 项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层民营企业管理人 员个体工商业主等，及外地投资者及高消费人群，他们平均收入较高，基本不 构成较大困难的分期付款。 对居民生活水平与生活质量影响 良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增 加了物业管理职能的重要发挥。 对当地文化教育卫生影响 促进了区域学校，医院等的建设，补充了周边中小学校生源，为住户提 供信息。 对当地基础设施社会服务质量和城市化进程影响 完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务 范围不盲目扩建。 太湖山庄项目建成以后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已 逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高城镇居民生活质量， 为入住居民提供个安静高雅舒适的生活环境，通过项目开