三层，集购物餐饮休闲娱乐为体。楼层功能划分如下 楼层分类与功能 层餐饮如肯德基德克士麦当劳永和豆浆等快餐 购物超市烟酒副食日用百货 二层 男女服装鞋帽 皮包旅行箱 体育用品和户外装备 三层 儿童玩具 家具家电 游戏娱乐城 二经营模式 产品特征 鉴于超市连锁有限公司在经营超市领域以及在管理方式上的经验， 本项目选择的主营业态具有以下经营特征 商品定位以中低档消费品为主，面向工薪阶层中等收入的消费 群体 超市全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适 经营商品品种众多，内容丰富 食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快 购物与休闲娱乐相结合，真正做到现代性和综合性的特点。 二规模化经营 本超市选址在人口密集的地区，由于是连锁超市，本公司有着成 熟的供货链，可以节省开支，降低销售商品成本，为便于经营管理，根据 项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化系列化陈列，以方 便顾客选购。 由于实行厂家进货且商品流转迅速，可实现每天向顾客提供品质 优异保证新鲜的商品。由于采取从产地大批量进货的经营方式，加上科 学化的大型超市管理手段，可保证合资公司经销的商品价格低廉，经营上 万种商品，可使顾客在短时间内次性采购到价格便宜的所有日常家居用 品。 三电脑化管理 公司所有的大型超市均实行电脑化管理，总部与各分店之间电脑 联网，以保持最新信息。以此扩大销售规模，提高管理效率，增加市场占 有率。 超市根据电脑提供的销售和库存信息，在经科学分析后，可在最 短的时间内及时调整商品布局和商品种类，掌握畅销平销滞销商品的 各种信息，以此扩大销售规模，提高管理效率。 四优质的服务和营销 大型超市除熟食化妆品等少量商品实行柜台服务以外，其他 商品都实行开架销售，顾客自我服务。大型超市将在入口处的显眼位置设 置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉疑难咨询和退货在各 商品部显眼位置，张贴各部门主管员工的照片和姓名等告示牌供咨询 为方便顾客寻找到商品，除主通道楼梯口有明显指示牌外，次通道也有 分类的指示牌标示牌，指引顾客。 商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充 分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取些措施，经常推出 促销产品在显眼的货位，场内叫卖新品品尝厂家促销拍卖促销等活 跃卖场气氛等。 五员工培训 购物中心拟招聘员工人，将引进总公司先进的经营管理技术和经 验，为使员工尽快适应工作需要，公司将通过多种形式和途径口有明显指示牌外，次通道也有 分类的指示牌标示牌，指引顾客。 商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充 分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取些措施，经常推出 促销产品在显眼的货位，场内叫卖新品品尝厂家促销拍卖促销等活 跃卖场气氛等。 五员工培训 购物中心拟招聘员工人，将引进总公司先进的经营管理技术和经 验，为使员工尽快适应工作需要，公司将通过多种形式和途径对员工进行 职业培训，提高其工作能力和素质。所有员工都需要就有关企业法规和商 业管理政策等方面进行系统地学习与培训，重点为职业道德教育和技术业 务教育。必要时，公司会自行决定选派有关人员前往公司销售业绩好管 理成熟的连锁超市学习。 对高级中级管理人员及般员工的培训内容包括商品知识商业文 化商业道德营销策略大型超市服务规范文明礼貌消防等各项 专门课程。员工上岗后，也将结合工作实际，定期进行道德和业务培训， 使员工逐步达到流的服务水平。 项目建设方案 建设地点和建设条件 建设地点县镇 建设条件县镇位于县城北部，距县城约公里。 镇地处平原，地势平坦交通便利，镇中心无大型工矿企业人口密集， 适合建设大型的购物中心。 二建设规划和工程结构 项目规划本项目拟占地面积约万平方米亩，建筑面 积约为平忙米，共三层。 工程结构框架结构 三电气和给排水 电气根据超市的建设规模和经营类型估算，本超市需约 负载用电，直接从就近城镇供电网络接入。 给排水超市给水由城镇自来水管网接入，雨水和污水排入市政 雨污管网。 四消防 根据消防部门有关规定，本项目总布局中设置消防环行道路，以保证 消防车辆安全行驶和作业要求。 根据消防疏散要求，每层设置多个防火通道直接对外，以保证人员疏 散的需求。另外项目内设有消防控制中心防排烟系统温感烟感探测 报警系统自动喷淋系统，以保证火灾报警以及自救的需要，在各层均设 置安全出口疏散导向指示标志和应急疏散照明装置。 设置消防水泵，分别设置消火栓和自动喷淋加压泵，以保证消火栓和 喷淋网最不利点的喷头压力。 因为本项目在规划设计中采用有力的消防措施，将使项目的安全运作 得到可靠的保证。 五项目进度计划 本项目计划于年月开始前期准备工作，年月开工， 年月正式开业，建设期年。 年度进 度阶段 项目立 项及前 期准备 工作 设计阶 段 施工阶 段 竣工验 收阶段 环保和节能 环境保护 概述 该项目周围无工矿业企业,环境状况良好看，水体气体土壤和植 被具有较强的净化能力。超市周边设置绿化带，种植树木花，可完全达到 国家规定的环保要求。 污染源分析 本项目为购物中心建设项目，污染源主要为施工期的机械噪声粉尘 固体废弃物和项目运营期的生活污水生活垃圾。 环境保护措施 施工期措施 应合理安排施时间，施工场地合理布局，尽量采用低噪声设备并对 施工机械采取降噪措施，以保证周围的环境质量。建筑材料装运过程中不 要超载，车辆驶出工地前，进行除泥除尘处理工地周边设立围挡，对于 堆放装卸运输易产生扬尘污染的材料采取遮盖封闭洒水等措施。 按照规定，安装材料的下脚料及施工过程中产生的包装袋包装箱等包装 废弃物，运至城市垃圾场处理。 运营期措施 运营期的废水主要为生活污水粪便污水。粪便污水单独经化粪池处 理后,排入市政下水管网，生活污水直接排入市政污水管网。员工生活垃 圾和顾客丢弃的垃圾放入指定地点由环卫部门统及时清运至填埋场处 置，则对周围环境不会产生明显的影响。 二节能 概述 本项目主要从施工期施工工艺和工程材料方面进行节能设计，运营期 的节能主要从管理方面考虑。 节能措施 在施工工艺和工程材料方面，墙体采用新型节能材料，如承重空 心砌块加气混凝土砌块复合外保温外墙等门窗采用传热系数小密 封性好的材料，并加设密封条等屋面采用挤塑式聚苯乙烯保温板等新型 保温材料在建筑设计中尽量保证形体简洁，减少体形系数。 购物中心内的供水器具宜选用节水型设备，灯具以节能灯为主， 运营期药加强对用电用水的管理。 投资概算和资金筹措 投资概算 本项目总投资万元，其中工程和设备费用万元，其它费用 万元，预备费万元，铺底流动资金万元，详见投资概算表。 建设项目投资概算 单位万元 序号工程及费用名称工程费用其它费用合计 第部分工程费用 建筑工程费 设备购置和安装费 室外配套设施 二第二工程其它费用 建设单位管理费 勘察设计费用 工程监理费 前期工作费 二部分费用合计 三预备费 基本预备费 四铺底流动资金 五建设投资估算合计 二资金筹措 本项目总投资万元，所投资金为超市连锁有限公司自有资金。 效益分析 经济效益 根据县零售商场经济效益统计显示，般零售商业平均毛利率为 至左右。鉴于本项目的经营特点，即采用厂家直接进货，集中统 配送的进货原则，加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作用，使项 目不仅能够获得较佳的经营利润，且能够具有很强的价格竞争优势。 根据对县镇未来经济增长商业市场发展趋势以及物价上涨等 因素的综合分析与预测，并结合本项目的特点，设定本项目年销售额在经 营期前五年增长率预计约为，之后保持的增长速度考虑通 货膨胀率因素。本项目经济分析取项目运营期前年，项目的经济效益 详见投资收益及利润估算表。 投资收益及利润估算表 单位万元 序号项目第年第二年第三年第四年第五年 营业收入 营业成本 营业税金及附加 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 营业利润 期间费用 管理费用 营业费用 利润总额 所得税 净利润 二社会效益 改善商业布局，方便人民生活 购物中心的建成，将使县镇商业业态过于单的局面得到根 本改善，使之更趋于合理和更为方便人民生活同时，购物中心将与总公 司商业主管部门密切配合，顺应当地城镇发展规划，提供更多品种更加 优质的商品和服务，繁荣城镇发展，方便人民的生活，提高消费质量，带 动区域经济。这对于加快城镇商业设施的建设和改造，带动商业设施 的发展，增强城镇的综合服务功能和投资环境的进步改善，将起到积极 的促进作用。 活跃商业流通，增加地方财政税收 购物中心的建成将将起到活跃城镇经济带动市内其他行业发展的 作用。作为商业企业的零售业，在获得良好经济收益的情况下，更能够增 加地方财政税收。 创造就业机会和培训熟练的商业人员 购物中心的建成将为县镇创造大量的就业机会，缓解当地就 业压力，并通过对招聘人员的统培训，为当地造就批熟练的商业专业 人员，提高城镇整体的商业管理水平。 结论 本项目项目报酬率较高，投资回收期较短，投资商有较强的经营能力 和良好的信誉，项目所以本项目的抗风险能力较强，项目建成后可以给投 资者带来较好的经济效益。同时，本项目可以完善当地的商业体系，提高 居民消费质量和消费水平，增加就业机会，带动其他产业的发展，增加地 方税收。综上所述，本项目是必要的可行的，建议项目尽快实施。 总论 项目名称 购物中心 二承办单位简介 本项目的承办单位超市连锁有限公司是家