管线接入。项目建成后， 供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到升人日，采 用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。 项目电力供应从，市电力局锦江区供电局变电站输 出专线接线，形成双回路布线，配电网进入项目。 项目住宅用气，由成都市煤气公司供给，毫米中压管供 气压力。 该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。 其主要污染源为生活污水设备噪音和生活垃圾。针对以下问 题，采用以下措施进行防治 生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。 生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。 各种设备采用低噪音标准。 六设计单位简介 该项目工设计单位，成都市建筑设计研究院，有资深的设 计人员人以上。设计单位等级资质甲级，有成熟的建筑设 计经验。多次获得设计金奖银奖和荣誉证书。 七施工单位简介 该项目施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立 年，法人代表金友平，注册资金万元，有工程技 术人员人。各类施工机器余台套，资质等级为工业 与民用建筑工程施工级企业荣获天府杯金奖鲁班奖，巴蜀 建筑施工企业综合百强前名等称号。公司曾完成骄子大厦， 地质大厦托普大厦托普工业园软件园中银大厦农资 大厦滨江花苑住宅小区等建设项目。 第五章市场评估 市场供求状况及其发展趋势 房地产开发潜力巨大 房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展的个新的增 长点，是国家大力开拓国内消费的突破口。随着住房分配货币 化的事实，从根本上调动个人买房的积极性，同时国家采取积 极的财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级 交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度的全面建立奠 定了坚实的基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。 市场发展趋势 从而对成都市目前商品房积压的原因进行分析，我们可以看 出，是适销不对路，消费群体定位不准另个原因就是商 品房本身的位置与规划设计没有达到很好的匹配，无特色卖点。 随着人们对生活水平的日益提高，消费意识和消费要求的不断 变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀居住环境舒适安全物 业管理先进科学高效率的层次过度购房者对商品房的位置 环境要求越来越高。近年来随着交通条件的大力改善，我国 房市的热点城市北京上海广州等，消费者已将眼光投向绿化 环境好套型结构合理配套设施完备的大规模化的高档住宅。 龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产的潮流。 二项目的市场竞争能力 项目自身竞争条件方面 影响居住用房销售价格的主要因素有区域面积建筑结构 装修情况设施与设备状况工程质量朝向地段环境等。 根据本项目的自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特 点有 地段 该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临环路 街，共 计万元。 管理费用 包括企业所属内部核算单位及开发现场为开发房地产 而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营 活动而发生的各项费用。考虑本公司的管理水平，管理费用按 销售收入的计取，共计万元。 销售费用 系指房屋销售过程中发生的各项费用含广告费以及专 设销售机构或委托销售代理的各项费用。考虑企业在成都市地 区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣传等方面的投资 有所减少，故按销售收入的计取，共计万元。 财务费用 主要为建设项目的贷款利息支出，万元贷款按贷款银 行预期执行利率基准利率上浮计息期按年计 算为万元。 预备费用 预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的 在工程建设过程中可能发生的工程费用，估算为万元。 二投资来源及筹资评价 项目总投资约万元，其中开发成本万元开发费 用万元资金利息万元。项目投资来源为企业自筹 万元银行贷款万元，支用预售房收入万元售 房收入的测算祥见第四章。 企业自筹资金构成如下取得国有土地使用证所支出 的费用万元。企业年在土建工程已投入万 元。以上自筹资金合计万元，占总投资的。 三项目投资计划评价 依据企业已拟报建资料和方案，考虑房地产业普遍的 资金运作流程和工程建设进程，该项目年月以前为筹备 开工期，年月年月为建设期，年投资额为 万元，主要是土地费前期工程费支出和房屋开发费用 年投资金额约万元，主要是房屋开发期间费用支出。 四有关说明 本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件 建设期间不发生大的不可抗拒灾害及影响工程进度的其 它因素 设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化 建设期间国家利率和三材价格无明显变动 国家税费无大的调整。 第七章偿债能力 项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系， 分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表， 计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可 行性。 预测数据的选定 本次项目预测建设期为年月年月，销 售期为年月年月 经营期总收入的测算祥见第四章市场评估，在充分考虑 项目工程进度以及项目特点基础上，评估确定各年销售计划为 年，年。收入情况见项目销售计划及销售收 入测算表。 经营期成本及费用的预测 由于建设项目主要用于销售，根据第五章结果按销售 比例接转开发成本。 营业税金及附加预测营业税按收入的提取，城市 维护建设税按营业税的提取，教育附加费按营业税的提取， 土地增值税按当地惯例未考虑，所得税按计提。 销售费用销售费用按年销售收入的计算已计 入开发费。 管理费用各年预测数据按年销售收入的计算已 计入开发费用。 财务费用根据贷款期限，贷款利率按年息计算， 并考虑上浮已计入开发费用 二静态效益指标 经测算，项目建设经营期利润总额税后利润销售利润率 分别为 静态效益经指标表 指标名称指标数值备注 利润总额 净利润所得税后 经营净利润率 二项目财务先进流量分析动态 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下 祥见评估主表项目财务现金流量表 内部投资收益率按全部投资计为 财务净现值还原利率按全部的投资计为 万元。 由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现 率，财务净现值大于零，说明该项目在计算内经济上可行，财 务评价可以接受。但由于该项目建设期及销售期短，各动态指 标意义不大，应侧重于静态指标 三资金来源与运用分析 该项目建设资金由三部分构成企业自筹资金万元， 银行贷款万元，年预售收入余万元。从资金 来源与运用表可以看出，资金来源能满足资金运用要求。 年销售收入回笼后，公司还贷款有充分保证。 四项目偿债能力评估 项目还债资金来源为销售商品房而引起的现金流入。从下 表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力较强。指标 如下表 借款偿还预测简单位万元 序号项目年年年 上年还贷资金结余 本年还贷资金来源 年初借款额 本年还款额 年末本金欠款 五项目敏感性分析 盈亏平衡分析 因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈 亏平衡分析，按以下公式计盈亏平衡点 工程总投资 盈亏平衡点 销售收入销售费管理费销售税金 通过计算当销售收入达到即万元时就可收回投资。 由于住宅销售策划房屋销售较好，对商业用房会产生品牌效 应，可以认为项目有定抗风险能力。 二单因素敏感性分析 本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定各项目间相 互的情况下，每次只考察个项目的变化而其它项目保持 不变时，对评估结果的影响程度。 从评估主表七项目敏感性分析表可以看出，销售价格 开发成本是龙舟大厦开发项目的敏感因素，其中销售价格 为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低，净 现值将减少或增加，因此贷款企业应特别注意销售价格的变 化，并严格控制开发成本。 六相关说明 本章销售收入及部分成本来源于市场和投资章节中的预 测，税费标准按照企业及当地实际情况考虑。建议企业尽快开 工和提前办理预售许可证，实现销售资金回笼，降低费用成本， 确保利润的实现。 第八章对外借款风险分析 贷款风险评价 经评估测算，本项目在项目敏感性分析中，当销售均价增 长或降低时，项目净现值增长或降低当开发成本增 加或降低时，净现值下降或增长，说明销售价格为主敏 感性因素。定性分析如下 在借款人方面借款人成都鑫五环实业投资公司成 立于年具有成功开发房地产的经验。 在投资方面龙舟大厦的总投资为万 元，其中申请银行房地产开发贷款万元，企业自有 万元自有资金占投资比例为，预计前期销售收入万 元。目前企业已投入资金万元，自有资金已达到规定要求， 其剩余部分资金主要依靠预收回款，贷款企业应作好前期预售 工作，确保项目的顺利完成。 市场方面本项目预测的经济效益及偿债能力， 都是在全额实现销售收入的基础上计算确定的，旦出现市场 风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开 发。本项目预测的市场风险主要表现在以下几个方面 购买力风险由于该项目所处环境竞争将日益激 烈，贷款企业应加快施工进度，尽快开盘发售，抢占市场。 营销策略风险开发项目在其所在区域定位最高， 但售价较低。对外借款应时时关注市场，调整营销策略以降低 风险，尽早还款，减少利息支出。 在工程进展方面该项目计划开工时间为年 月，建设期为年半。由于工程具有相对的难度，有可能影响 工程的进度。如工程不能按期竣工，将影响本项目偿债能力， 故公司在建设期间，应合理安排工程进度，保证本项目的顺利 实施。 项目开发风险方面因开发资金部分靠销售收入， 项目预售能否达到建设资金要求，将对项目开发产生较大影响。 综上所述，本项目风险度从测算结果看较为理想。但考虑 到销售价格为其主要的经济效益指标的影响因素，应加强全程 监控。 二借款担保评价 公司同意采用抵押担保方式，先由成都鑫五环公司以 亩土地使用权在建工程作为对外借款的抵押物，待在