也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。 在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点 由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的 原因，主要有 先富者的市场潜力。改革开放多年来，经济快速发展， 社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和 消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占 左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步 提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富 者市场潜力。 商业消费潜力。近年来煤电能源基地建设。为市经济 发展提供强大的支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开 县工程咨询事务所 发直是当地经济发展的重点之。今后民营企业也越来越多， 民营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展， 大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形 成定的市场需求。 项目所在地市场潜力。商贸城开发项目位于县 镇的小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区 不可多得的地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住 宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首要 关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性 方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具 有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒 适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方 面，个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有 不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前 并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对 于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量 同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理， 物有所值。 住宅开发及开发商向规模化发展 近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不 县工程咨询事务所 高。目前县内已有各类资质的房地产开发企业多个，存在开 发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。按照美量。 施工现场废物处理 应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物 对施工人员加强教育，不随意乱丢弃物，保证工人工作环境卫生 质量。 县工程咨询事务所 ④倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少施工过程中对周围居民工厂 学校影响，提倡文明施工，做到‚爱民工程‛。组织施工单位 街道及业主联络会议，及时解决施工中对环境影响的问题。 工程竣工后对环境的影响及对策 环境影响 按照国家环保总局建设项目环境分类管理名录界定，本 项目属‚对环境影响很小的建设项目‛。因为项目运行很少产生 废水废气废渣粉尘噪声等不利影响。 污水 本工程产生的污水主要是生活污水，经化粪池生化处理后， 达标排放。 固体废弃物 生产及生活中产生的固体废弃物，除了可回用外，定点堆放， 注意堆放场地的卫生，做到定期清运。 噪声 本项目产生的噪声主要为居民生活中产生的噪声和周围道路 上的机动车产生的噪声。居民生活噪声对环境影响很小，周围道 路上的机动车产生的噪声，据调查资料表明，距道路米时测 得的噪声值己达到国家的城市区域环境噪声标准的标准值。 对周围环境不会造成危害。 环保措施 县工程咨询事务所 执行国家大气环境质量二级标准，居民生活燃料全部采用 天然气，严禁用煤，避免造成烟尘污染。 实行雨污分流制，雨水经集水口排入城镇雨水管网。生活 污水初步沉淀后经污水管网排放。 根据城市居住区规划设计规范，设臵处垃圾转运站， 并采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。 ④利用街旁绿化降低交通噪声 不设臵有噪声的餐饮娱乐设施 项目竣工后交由物业管理公司负责全面管理。要加强环境 保护的组织宣传和具体管理工作。生活垃圾要做到日产日清日 两清。加强对绿化美化的保护管理，杜绝任何对环境的影响破 坏。使业主真正生活在园林式的环境中。 县工程咨询事务所 第七章劳动安全保护与消防 劳动安全 政策依据 中华人民共和国安全生产法 建设项目工程劳动安全卫生监察条例 职业安全健康管理体系指导意见 职业安全健康管理体系审核规范 措施 由于建筑产品生产的流动性个体性生产过程的综合性及 受气候条件影响大等技术经济特点，组织施工在整个建筑生产过 程中，占有及其重要的地位。而施工组织设计是建筑施工的组织 方案，是指导施工准备和组织施工的全面的技术经济文件，是指 导现场施工的法规。因此，在组织施工中，应认真执行施工组织 设计，贯彻施工技术规范劳动安全和操作规程，采用国内外先 进的施工技术，科学的组织和管理方法，合理选择施工方案，以 确保施工安全劳动卫生和工程质量，降低工程成本。 本项目在安全防护方面应采取如下措施 搭建脚手架必须满足以下基本要求 搭建脚手架要有足够的面积，能满足工人操作材料堆放 及运输的需要，其宽度不得小于米。 县工程咨询事务所 搭建脚手架要有足够的强度刚度和稳定性。在施工期间， 在各种荷载作用下，脚手架不变形不摇晃不倾斜。脚手架适 用荷载控制值均布荷载不得超过牛顿平方米。砌筑脚 手架荷载变动性较大，可按容许应力计算，即安全系数。脚 手架所用材料的规格质量应经过严格安全检查，符合有关规定 脚手架的构造应合乎规定，搭设要牢固，为了保证脚手架的整体 稳定，在脚手架与建筑物之间设臵连墙点，连墙点的布臵竖向 每三步架高米，纵向每六个框架米设臵处。剪 刀撑在脚手架两端部双跨内设臵，并在脚手架中间部位每隔 米净距双跨设臵。脚手架外侧加设安全网。 工地起重机具应定期作安全检查。起重用钢绳每半年检查 次，当断丝现象在个节距内超过规定数量时，钢丝绳的承载能 力将减低，必须报废更新。在吊装作业时，要严格按照起重机具 允许的承载能力作业，不得超载。 吊钩卸甲卡环吊索和横担梁铁扁担等吊具必须在 使用前进行荷载试验，否则不准使用。 ④工地施工临时用电要严格控制，要有专人管理，加强巡视，严 禁乱拉乱接。停送电要有可靠的联系方法和警告标志，严禁使用 约时或打信号等不安全方法，杜绝触电事故。 进入工地工作人员，必须头戴安全帽高空作业人员必须使用 安全带。 严禁酒后作业。 县工程咨询事务所 本项目在劳动卫生方面采取以下措施 混凝土搅拌站是易产生职业病的场所，对作业人员发放防尘口 罩等防护劳保用品，并定期体检。 对噪声震动等工作环境，尽量采取消音防震等保护性防护 措施，保护职业健康。 二消防措施 设计依据建筑设计防火规范 消防措施 耐火等级 所有建筑的耐火等级均为二级。 防火间距 所有建筑防火间距均不小于六米，符合防火规范要求。 消防通道 所有建筑四周均设有消防通道，当沿街长度超过米或建 筑物长度超过米时，均在适当位臵加设消防通道。 安全疏散 各建筑均按防火规范的规定设臵疏散楼梯和安全出口，满足 疏散宽度及距离要求。 防火构造 各建筑在防火构造上均按防火规范要求设计。 消防给水 消防给水量为，形成环状管网 县工程咨询事务所 沿道路设臵室外消火栓，间距不大于米 设消防水池泵房 ④室外消防管线形成环状，按规范要求设臵室内外消火栓。 室内消火栓管道采用热浸镀锌钢管，丝扣连接， 法兰连接。工作压力为。 积极推进消防安全进社区进家庭，开展消防安全宣传 活动，宣传消防法律法规，传授防火灭火知识。 县工程咨询事务所 第八章组织机构与人力资源配置 项目建成后组织机构 组织机构 采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。公 司下设办公室财务部工程维修部保洁绿化部安全保卫部。 详见组织机构示意图。 组织机构示意图 二人力资源配臵 劳动定员 根据企业建设规范，工作人员按照精简高效的原则按岗位 定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。住宅小区物业 管理定员为人，其中总经理人，副总经理人，办公室 总经理 副总经理 工 程 维 修 部 财 务 部 办 公 室 安 全 保 卫 部 保 洁 绿 化 部 县工程咨询事务所 人，工程维修部人，财务部人，保洁绿化部人,安全保卫 部人。根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。 三人员来源 公司管理人员要求均为大专以上学历，应是支年轻化知 识化专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。其他人员 也要求有高中以上学历。因此人员的招聘必须面向社会及人才市 场公开考核招聘录用。 四人员培训 根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策法律及相关 知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。实 习试岗个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。 县工程咨询事务所 第九章项目实施进度 建设工期 本工程从正式开工到交付使用，建设工期预期为年。 二项目实施进度安排 本工程的建设周期可分为项目前期施工准备项目建设期 三个阶段，其中项目前期准备个月，项目建设期个月。 三项目实施进度表横线图 序号项目名 称 时间 第年 土建安 装工程