服务理念。 客户定位 从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的年内将进入多核发展中期 都市综合体时代，未来将有大量的高知高端客户进驻城市核心区。随着经济的快速发展，天津城乡 居民生活水平明显提高，对于房屋的购买力也快速增长，从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅 客群。均看好综合体交通购物工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强，因此本项目目标客群也 将在项目内部及周边的商务商业配套中寻找。 万和城住宅物业客户发展方向 中高收入阶层 外资和外地知名企业来津工作人员 经常往来的国内及海外商务人员 本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层中高级白领 企业高级管理层金领，高级公务员。 竞争项目分析 本项目周围有多个竞争项目如华韵欧风博雅苑，宇泰家园，洛卡小镇等，对本项目有定的竞争压力 华韵欧风博雅苑 华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部西青区东北部大任庄地界内。 该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区梅江南居住区和国际会展中心， 西北与卫南洼风景区相望，西邻天津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开 发区。 餐饮配套中餐厅 文化体育大型人民广场 学校教育瑞金国际小学，河西中心小学蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学， 育婴中心幼儿园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 商业环境超市梅江蓝调街区新海湾友谊路家世界 其他配套小区中心景观卫南洼风景区 安保系统小时保安巡逻 供热系统供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期 供水系统市政管网 其他配置电气管线给排水管道保修四年墙面顶棚抹灰层脱落保修两年地面空鼓开裂大面 积起沙保修两年门窗翘裂五金损坏保修两年管道堵塞保修六个月卫生洁具保修两年灯具电器 开关保修年 外墙涂料面砖石材 装修情况毛坯 楼层状况地上层，地下层，整栋楼南北朝向，平米四室联排别墅。 占地面积平方米 建筑面积平方米 宇泰家园 本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖水岸江南梅江康 城等。项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。近期推出特惠房源，最高优惠 单套可达万元 建筑面积平方米 占地面积平方米 基本参数 容积率 绿化率 物业管理宇泰物业 车位配比 占地面积平方米 总建筑面积平方米 规划户数户 开盘单价元平方米 车位配比 采暖方式集中供暖 周边商业华润万家大润发津工超市，邮局中国邮政，银行农行信用社 周边医院大寺医院泰达医院二附属 周边学校大寺小学中学，翔宇小学中学等，幼儿园华夏未来 洛卡小镇 小镇地理位置优越，东侧为天津第迎宾大道友谊路的延长线，分钟抵达市中心区域。距友谊路中 央金融区仅公里，距市中心地段在公里之内。在小区入口附近设有公交路路路，还 有将来的地铁号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。 洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将层半层的花园洋房层半的联排别墅隐秘在树林 深处错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和静谧的欧洲小镇风情。小镇容 积率仅为，绿化覆盖率高达，拥有万平米的园林景观。 周边商业梅江新海湾商业街蓝水假期商业街华厦津典商业街第六田园商业街，以上商业街区内银 行餐饮医疗超市快餐店邮局等遍布。 周边公园梅江公园 周边医院医科大学第二附属医院梅江医院 周边学校梅江幼儿园水晶小学大寺中心小学翔宇中学等 周边交通乘公交路至洛卡小镇站，地铁号线规划，号线梨双路站。 建筑面积平方米 占地面积分别为。 年月，商品住宅新增供应主要集中在外环外，供应量为万平方米，占比。年月， 商品住宅供应量武清区以万平米居首位，占到总供应量的。 年月，市内六区价格普涨，但东丽区成交价格出现大幅下降，降幅超过，红桥区成交价格 领涨，在上个月出现价格下跌后，本月涨幅为，主要是由于华城领秀大幅成交备案带动价格上涨 环城四区价格则全部成上涨走势，其中北辰区价格连续两月涨幅居前，本月上涨，北辰区近期别墅 产品成交量增长带动成交单价持续上扬，西青津南东丽等区域市场表现相对稳定，价格变化较小 滨海新区于其他区域形成明显反差，成交价格出现全副下跌，开发区跌幅超过，其他区跌幅也在 左右，由于滨海新区供应量持续增长，销售压力增加，对价格产生定冲击进郊区中价格以涨为主，武 清区和宁河价格略有下降，其他区涨幅均超过，宝坻成交均价涨幅则高达。 年月，平方米以上面积段成交均价最高，为元平方米，环比下降平方 米以下面积段的成交均价排名第二，为元平方米，环比下降含平方米平 方米面积段均价涨幅最大，为，成交均价为元平方米含平方米平方米面积 段，成交均价为元平方米含平方米平方米面积段含平方米平方米面积 段和含平方米平方米面积段均有的降幅。 区域发展状况 区域发展政策 为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府市 建委规划与国土局市房管局等部门从规划管理服务力度均表示要再进步加大，政府效率再进 步提高。 区域经济发展状况 天津年人均达美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津 目前房地产业表现为投资增长销售增长价格增长的全面增长态势。天津建设也改往日所谓稳 健保守作风，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统„„，以这 些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来到年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受 益行业，就是住宅与房地产业。 西青区中北镇以汽车工业花卉种植旅游为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都 坐落于此，中北镇被称为天津汽车工业的摇篮。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配 套企业家。花卉种植面积超过亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到以上，花卉产业是 农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了热带植物观光园，近期计划投资多个大型主题 公园及游乐项目。项目与现有的国家级开发区华苑产业园区距离在公里以内，与规划的环外华苑产业 园区距离约公里。年以来，天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建设速度加快招商引资力度 为突破口，月份，华苑产业区实现外资注册额亿美元，是去年同期的倍。其中，新批三资企 业家，外资注册额达亿美元增资企业家，外资注册额增加万美元。 融资方式分析 融资方式即企业融资的渠道。本项目主要采用银行贷款，银行贷款是指银行根据国家政策以定的利 率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的种经济行为。而且，在不同的国家和个国家的不同发 展时期，按各种标准划分出的贷款类型也是有差异的。如美国的工商贷款主要有普通贷款限额营运资本 贷款备用贷款承诺项目贷款等几种类型，而英国的工商业贷款多采用票据贴现信贷账户和透支账户 等形式。本项目向银行贷款万元，用以开发建设，预计用预售和现房收入分批年还清。 市场研究 天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析 回顾年上半年，商业地产市场在未来宏观层面呈现乐观前景。现有写字楼的供应非常有限，强 劲的企业业务增长推动了新进公司对天津写字楼的需求。而零售市场则在继续演变，国际零售运营商带来 新的品牌和销售战略，提升着消费者的购物体验。对于高档住宅市场，尽管中央和地方政府实施了紧缩政 策，在年上半年售出的套数仍然比去年同期增加了以上。写字楼强劲的市场需求和有限的市 场供应使甲级写字楼空置率进步下降至新低商铺新开业项目采取独特的运营策略，为消费者带来 更新的购物理念高端住宅紧缩政策稳定了售价，而在新开盘项目带动下成交量出现大幅回升物流 在连续六个季度的强劲需求支持下，非保税仓库租金创新高。 对于年来说，商业方面，写字楼势头强劲，市场需求量大，本项目建造座写字楼能极大的满 足需求，从而争取更大的利益。本项目属于高档住宅，随着这些年的房地产价格回调。人民生活水平的提 高，人民的生活品质提高，高档住宅的需求量越来越大，各大房地产公司开始专注于高档住宅的开发和建 设。本项目是花园式高档住宅区，定能满足客户的需求。每平米元，对于金领，白领来说也并不 是特别沉重的负担。 定价及发展趋势 以周边的小区为参考，当前供需的状况以及我们对客户的定位和自己的成本估算得出，二期新品号 楼元平米，层到顶梯两户，面积平米，三居四居南北通透户型出 房率高达，现高层小高层在售，均价元平方米，主推平米室户型，全款折。 由于国家当前对房地产市场的政策，我们可以看出政府对稳定房地产市场的决心以及未来房地产市场的供 需情况，由此我们可以预测出未来房地产会健康稳定的发展，当然不排除个别现象，但总体的趋势会是稳 定的增长。 房地产开发项目比选方案的构建与评价 区位因素分析 远洋万和城地处梅江居住区，距达沃斯梅江会展中心仅分钟车程，距新市政府位置开车分钟车 程。周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通 达天津各处。远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这区域，已被天津市列为整体发展规划的轴心 区域。天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进步升级，建筑设计采用了欧式新古典主义的经 典设计手法，选用高档石材装饰。建筑风格延续北京万和城三段式新古典主义风格，在外檐立面材质上有 所升级，由局部石材提