白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员， 以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 四投资环境分析 基础设施状况 自然好景项目所处的关东科技工业园，目前已开发完成公 顷，具备了通水通电通电信通道路通然气通热力排雨水 排污水及场地平整等八通平的条件。 园区内有路宽米的五条主干道关山二路南湖南路关南 路关南路凌家山路等，并有路宽不等的若干支干道。 园区设有变电站，总供电量为万，双回路供电， 电压等级，电力增容费为元。 工业园自备热电厂今年已投入运行，可向园区提供高温 高压蒸汽，蒸汽温度为度。 园区供水由长江白沙洲水厂提供，日供水量为万吨，出口压力 为公斤平方厘米，水增容费为元吨。 园区设有完备的排雨排污管道雨水管径规格 ，污水管径规格。 园区提供管道输送的空气混合燃气，燃气热值为立方 米。 二开发区的金融税收政策 企业所得税 基础税率为。新办高新技术企业和外商投资企业享受两免 三减半。出口产品的产值达到本企业当年总产值以上的，减按 的税率征收所得税。高新技术企业出口产品产值达当年总产值以 上的企业减按征收所得税。 外商投资的先进技术企业，经营期在年以上的，减免企业所 得税期满后，可延长减半征收所得税三年。减半后所得税低于的， 按税率征收所得税。 企业有偿转让高新技术免征营业税在技术转让过程中的相关咨 询服务培训所得，年净收入在万以下的免征所得税万以 上万以下的先征收后返还所得税。 企业引进的技术消化吸收项目投产后，对该项目所获利润征收 的所得税年内由财政部门返还。 地方所得税 生产性外商投资企业自获利年度起年内免缴地方所得税。 三特殊优惠政策 科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套 费教育附加费商业网点配套费人防设施配套费，固定资产投资 方向调节税以零税率计按规划自行配套建设，其非生产性基建项目 也免征上述税费。 高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按返还对高新 技术产品的出口企业，实行增值税零税率。 对软件企业，其软件产品按计算缴纳增值税工资支出按实 际发生额在所得税税前扣除。 武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平具有重大推广应 用价值的计算机软件，年销售额达到万元以上的，年内对该产品新增增值税的地方分成部分按的比例返还。 高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行零 费率的收费标准。 高新技术企业新建成或新购臵的生产经营场所，自建成或购臵之 日起年内先征收房产税，再由财政部门返还。 以市科技主管部门认定的高新技术成果向有限责任公司作价 求，又使缺陷较多的问题楼盘大量积压。 三对年武汉市住宅市场的初步预测 年初，自然好景花园将对外公开发售。年，期开发 的万平方米住宅将竣工，住户入伙，这将是销售的高峰期。因此， 预测年武汉市汉口地区住宅市场，对于该物业经营成效就 至关重要。 年是世纪的起点。无论从政治上的需要，还是从宏 观经济本身周期规律看，宏观经济将出现由谷底起向上升的重要转 机。从而，为住宅市场的发育住宅业的发展提供较年更为宽 松的大环境。 住房制度改革将实现贷币化分房的根本性转变。购房消 费主体将是家庭个人占主导地位。自然好景花园面对的顾客群是家 庭个人而非企事业单位。 据抽样调查，武汉市民期望于年二年内购房的家 庭占总样本比例达到，这是个现实购买力阶层。 武汉市年底城镇居民储蓄不含单位农民存款余额 为亿元人民币。六分之五的居民存款占总额的六分之。城 镇居民以万人万户计，则六分之的富裕居民户均存款 万元，六分之五的般居民户均存款万千元。 住宅价格升降的空间都很小。 建设部决定于年重点解决公房出售后的产权问题，为启 动住房二级市场降低交易税费，将使以小换大的换房户大增。由于城市住宅郊区化的发展，将使位于城乡结合部的高尚住 宅成为房地产业的又购销热点。 国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度， 居民购房能力将大大提高。 六项目地理环境和周边竟争性楼盘 项目地块红线内环境 地块形状面积 从东西方向看，地块呈南北长东西宽的形，总占地面积余亩。 地势地貌 地势地块地势有缓坡起伏，最低标高米，最高标高米， 相对高差米。 地貌地块现为自然村及商品房用地。北面地块有栋层 主体封顶但停工之架子楼和已入伙之层商住楼地块中南为自 然村大贺村，村内有层农舍余栋地块中南部有繁茂的自然 植被和鱼塘水面。 二项目地块红线外环境 北面环境 道路 地块北面直临老武黄公路。老武黄公路为武昌东西交通要道，向 西延伸为珞喻路，与武昌城中心相连接向东通向武汉市郊县，连接 建筑 地块北隔武黄公路即为武汉城建学院校园。校园建筑多为多层建 筑。自然景观 地块由城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内 淡水湖之，水域开阔，风光宜人。环湖路绿树红花掩映，曲转回折。 是武汉市民周末休闲度假的理想去处。东北面的武昌自然环境保护区 马鞍山森林公园。步行分钟即可到达，公园内依山临湖而设的鸽 子坪，猴山，烧烤场，集观景娱乐于身。该公园也是武汉市最大 的苗圃培植基地，各具特色的种植园与天然成林的马鞍山相映成辉。 在地块北侧层楼以上，既可观山望湖，饱览开阔的自然美景。 西面景观 建筑 西面紧邻武汉鼓风机厂。鼓风机厂历史余年，厂房多较陈旧。 自然景观 西面视野开阔，层以上毫无遮蔽。无特别自然景观。 历史人文景观 西面沿珞喻路沿线为武昌著名的高校区，该区高校云集，科研所 集中，分布有华中理工大学武汉大学武汉邮科所等著名高校和科 研所以及长达公里的科技条街，人文气息浓厚。 南面景观 道路 南面直临华光大道，为工业园区内的交通道路。 建筑 南面规划为东湖高新工业园武汉科技城的通信园生物园和软件 园，近邻的建筑物有长飞光纤电缆厂等厂房。 自然景观南面视野开阔，层以上即无任何遮挡，可观青山隐隐，蓝天 东面景观 道路 东面直临华光大道。华光大道北接武黄公路，是由武昌中心城区 进入东湖高新园区的主入口。 建筑 地块隔华光大道对面即为东湖高新办公大厦关东工业园办公 楼员工宿舍以及些厂房，建筑高度在层之间。 自然景观 武黄公路以北的森林公园向东南延伸，构成了项目地块东向的 道自然风景线。不过，由于对面建筑的阻隔，层高度可能有视 野遮蔽。 三周边竟争性楼盘调查 公里半径周边主要楼盘状况及居民构成如下 楼盘名称规模居民构成销售均价元平米 虹景花园万平米武汉富商驻汉 外资机构经理 公寓别墅 迪雅花园万平米尚未入伙，不详 关东康居园万平米高校教师及附近 老居民 紫松花园万平米邮科院职工，有 实力集团购买 当代花园万平米附近居民及高校 老师 尖东智能花园万平米尚未入伙，不详 地块周边综合评价 项目总说明 项目提出的背景 东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之，是华 中人才技术高新技术产业的源头，享有华中硅谷的美誉。目 前开发区产值上亿元的企业已达家，并已形成通信电子信息 生物技术三大支柱产业和机电体化新材料激光三大优势产业基 础。 关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主 要生产基地。工业园的规划是武汉市规划院于九九年制定的，用 地性质以高科技产业为主，期亩已经建成。二期亩于九 九三年开始征地拆迁工作，累计投入资金余万元，安排了长 飞扩建项目邮科院扩建项目和金龙城项目等。 近年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区 建设中存在的问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向 世纪的集产学研居为体，产业发达环境优美居住舒 适的武汉科技新城的奋斗目标。市委市政府已批准了东湖开发区跨 世纪发展的总体规划，工业园东扩南进的封闭管理已经启动。 为了保证开发区新的总体规划的实施，经与市规划院认真研究， 东湖高新集团决定将关东科技工业园近期用地范围和二期用地性质 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,进行局部调整。其中关东期华光大道西侧金龙城项目以南约亩 作为东湖高新科技工业园的管理及生活服务用地现命名为自然好 景与金龙城广场连成片，将尽快形成与武汉科技新城相配套的城 市氛围。 自然好景项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热 的初步形成，完善科技工业园产学研居为体的总体规划， 并极大地改善东湖开发区的面貌 二项目开发商 自然好景项目的开发商武汉自然房地产有限公司是由武汉东湖 高新集团股份有限公司武汉东湖高新建材有限责任公司共同投资组 建。注册资本万元，开发资质暂定为三级。公司经营范围包括 房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。公司实行规划 开发管理销售服务体化。其经营宗旨是品牌经营优质服 务，诚信互利，客户至上。 公司目前已开发关西小区工业园综合服务区等项目，在项目的 开发实施中，以融合自然风光为先导创造人文环境为手段，实现了 以人为本的经营理念，逐步形成了规划设计超前建筑施工精心 质量成本并重物业管理力求尽善尽美的经营风格。 三项目设计单位 承担自然好景项目建筑设计及施工图设计的武汉城市建筑设计 院，是具有国家甲级设计资质的大型综合设计研究院，在国内建筑界 享有盛名。 四项目的策划商 深圳国际企业服务公司，是全国唯从事地产全程策划及推广的大型专业策划公司，原属于著名的万科集团，在北京上海 天津西安成都等地设有分公司，策划业务遍及全国，业绩斐然。 二项目概况 地理位臵 自然好景项目位于东湖开发区关东科技工业园内主干道华光大 道西侧，北端用地红线距武黄公路中心线约米，南端用地红线 距规划马路中心线约米，西北邻接武汉鼓风机厂。 二项目拟建规模及相关数据 自然好景项目规划总用地亩。基地现状为洪山区大贺村 民舍，地势起伏较大，最大高差约米，南北局部有挖土坎，西部 为不规则梯田，现有主要市政管网均布臵在华光大道，已初步具备开 工条件。 本项目规划建筑面积万平方米，其中住宅万平方米，公 建万平方米。总居住户数户，规划总居住人口人，建 筑密度，住宅容积率，绿化覆盖率。小区内设班 幼儿园，配套有会所文化中心商业网点集贸市场，居委会派 出所等设施。 三项目定位及居住对象 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量商住两用的别墅式 住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新 城高品质住宅区的风貌。 自然好景项目主要居住对象为在东湖高新科技