市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城 市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。 可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书号文件 其它有关的标准和规范 建设单位提供的有关资料。 可行性研究报告研究范围 本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地 产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。 研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经 济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。 房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。 宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的投资热点。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼 宁德市蕉城区工程咨询中心 唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市 居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势 预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成 为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现 为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，宁德市住宅市场针 对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区 环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销 售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细 分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规 划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业 人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消 宁德市蕉城区工程咨询中心 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。 在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨 询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发 展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭 约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还 将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大， 形成先富者市场潜力。 蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下步商品房的更新换代，加上二三级市场的放开， 将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商 品住宅的潜在需求转化为现实需求。 商业消费潜力。宁德市是典型的商贸城市，发展商贸直 是宁德市经济发展的重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在 沿海带的知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有的机 遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将 宁德市蕉城区工程咨询中心 越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共 存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商 品住房将形成定的市场需求，像世鸿伟业这样环境优美 档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环 境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位 臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的 区位优势并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新 型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住 宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更 在于其高附加值性套性能良好可更新换代的住宅智能系统 会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量 也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价 值，提高了住宅的档次品牌和价值。 消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资臵业行为，因此质量是购房者首 要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全 性方面。主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应 具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是 舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性 第章总论 项目概况 项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目 建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧 华庭路与和畅路之间 建设性质新建 总投资亿元 项目负责虞锡龙 建设单位虞氏福建房地产开发有限公司 企业性质有限公司 工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北 侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交 通便利。附近为新市政中心和东湖景观区会展中心。市高级中 学东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位臵颇具特色，将为闽 东造就大规模高品质的住宅社区。 世鸿伟业商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主， 征地面积平方米折合亩，代征道路用地面积 平方米折合亩，建设用地面积平 方米折合亩。总建筑面积平方米，建筑密度， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 宁德市蕉城区工程咨询中心 容积率，绿地率，居住户数户，居住人数人， 建筑物层高为层以上小高层和高层。小区配套有商店人防地 下停车库会所幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿 化部分建筑物底层为商店。 资金来源本项目建设资金由虞氏福建房地产开发有 限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。 经济效益根据收益计算，项目所得税前的利润万 元，投资利润率，利税率，税收万元。财 务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 项目建设背景 宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于 东经至，北纬至之间，东临 三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南 毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城区福 鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣 县，总人口万。宁德市城区现有建设用地约，总人 口约万人。 改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放 区，各项事业有了定的进步和发展。年省第七次党代会 又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个 层面发展中的第二个层面，进步突出了闽东在全省发展格局中 的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治经济 宁德市蕉城区工程咨询中心 文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年的国民生产总值 仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长 率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通 车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大 大地改善宁德市的投资环境旅游环境，促使宁德市的经济发展 跃上个新台阶。 根据福建省人民政府年以闽政号文批复的 宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至 万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为 。由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市的扩 展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。 宁德市委提出要按照向海面海临海的发展战略， 加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区 开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城 市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。 可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书号文件 其它有关的标准和