的稳步上升， 使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家西部大开发 的进程，更加坚定了房地产业发展的信心。加上二三级市场联动 效应。西安市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引 导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次臵业的积极性十 分高涨，我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面。 根据西安市政府规划，在未来的几年内，阎良地区将建设成为 国家流的航空产业基地。因此，我公司决定在此区域内合适地段投资建设高品质的商住 宅小区。而皇城丽都商住房地产项目就是我公司的投资首选。 由于西安市阎良区内繁华地段可开发土地极度稀缺，开发本 项目符合我公司投资开发策略 从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自上世 纪年代末期以来西安市房地产市场的逐步发展，西安市土地资源 日益减少，在市区内，繁华地段土地供应绝对数量必然呈现下降趋 势。类似本项目开发达多万平方米以上大规模住宅区域的土地稀 缺，土地资源弥足珍贵。所以，区中心繁华地段的周边必然成为投 资者必争之地。 另外，随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用 城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步 转化为以拍卖招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成 本，对房地产项目开发建设不利。 而本项目历史遗留问题土地，不存在招标和拍卖问题。为资金 流动周转和项目建成收益创造了良好条件。次性获得大面积有开 发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。项目周边楼盘的开发 已经逐渐提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在 价值得到实现。 项目开发优势所在 嘉华地产具备项目开发经验以及良好的企业信誉嘉华地产依托于集团的经营理念和良好的银企关系优势 嘉华地产拥有众多的人才优势和社会资源优势 第二章市场分析 西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析 航空城概况 西安阎良区现辖五个街道办事处两个建制镇，总面积 平方公里，总人口万，城区人口万。地处关中平原中部，距 西安市区公里，是西安市个独具特色的现代卫星城市，有中国 航空城的美誉。是我国集飞机研究设计生产制造和试飞鉴定于 体的重要航空工业基地。 自年建区以来现已形成了飞机制造汽车制造电子电 气设备制造建材等工业生产体系形成了以瓜果蔬菜养殖主 导产品的农业产业结构。城市基础建设设施不断完善。交通便利， 西阎高速公路国道省道穿境而过，区内道路三横 六纵，村村通油路，西韩西延咸铜铁路在区内交汇。城市建城 区面积平方公里水电气暖等条件优良，电气化建设全 省各区县之首城市绿化覆盖率达，在西安市个区县中 第个被国务院批准为平原绿化达标区。阎良还是渭北地区最大的 商贸中心和物资集散地。 年，西安高新技术产业开发区依托阎良航空资产优势，投 资建设的航空高技术产业化园区已开工建设。园区规划面积平方公里，着力打造中国航空科技研发整机制造零部件配套设备 检测与维修，飞行试验与鉴定，元左右，并有稳步上扬之势。 受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。 据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在元平方米以上， 且销售情况良好。商业用房销售均价巳在元平方米以上正热 销之中。 目前具备竞争优势的项目主要是蓝波湾四季风景皇冠花 园腾飞广场等楼盘。 三竞争分析西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点 特点市政政策继续带动楼市发展 特点二规模性小区将领导潮流 特点三户型面积在变小房间在变多 特点四多层物业受消费者青睐 特点五成规模重环境 特点六品牌营销引发楼市新卖点 阎良区域房地产竞争分析 本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争， 本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。 年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上 年同期上涨了多元。 进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了元 平方米左右起价，且销售情况良好。 四市场定位 项目优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势品牌 规模及文化氛围交通便利现代景观及商务配套，这六大优势 集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。 阎良地区将成为西安市楼价涨幅较大的区域，政府每年大量的 基础设施投资，势必在近期内大大改善该地区的居住整体生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选 择居住场所的重要因素。 西安市住宅市场存在着同质化现象。无论是新概念的运用户 型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念 上炒作的嫌疑。现在的西安市房地产市场已步入成熟，消费者在对 住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造包括 户型设计外立景观及新材料的运用等和硬件设施的配套。另外 本区物业购买者主要为当地西飞职工试飞院职工政府职员当 地经营商户以及周边其它大型企业员工等，所以应适当考虑户型配 比，以取得更佳的经济效益。 此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传， 积极抢占当地住宅的高端市场。 目标市场定位 目标区域 地块周边数公里半径内主要为单位家属楼自然村，成规模 上档次的住宅小区较少。新近开盘的些楼盘将逐渐提升该区域住 宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。 目标客户即物业管理的方案 由于区域周边的迅速发展，该区域的居民趋于高学历高知识 高素质的知识经济产业人群，高新技术企业白领人士欲改善居住条件的臵业者以及工作者为业主的主要构成。 皇城丽都是为了适应附近的白领阶层和各类人士购房和适 应当地住房需求而开发的，具有商务和人文品位高的基本特征，进 而要求住房具有舒适性健康性智能化文化性。舒适性是以人 为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追 求种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性 就是绿色住宅的概念。现在不但要讲以人为本的观念，也要讲 发展到讲人与自然的和谐共存。所以我们提出建设绿色住宅，营 造健康家园的口号。通讯系统齐备。文化讲的是人文环境。现在 很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。 购买力分析 根据我们的设想，项目户均面积平方米，每套住宅销售均 价约为万元。般情况下购房者首付房款，约万元左右， 余款向银行分年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还，占 家庭月收入的，我们制定的购买对象完全有能力支付。且当 地大部分企业职工都可以申请公积金贷款，每月还款额还将有所下 降。 第三章建设内容 概况本项目共占地亩，地处阎良区最繁华的地段 胜利路，胜利路是传统的商业街，现规划确定为商业步行 街。本项目西临胜利路，北临市场路，东临规划路，南临西 飞小区路，文化东路主干通贯穿于该项目。所以该项目为六 面临街，极具商业价值。 二设计依据 关于西安市城中村旧村改造暂行规定的实施意见 城市居住区规划设计规范 西安市规划管理条例 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 多层民用建筑设计防火规范 三规划目标及设计构思 我公司开发的嘉华商城及住宅项目占地约亩，实际用地 约亩。位于城区主干道人民路与胜利街交汇处北五百米路东，规 划中的文化东路从小区中间通过，项目交通地理位臵较为优越。胜 利街在改造前沿街均为临建商铺，本身具有较为浓郁的商业氛围。 周边区委区政府公安局等相关单位以及医院学校邮局银 第章总论 项目背景 项目名称皇城丽都商住小区 二承办单位概况 西安市嘉华房地产开发有限公司成立于 公司于年月组建为西安嘉华房地产开发集团有限公司 下称嘉华集团，经营业务范围为房地产开发销售商业运营及 钢结构加工等。其母公司房地产开发集团公司内设机构有综合管 理部财务管理部项目投资部工程建设部，营销管理部， 公司现有员工人，有专业技术职称的员工人其中 高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称技术人 员人，具本科以上学历的人，为本项目的实施奠定了基础。 公司弘扬稳健创新卓越的企业精神，汇聚了金融经 济管理财务等方面的高层次专业人才，通过建立科学高效的 管理体系和良好的激励约束机制，提升了公司的综合竞争力。按照 规范化运作系统化管理多样化形式体化服务的模式。公司 始终如的遵循以人为本的经营管理理念，致力于形成员工职 业生涯发展与公司整体战略发展致的企业文化，为公司实现长期 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,稳定健康的发展奠定坚实基础。公司拥有较好社会信誉，有专业 化的独到眼光，有依托对本土投资发展方向把握的能力。凭借公司 自身雄厚的资本实力专业的管理队伍与国内外投资界的紧密联 系及同政府有关部门的良好合作关系等有利因素，今天，嘉华集团 已经向着立足于房地产业面向多元化发展的现代企业公司迈进。 三可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范 西安市规划管理条例 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 多层民用建筑设计防火规范 二项目概况 地块位臵建设规模与目标 该项目交通地理位臵十分优越，地处阎良区城区版图核 心地段，城区主干道胜利街与文化路交汇处，文化东路从小 区中心通过，把本项目分为南北两区。东临小良新村规划 小区路，西临胜利路，北临新世纪广场市场路，南接西飞 十二区，五边临街。胜利