度走势看，年初个月，在季节性因素和年底出台的楼市降温政策的 双重影响下，成交冷淡。然而，逼出供应量的目的暂未有效。今年上半年， 各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开面，希望加速 开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看， 土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求且目 前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。年上半 年，中原监测全国个城市居住用地成交公顷，同比上升。在 政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标 率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。 基本需求稳定，支撑低位反弹 当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套 购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。因此， 基本需求的大小成为影响下步楼市走向的关键。对各城市来说，由于城市 化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房 需求，是构成住宅基本需求的主体。 从第部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼 市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了定的抑制，保持现状的效果。 二成都住宅市场分析 成都市房地产市场历年市场状况 成都市年到年房地产市场状况 年成都市主城区商品房供应总量为万，同比下降 减少万，相较年同期下降减少万 。共计成交万，同比增长增加万，相 较年同期增长增加万 供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存 量房，因而减缓了推出新盘的速度而经过了年年的市场调整， 年受到系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投 资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高 水平。 年以月为分水岭，上半年成都市主城区商品房的供应与销售 呈现出两种不同走势。月以前，单月供应及销售大体上呈现供销同涨 的态势。而自月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下 降趋势，近期市场总体表现供小于求。表明供需双方均明显受到了调控政 策的影响。供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向 和市场发展的方向观望情绪依然较大。月成都主城区商品住宅供应量和 成交量双双下降，供需市场出现倒走势。本周均价走低，新开楼盘价 格稳起月最后周成都新房成交量突破套，月主城区商品住宅 销售量下滑严重，继第周跌破千套创下近两年来最低周成交量后， 日至日成交总量仅套，再创新低。 图年月成都市商品住宅新增供应量 供应面积万 数据来源成都市统计局 成都历年住宅市场投资状况 表成都市历年普通住宅投资走势表单位亿元 单位亿元年年年年年年年 投资完成额 住宅 数据来源成都市统计局 从年至年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，年 到年投资势头有所回落。 年到年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈 上升的势头。 年到年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同 步，历年来呈不断上升的势头。 ④年到年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。 年到年，住宅投资出现小幅下跌。 图成都市普通住宅开发投资状况图 成都市普通住宅开发投资情况图亿元 年年 数据来源成都统计局 成都市历年普通住宅投资增长情况分析 年年由于地价的上涨，规划思路的变迁，将导致中高层 电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓的主要选择。户型设计好通风采 光好的电梯公寓很有卖相。 图投资增长比率走势图 投资增长比率走势图 年年年年年年年 总增长率 住宅增长率 数据来源成都统计局 年年，开发商的投资重点由年的住宅办公楼和商 业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资的继续加大，对商 业地产的投资明显减少。为满足成都市旺盛的消费需求，增大房市供应，开 发商明显增大了对住宅的投资，住宅完成投资突破亿元，达到 亿元，增长，比整个房地产开发投资增幅高个百分点，是推动 整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。当年成都住宅市场进入了 持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报 价与成交价也有定的回落。供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使 得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。 成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资样，起伏大， 增长情况和下降情况明显。 年年，成都市房地产开发投资增速自年月高点 回调以来，已连续四个月回落，截止月，四川省房地产开发累计完 成投资亿元，比去年同期增长。分别月月和月回落 个个和个百分点。从单月完成投资来看，月仅完成投资 亿元，分别比月月和月减少亿元亿元和亿元。 图年年房地产开发投资增速走势图 数据来源成都统计局 投资成份状况 最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。 国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，年所占比列超过。 表历年成都各经济成分投资情况表单位亿元 年年年年年年 国有经济 集体经济 私营个体经济 数据来源成都统计局 历年投资开发分析 年月，成都市完成房地产开发投资亿元，同比增长 ，其中住宅投资亿元同比增长。占全部投资的。非 住宅住宅亿元。同比增长，上述个数据都居于高位增长， 表明成都楼市今年成上扬趋势。 综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其定的合理性，但不 具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的 失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着 稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严 格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造 成房价大起大落。 成都市住宅市场各项指标成长状况 年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的年，表现为房价上 升较快供应量迅速增加市场需求旺盛大量外来开发商进入地价攀升 较多等特点。成都市统计局公布的数据显示年成都市主城区新开住 宅的整体均价为元，主要是由于年新开的住宅项目中，均 价在元以上的项目就多达个，新增供应面积万，占到主 城区新增总量的，拉高了整个成都市区的房价。年成都郊区新 盘的均价为元，较年郊区整体均价增长元。区 域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为 元市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区 的价格差距在缩小。 年全年，成都市新开住宅楼盘个，供应面积约为多万。 其中主城区新增楼盘个，新增供应面积接近万，占到总体供应的 ，郊区新增楼盘个，新增供应面积约为万。 同时，作为成熟社区聚集的两个区域，城西和城南仍然是成都新盘供应 的热点区域，新增供应量为万，该两个区域供应量占到全年主城区供 应总量的。 在年年系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的 情况下，年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为万， 比年上涨。从年各季度新房销售情况来看，各季度成交 面积都在逐步上涨，上涨幅度分别和。 三区域房地产市场特征 城西市场背景简述 从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，只 有富临清江雅居盛世草堂和内双楠的几个小户型楼盘，开发重点集中在 二三环之间和三环外。目前城西主要有六个开发相对比较集中的片区羊西 片区金沙片区光华片区浣花片区清水河片区和本案所在地金沙 片区。 金沙片区位于青羊大道与西三环清江路与羊西线之间区域，金沙遗址 使得金沙片区承载了厚重的历史文化底蕴，也为金沙片区的房地产开发提供 了政策上的优势。整个区域土地储备量大，具有相当的潜力。 除了举世闻名的古蜀文化遗址，古蜀金沙文化主题的摸底河公园华贵 的皇陵公园洗练厚重的汉代廊桥公园多个大型生态文化公园构建起 该片区的多重生态屏障。作为成都住宅开发片新兴的热点区域，金沙片区 的基础性公共配套完善，商业配套设施成熟，这里现在已经号称是成都的第 四商圈。 表目前该区域主要在售楼盘有 楼盘名称地址 类 型 均价元 平方米 开盘时间 七里溪香青白江同华大道号住宅 东麓驿境青白江学苑路号住宅 揽胜金沙青羊清江西路号住宅 金沙西墅青羊区金沙遗址旁别墅 金沙海棠青羊蜀鑫东路号住宅 中海金沙府金沙遗址博物馆旁别墅 英伦金沙 金沙新域清水滨河路 号 高层 金沙西墅青羊金沙遗址旁别墅 保利金香槟青羊西三环大道以北 小高 层 数据来源成都市房管局 城西区域市场特征 消费需求力度大，消费者构成多元化 城西拥有丰富的历史遗迹众多的水系以及优美的环境，西贵的 传统观念仍留有历史的烙印，住在城西的居家理念不仅吸引了大量的成都 消费者，还吸引了成都郊县市甚至川外的消费者，消费需求依然强劲。 第部分项目概况 宗地位臵 金沙云庭该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。 二宗地现状 四至范围东面是金沙西苑楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面 至清江西路。 此处地势平坦，与周边地势持平。 宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。 该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园金沙遗址公园两大公园环绕，距金 沙遗址博物馆仅米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住 区。 三项目周边的社区配套 交通状况 公交车状况公交