或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。 期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。 随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房 价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制 约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。 主要省会城市城市外开发趋热 据统计，年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因 此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并 且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环 外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。 年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平 方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场度处于供不 应需的状态，供需缺口达万平方米 月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗， 观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方 米，仅次于月月成交量低主要是由于传统春节淡季所致 经过两个月的观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐 步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢 复到月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后 市的心态未变，楼市继续保持健康发展。 总的来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅 为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势， 直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份的价格水 平。经计算，月住宅价格月平均涨幅为。总的说来，住宅价格仍处于 小幅盘升态势。由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质的提高，房价还有上升 空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。 年月，省统计局公布了上月的统计快报。快报显示，年月， 全省房屋销售价同比上涨。其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。 目前住宅每平方米均价已达到多元。 整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别 下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了 ，其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和 ，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅 供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调 整。二手房市场火爆，月份的成交面积就达到了万平米。 商品房的市场需求及发展 房地产价格 市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均 涨元平方米。年整体交易均价上涨速度较快 据房管局数据统计，年市区商品房均价达到元平方米，同比增长 ，其中住宅均价元平米，同比增长而年市区六城区的 商品房均价增幅为，住宅的增幅为。增幅与去年相比有所上升。 年市区房价情况单位元平方米 项目类别年年 商品房 同比增长 住宅 同比增长 数据来源市房产管理局 住宅价格受距离远近影响变小 年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。 内环以内的房地产价格为第梯度价格，也是各物业销售均价最高的区域在内环 至环及环至二环间，同类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近， 因此以内环至二环房地产价格为第二梯度价格，与第梯度价格相比有定幅 度落差同理，二环以外区域房地产价格为第三梯度价格，价格与第二梯度价格 相差定幅度。 不同价格梯度商品房售价情况 物业类型 第梯度价格 内环以内 第二梯度价格 内环至二环 第三梯度价格 二环以外 各梯度价格比 第梯度价格为 商品房 住宅 商业营业用房 办公用房 去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可 以达到市中心的，而内环至二环的住宅销售均价则达到了。因此，当前住 宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变城市向多中心发 展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受 其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中心的，二环以外却不到市中心价格的半，仅为。 近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨元。 我们对年三年新增住宅进行分析，年的主要均价区间在 元平米之间，年的主要均价区间在元平米之间，年主 要均价区间在元平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在元平米。 住宅租售比偏高 据调查，中心城区各方位住房的平均租金表现为城南城西城东城北而 环域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，市区住房的租金无论从方位还 是从环域，都与住房的价格表现致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异常， 住宅的市场价格与租金的表现比较同步。年全年的平均房价租金比为。 各样本区域的住房租金情况元平方米月 样本点方位城东城南城西城北 平均租金 样本点环域内环以内内至环至二环二至三环 平均租金 目前合理的房价租金比应为。我国房地产市场较为发达的城市如北京深 圳广州的近期房价租金比均在之间，因此可以看出，北京深圳广外 的房价租金比处在合理范围。市市区的房价租金比为，略超出了理论上较为 合理的房价租金比的范围，这也说明了当前市区的住房价格上涨速度高于租金 的上涨速度。般说来，过高的房价租金比会在定程度上刺激住房的租赁市场， 而对住房的二级市场需求有定的抑制作用。 消费需求状况 房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化价格变化政策因素等影响外， 需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为居住投资等观念正发生着巨大的 转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。 外地购房者购买比重年提高 ，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自的购房团选择在 购房。很多来自外地的潜在购房者将成为黄金购房周火爆市场的生力军。对于 第章总论 项目建设背景 市实业发展有限公司的项目是由拆迁安置房和商品房混合构 成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成大道和公 路之间的居住建筑集群。 市按照经营城市的理念，已探索出条政府主导，市场化运作的旧城 改造路子遵循统规划整体改造多轮驱动利益共享的原则，按照优化后的 控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按 照控规划分为若干片块统组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动 实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及市实业发展有限责任公司的倾力投入。 项目人员怀着对巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为 市新居工程的典范。 项目概况 项目名称 项目 建设地点 市区乡中坝 建设单位 建设单位市实业发展有限责任公司 企业性质系区区委区政府批准成立的具有法人资格的国资公司 经营范围在区政府的指导下，在区房管局的直接领导下，按照市房 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,管局的要求，对区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。 公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资 平台。经市发展计划委员会文件，计政务投资函号文备案，拟对区 乡中坝号地块进行商品住宅配套设施及绿化工程开发工作。 工程概况 本工程项目用地位于市区乡中坝二三四八组号地块，东临铁 路西环线，北临公路。规划建设净用地面积，规划总建筑面积 。居住户数户，容积率，建筑密度，绿地率以上， 机动车位辆以下的户型不考虑。 资金来源 自筹资金及商请银行贷款。 编制依据 市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知市发展计划委员会 文件，计政务投资函号 中华人民共和国建设项目选址意见书市规划管理局，规选址 号，年月日 中华人民共和国建设用地规划许可证市规划管理局，规用地 号，年月日 关于市实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告市 实业发展有限责任公司，年月日。 市规划管理技术规定年