基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整开挖土石方道路铺设基础施工及地下工程排水。

报告编制说明本项目可行性研究由华岳地产开发公司及北京建筑设计院共同承担。

可行性研究的依据为大同市城区管委会年月同经管委发号文关于同意华岳房地产公司建设御花园基建立项的批复大同市建设局御花园住宅小区规划红线图华岳房地产公司提供的项目相关资料华岳房地产公司年月委托华北星工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。

报告编制依据项目建议书及其批复文件国家及大同市颁布的相关法律法规政策大同市国民经济和社会发展十二五计划和远景目标纲要大同市年国民经济和社会发展统计公报大同市城市总体规划大纲大同市的经济和社会发展规划房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额大同市市区基准地价大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料华岳房地产开发有限公司单方签定的协议书编制报告的委托合同其他有关依据资料报告主要分析内容投资开发项目的工程建设方案开发总投资估算市场调查结果及分析投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。

项目背景项目提出背景近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。

年，本项目为华岳房地产有限公司开发项目中的项，围绕大同市轴双城建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。

该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。

整个项目计划年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。

本项目依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达，北起御河大桥北，南至迎宾大桥南，南北长，东西宽，绿化扩展区包括规划布置座公园，分别是行政中心公园城北带状公园城南公园体育公园，总占地面积。

沿御河两岸，由水系河面绿带高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。

依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。

御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。

上风上水，拥有得天独厚的自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲游憩和观赏的需要，使园林城市人三者之间相互依存，融为体，所以御花园是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。

开发投资方式本项目由华岳房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。

开发单位背景山西华岳集团公司是大同市家以房地产开发为纽带，集建筑施工道路施工物业管理物资供应商业贸易热电联产为体的综合性股份制企业。

华岳集团公司始建于年，下属个控股子公司大同市华岳房地产开发有限责任公司大同华岳热电有限责任公司大同华祥物业管理有限责任公司大同市万科隆物业管理有限责任公司大同市永华置地有限责任公司，总注册资本万元，总资产亿元。

几年来公司开发承建的单位工程累计建筑面积万平方米，修建扩改道路工程公里，取得了可喜的业绩。

开发承建的主要工程有大同市龙府花园住宅小区福薇小区建馨小区怡景苑小区凤凰嘉园小区华盛苑小区美丽新世界购物广场金色水岸绿洲小区御华帝景小区大同铝材厂机修挤压车间及厂区建设大同经济开发区道路工程日处理万吨污水处理厂总承包工程大同市同泉里黄花南北街雁同东路万城华府，绿洲西城。

新开南北路市政道路扩改工程。

公司所开发的项目污染物排放全部达投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。

开发单位背景山西华岳集团公司是大同市家以房地产开发为纽带，集建筑施工道路施工物业管理物资供应商业贸易热电联产为体的综合性股份制企业。

华岳集团公司始建于年，下属个控股子公司大同市华岳房地产开发有限责任公司大同华岳热电有限责任公司大同华祥物业管理有限责任公司大同市万科隆物业管理有限责任公司大同市永华置地有限责任公司，总注册资本万元，总资产亿元。

几年来公司开发承建的单位工程累计建筑面积万平方米，修建扩改道路工程公里，取得了可喜的业绩。

项目用地概况本项目建设用地面积为亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分结构形式项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。

康商贸城服装大世界义乌小商品市场万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。

项目南面是核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，永项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。

项目周边环境本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院雁北宾馆娱乐休闲步到位。

建设用地属大同市五爱村管辖。

东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。

项目拟建地点本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。

该地产开发有限公司。

项目主管部门本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。

项目开发单位本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发，层栋，层栋，层栋，总户数户，地下停车场露天停车场共有车位个，平方米，容积率。

项目总体规划该项目御花园住宅小区项目总投资万元，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米其中公建面积约万平方米，绿化面积近万平方米，绿化率高达，住宅楼共栋项目名称本项目名称为御花园住宅小区项目总论项目总论项目概要项目名称本项目名称为御花园住宅小区项目总体规划该项目御花园住宅小区项目总投资万元，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米其中公建面积约万平方米，绿化面积近万平方米，绿化率高达，住宅楼共栋层栋，层栋，层栋，总户数户，地下停车场露天停车场共有车位个，平方米，容积率。

项目开发单位本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。

项目主管部门本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房地产开发有限公司。

项目拟建地点本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。

该建设用地属大同市五爱村管辖。

东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。

项目周边环境本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院雁北宾馆娱乐休闲步到位。

项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。

项目南面是核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，永康商贸城服装大世界义乌小商品市场万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。

项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。

项目用地概况本项目建设用地面积为亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分结构形式资源状况承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土砂砾坚土，地基强度好，适用于钢筋混凝土标，工程次交验合格率达到，年度交付工程优良率，房屋年平均销售率，业主入住率达，顾客满意度达以上。

在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以用户至上诚信为本为集团班注重工程质量信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过起涉及施工质量延期交房以及产权办理物业不到位，夸大宣传面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达主要技术经济指标主要经济技术指标见表表主要经济技术指标序号项目单位数值总用地面积万规划总建筑面积万住宅建筑面积万容积率绿化率项目总投资万元财务净现值万元财务内部收益率静态投资回收期年销售收入万元利润万元河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析第二章投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年月累计，全国财政收入亿元，比上年增加亿元，增长。

其中，中央本级收入亿元，比上年增加亿元，增长地方本级收入亿元，比上年增加亿元，增长。

财政收入中的税收收入亿元，增长非税收入亿元，增长。

年是十二五规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的年。

我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。

经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。

总额达到亿元，剔除物价上涨因素，同比增长。

年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为，较年有明显改善。

年全年平均失业率为，保持在较低水平。

年全年居民消费价格比上年上涨，月份居民消费价格同比涨幅达到高点后，涨幅连续回落。

需指出的是由于年物价总体涨幅较高，指标在年的实际意义将有所下降，不宜再作为年宏观经济分析和决策的关键因素。

年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。

第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

月份，全国规模以上工业企业实现利润亿元，同比增长。

固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。

全年固定资产投资不含农户亿元，比上年名义增长扣除价格因素实际增长。

其中，国有及国有控股投资亿元，增长。

第产业投资亿元，比上年增长第二产业投资亿元，增长第三产业投资亿元，增长。

从年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。

季度受经济增长较快进口大幅增长以及部分年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长二季度受经济增长较快汇算清缴年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长三季度受经济增速趋缓但物价处于年内高位等因河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析素影响，全国财政收入增长四季度受经济增长放缓个人所得税改革物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长左右。

从年开始，我国进入到了个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅有新国十条新政等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。

虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，省亿美元。

另外，随着农产品呈现出区域化规模化生产的发展趋势，跨区域和反季节销售增加，对农产品冷链物流物流服务的规模和效率提出了更高的的要求。

但是，我国的冷链物流企业大都刚刚起步，还没有形中国的零售食品有需要温控运输，但需要温控运输的货物只有在拥有温控的环境下运输，而在欧洲和美国同样的货物有是在温控环境下运输的。

如果中国可以成功建立起个集点到点门到门目标的物流服务系统，则可在打击不说，还可能因此诱发群体性重大事件发生。

因此，冷链物流对于保护产品质量保障人民生命安全和身体健康方面具有重要意义。

据荣庆集