,饼,”,唧,碡,民支付水平相协调是个重要议题，因而，研究房地产价格对居民住房支付能力影响是解决这问题先决条件，具有重要意义。年南宁列入第批公房出售试点城市，年下半年南宁市随着全国改革步伐，住房分配由实物化开始逐步转变为货币化。在此推动下，南宁市房地产在投资规模和投资增长速度等多方面都不断加大，房地产市场以前所未有速度发展，同时人民居住水平也得到了极大改善。然而，近年来，我国房地产业出现了发展过熟虚假繁荣等问题，不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入增长速度，严重影响了国民经济发展和人民生活质量。南宁也面临同样问题。根据南宁统计年鉴，南宁市商品房住宅售价自年以来，除年有小幅降低以外直呈上升趋势，到了年销售均价为元平方米，与年相比，增长幅度达到。从销售均价增长率来看，年幅度都在以上。为此南宁市提出“年新建住房价格涨幅将力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年增幅，以和居民可支配收入增幅来确定住宅价格调控幅度。在这背景下，研究南宁市房地产价格对居民住房支付能力影响，为政府制定相关政策提供理论依据，显得尤为重要。本文选题源自作者主持广西研究生创新计划项目城市房价与居民可支配收入关系实证研究项目编号唧。广西大学硕士论文南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究研究目和意义本文在前人研究基础上从国民生产总值和居民住房支付能力两个视角，方面可明确房产地产价格对影响，更好促进我国房地产市场和国民经济可持续发展另方面可明确现阶段城镇居民对于住房可支付能力，为解决好住房这民生问题，以及政府引导住宅市场发展住房政策制定提供理论依据。其，建立房地产价格对居民住房支付能力影响理论框架，为实证研究提供理论基础。其二，以南宁市为例，从房地产价格成本效应财富效应以及投资效应角度，实证分析房地产价格对影响。其三，以南宁市为例，测算南宁市城镇居民房价收入比合理区间，研究不同收入群体对各户型住宅购房支付能力。其四，在上述理论实证研究成果基础上，提出促进南宁市房地产可持续发展政策建议。国内外研究现状国外研究综述国外对于房地产研究涉及领域广泛。从公共政策角度研究政府政策对房地产市场影响房地产价格收入比和中低收入家庭住房问题等方面从城市规划角度研究城市建筑密度和容积率等问题从城市经济学角度研究房地产价格对于家庭流动厂商选址等物业主体流动影响从房地产市场角度研究房地产价格周期房地产泡沫等问题从金融投资角度研究房地产资产投资等相关问题。本文根据研究内容将按房地产价格与经济增长房地产价格与居民收入两方面梳理国外研究成果。房地产价格测度研究国外对于测度房地产价格有三种方法特征价格重复销售定价以及售价评估比率。郑思齐，刘洪玉美国房地产领域学术研究及对我们借鉴意义叨建筑经济，国，广西大学硕士论文南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究特征价格最开始用于通过计算质量调整价格指数衡量资本品和耐用消费品价格质量间变化情况，二十世纪九十年代开始广泛运用于房地产市场研究中。重复销售定价技术由卡儿凯斯张和罗伯特席勒在等人研究基础上提出，于十九世纪八十年代应用到编制房地产价格指数，之后由标准普尔公司购买，该方法是美国标普房地产价格综指综指以及美国联邦房地产价格指数基本方法。售价评估比率于十九世纪六十年代在新西兰首先出现，并于年由引入房地产价格研究领域。房地产价格与经济增长相关研究房地产价格和经济增长研究始于年，在研究推动美国经济增长因素时发现城市房地产建设起了重要作用，。年，进步指出从长期趋势来看，城市房地产价格和总体经济发展基本保持同步。世纪年代以来，随着计算机技术和经济分析技术发展，国外学者开始使用般均衡模型对房地产价格和经济基本面进行研究。危，等建立和发展由名义货币借贷和房地产价格及其相关要素构建货币经济周期模型，研究得出两个结论其，宏观经济要素波动会扩大房地产价格波动所带来影响其二，房地产价格和指数化债务在货币政策中有相互抵消作用。世界货币基金组织年报告研究表明产出缺口和实际房地产价格两者变化趋势接近，具有较高相关性。对香港房地产研究时发现房地产价格是宏观经济领先指标，领先变化约个月。近十年，学者们开始研究房地产泡沫与风险管理相关研究。,。,面潞,Ⅱ仿,外,№眦氐撕或,粤饼,”,唧,碡,上海建设与房地产热点问题研讨会,砸，刘仁和，程昆，莫金玲房地产价格与基本面关系研究综述经济纵横，余晓宏观经济因素与房地产价格叨中国科技产业月刊，周杰经济与政策对房地产价格影响价格月刊，刘立民房地产价格形成与决定阴城乡建设，胡胜，刘旦宏观经济变量对房地产价格影响统计与决策，原鹏飞房地产价格波动对宏观经济影响般均衡分析厦门厦门大学，广西大学硕士论文南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究位志宇，杨忠直，王爱民房地产价格与宏观经济基本面研究新视角系统管理学报陈秀梅，韩和林，赵元兵我国房地产价格波动对经济影响分析兼论我国房地产宏观调控胡价格理论与实践，孔行，刘治国，李国平等我国房地产市场价格波动与宏观调控效应分析西安交通大学学报社会科学版，方燕宏观经济变动对房地产价格波动影响分析基于模型理论实证研究阴价格理论与实践，沈悦，刘洪玉房地产价格与经济指标关系研究叨价格理论与实践，常新房地产价格对房地产业和城市经济影响及对策中国建设信息，武康平，胡谍房地产价格在宏观经济中加速器作用研究阴中国管理科学，陈灿煌房地产价格上涨与城市居民收入差距关系统计与决策，张迪山东省房地产价格与居民收入关系实证研究价值工程，何柳谚，李成思，廖小琴重庆市房地产价格与居民收入关系研究重庆工学院学报社会科学，刘红房地产周期与经济周期互动机理研究北京新华出版社，张协奎等广嚣部湾经济区房地产业可持续发展研究北京经济科学出版社，栾贵勤，周雯瑜，孟伟我国城市居民购房支付能力研究价格理论与实践，孔静芬我国居民收入与房价关系研究社会科学战线，王丽艳，王振坡城市居民购房支付能力实证分析以天津为例开放导报，张协奎，韦玮广西北部湾经济区房地产业可持续发展对策研究广西大学学报哲学社会科学版朱仁友国家宏观调控下促进广西房地产业持续健康发展思路广西大学学报哲学社会科学版民支付水平相协调是个重要议题，因而，研究房地产价格对居民住房支付能力影响是解决这问题先决条件，具有重要意义。年南宁列入第批公房出售试点城市，年下半年南宁市随着全国改革步伐，住房分配由实物化开始逐步转变为货币化。在此推动下，南宁市房地产在投资规模和投资增长速度等多方面都不断加大，房地产市场以前所未有速度发展，同时人民居住水平也得到了极大改善。然而，近年来，我国房地产业出现了发展过熟虚假繁荣等问题，不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入增长速度，严重影响了国民经济发展和人民生活质量。南宁也面临同样问题。根据南宁统计年鉴，南宁市商品房住宅售价自年以来，除年有小幅降低以外直呈上升趋势，到了年销售均价为元平方米，与年相比，增长幅度达到。从销售均价增长率来看，年幅度都在以上。为此南宁市提出“年新建住房价格涨幅将力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年增幅南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究摘要房地产价格是房地产业对宏观经济影响中最关键因素。从宏观角度看，房地产价格对国民经济中消费投资有重要影响从微观角度看，房地产价格波动直接影响居民住房支付能力，关系到人们生活水平。目前，我国大中城市均面临房地产价格快速增长问题，其增长速度超过了和居民可支配收入增长速度，南宁也不例外。确保房地产价格保持在与经济发展水平居民住房支付能力相协调水平成为社会关注焦点。通过梳理国内外关于房地产价格房地产价格对宏观经济影响房地产价格与居民可支配收入关系研究动态，建立房地产价格对居民住房支付能力影响理论框架，并以此为基础，对南宁市具体情况进行实证研究。分析表明房地产价格对影响具有相当解释能力，能够通过成本效应财富效应以及投资效应对产生影响然而，住房作为基本生活资料与人们生活水平紧密相连，指标却无法反映居民生活质量，因而，进步分析房地产价格对南宁市城镇居民住房支付能力影响，表明在当前房价下，南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布，中低收入购房者面临购房困难住房供给结构不合理等问题。针对实证分析结果，提出对于房地产市场调控应从全局把握，要通过调节土地供应住房供应和二手房市场建设建立二元多层次供房结构，增加中小户型普通商品住宅供应，完善住房保障制度，为不同阶层提供各类住宅产品鼓励自住型改善型需求，抑制投机型需求，引导合理住房消费，以此引导房价合理回归，保持房地产价格对国民经济适度促进作用同时解决中低收入家庭住房困难问题。关键词房地产价格住房支付能力居民可支配收入，Ⅲ广西大学硕士论文南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究研究背景绪论世纪年代，伴随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革，开始形成了土地使用权出转让市场新建商品房买卖市场二手房买卖和租赁市场，房地产相关抵押开发物业等市场，房地产市场得到了长足发展。房地产作为生产资料，其市场运行与宏观经济息息相关，能影响整个国民经济运行而作为生活资料家庭财产重要组成部分，房地产市场又关系到普通大众实际生活水平和社会稳定。在房地产市场对经济运行居民生活影响过程中，房地产价格是最具有影响力因素，确保房地产价格与国民经济居民支付水平相协调是个重要议题，因而，研究房地产价格对居民住房支付能力影响是解决这问题先决条件，具有重要意义。年南宁列入第批公房出售试点城市，年下半年南宁市随着全国改革步伐，住房分配由实物化开始逐步转变为货币化。在此推动下，南宁市房地产在投资规模和投资增长速度等多方面都不断加大，房地产市场以前所未有速度发展，同时人民居住水平也得到了极大改善。然而，近年来，我国房地产业出现了发展过熟虚假繁荣等问题，不少城市房价上升速度远远超过了经济和居民收入增长速度，严重影响了国民经济发展和人民生活质量。南宁也面临同样问题。根据南宁统计年鉴，南宁市商品房住宅售价自年以来，除年有小幅降低以外直呈上升趋势，到了年销售均价为元平方米，与年相比，增长幅度达到。从销售均价增长率来看，年幅度都在以上。为此南宁市提出“年新建住房价格涨幅将力争控制与当年人均可支配收入增幅相适应，不高于当年增幅，以和居民可支配收入增幅来确定住宅价格调控幅度。在这背景下，研究南宁市房地产价格对居民住房支付能力影响，为政府制定相关政策提供理论依据，显得尤为重要。本文选题源自作者主持广西研究生创新计划项目城市房价与居民可支配收入关系实证研究项目编号唧。广西大学硕士论文南宁市房地产价格对及居民住房支付能力影响研究研究目和意义本文在前人研究基础上从国民生产总值和居民住房支付能力两个视角，方面可明确房产地产价格对影响，更好促进我国房地产市场和国民经济可持续发展另方面可明确现阶段城镇居民对于住房可支付能力，为解决好住房这民生问题，以及政府引导住宅市场发展住房政策