业主权利权源，业主权利研究必须从建筑物区分所有权开始。建筑物区分所有权作为现代民法项重要不动产所有权形式，自世纪初至世纪年代，已普遍为德国法国日本意大利美国英国新加坡瑞士及我国台湾香港澳门民事立法所确认，并由此成为各国家和地区项重要法律制度。由于我国民事立法尚未对建筑物区分所有权加以规定，研究建筑物区分所有权成果多集中于对这度中权利界定和权利性质讨论以及对该制度建立必要性比较研究，这些成果都致力于推动建筑物区分所有权立法。众多成果中最重要是年由法律出版社出版陈华彬博士论文现代建筑物区分所有权制度研究。书中以比较法和法解释学研究方法阐述建筑物区分所有权发展历程及对建筑物区分所有权立法基本结构设想。该成果中比较分析了大量域外立法经验，汇集了日本台湾许多重要研究成果，成为后来众多研究者主要引用与借鉴来源。由于我国近年来物业管理纠纷增多，从物业管理方面研究业主权，咖。，诣船，瑙，月夏研究问题意义近年来居民住房条件不断改善，越来越多城镇居民住进了有物业管理小区。物业管理条例第条明确了“房屋所有权人为业主”。在新式小区和物业管理在城市中迅速扩展同时，物业问题在各大城市中大量出现。物业纠纷不仅在数量上有上升趋势，而且矛盾冲突也有不断升级迹象。它造成了社区秩序混乱与不安定，严重影响到业主及其家庭正常生活，政府开发商和物业公司很多精力也被牵扯进来。叫我国现行法律体系中民法通则没有规定建筑物区分所有权，民法典还在制定过程中，而明确了建筑物区分所有权物权法草案尚未通过，建筑物区分所有权制度迟迟未能建立。物业管理方面仅有物业管理条例也因缺乏区分所有权制度基础倍显操作性不足。随着物业小区数量增加和业主权利意识觉醒，人们关注除了商品房专有权行使如居住买卖租赁等问题，还进步关心有关共有权问题，如停车场收费归属转让停车位和出租广告位等问题。业主意识不仅停留在居住房屋本身，已经发展到争取与专有权共生共有权问题，保护共有权所带来利益。当前我国物业管理所存在混乱状况，焦点集中在业主共有权问题。物业纠纷主要发生在业主与其他物业管理法律关系主体如开发商物业管理公司等主体之间，对业主共有权争夺是物业纠纷核心问题。其根本原因是物业小区产权界定不清特别是小区全体业主对共有部分权利有待明确界定。同时因开发商物管公”张磊业主维权运动产生原因及动员机制载社会学研究年第期，第页物业管理条例颁布后“物业管理法律关系主体”概念被提出，是指物业管理过程参加者，涉及到物业管理条例中规定荇种主体。主要包括物业所有者或使用者物业管理企业和政府主管部门。还有认为在物业管理往律关系中业主居于主导地位。参见物业纠纷法律解决指南李显东主编，帆诚工业版扎出钣，第页物权法草案第叫稿第六章对“业主建筑物区分所有权”做姚定。第七三条“业主对建筑物内住宅商业用房等专有音分享有所有权，肘专有部分以外共有部分享有共有和菇同甘理权利。”第七十五条“业主转让其建筑物擎有部分所有权，对建筑物共有部分享有共有和基同诺理权利视为并转出。”司与业主间信息不对称致使业主与开发商物业管理公司力量对比中明显处于弱势，此时对业主权利保护显得尤为重要。二相关论题研究状况建筑物区分所有权是业主权利权源，业主权利研究必须从建筑物区分所有权开始。建筑物区分所有权作为现代民法项重要不动产所有权形式，自世纪初至世纪年代，已普遍为德国法国日本意大利美国英国新加坡瑞士及我国台湾香港澳门民事立法所确认，并由此成为各国家和地区项重要法律制度。由于我国民事立法尚未对建筑物区分所有权加以规定，研究建筑物区分所有权成果多集中于对这度中权利界定和权利性质讨论以及对该制度建立必要性比较研究，这些成果都致力于推动建筑物区分所有权立法。众多成果中最重要是年由法律出版社出版陈华彬博士论文现代建筑物区分所有权制度研究。书中以比较法和法解释学研究方法阐述建筑物区分所有权发展历程及对建筑物区分所有权立法基本结构设想。该成果中比较分析了大量域外立法经验，汇集了日本台湾许多重要研究成果，成为后来众多研究者主要引用与借鉴来源。由于我国近年来物业管理纠纷增多，从物业管理方面研究业主权立民事主体资格，可以将管理团体活动责任集中于管理团体，由管理团体承担。这样将使管理团体活动法律关系单纯化，不复陷于累计成员法律关系繁复局面。否则，管理团体不能以单体形式承受法律关系，每成员应以共同方式承受法律关系，管理团体外部法律关系会非常复杂。管理团体以独立民事主体身份集散权利义务结果，能真正成为稳固集合。这样，管理团体将可以以团体身份承担责任。第二，管理团体对内责任明晰化。管理团体作为区分所有建筑物管理机构，在其执行对区分所有建筑物管理中，也可能发生对区分所有权人利益侵犯，或者是单个区分所有权人侵犯全体区分所有权人利益时候。如果不承认管理团体有独立民事主体资格，那么责任承担上将出现这样种情况在区分所有权人为原告要对管理团体进行诉讼时，旦管理团体败诉，由于管理团体不具有民事主体资格，不能以其本身承担民事责任，败诉后果直接归于管理团体成员单个区分所有权人，如此来，将会是区分所有权人以自己财产赔偿自己所受到损失。反之亦然。依据传统民法理论，这是不允许。赋予区分所有建筑物管理团体独立民事主体资格，在很大程度上可以解决这矛盾。专著梁慧星陈华彬年版。王泽鉴年版。王泽鉴版。参考文献陈华彬物权法第二版，法律出版社，年版。现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社，民法物权通则所有权，中国政法大学出版社，民法总则增订版，中国政法大学出版社，年周树基美国物业产权制度与物业管理，北京大学出版社，年版。金俭中国住宅法研究，法律出版社，年版。王家福释解，中国物价出版社，年版。尹章华王惠光林旺根张德周詹文凯温丰文公寓大厦管理条例解读，中国政法大学出版社，年版。何欣荣申黎物业之争物业纠纷典型案例评析，法律出版社，年版。蔡耀忠物权法报告，中信出版社，年版。丁芸谭善勇物业管理案例精选与解析，中国建筑工业出版社，年版。许海峰物业管理，人民法院出版社，年版。牛风瑞中国房地产发展报告，社会科学文献出版社，年版。法律经济分析，中国大百科全书出版社，年版。刘得宽民法诸问题与新展望，中国政法大学出版社，年版。史尚宽物权法论，中国政法大学出版社，年版。高富平黄双武物业权属与物业管理，中国法制出版社，年版。梁慧星中国物权法草案建议稿条文说明理由与参考立法例，社会科学文献出版社，年版。蔡耀忠中国房地产法研究，法律出版社，年版。孙宪忠德国当代物权法，法律出版社，版。谢在全民法物权论，中国政法大学出版社，版。孙宪忠论物权法，法律出版社，版。王利明中国民法案例与学理研究，法律出版社，版。二刊物张磊业主维权运动产生原因及动员机制，社会学研究，年第期。寇彦江建筑物区分所有权制度构架兼评立法草案部分条文，比较法研究，年第期。陈匙论建筑物区分所有权，法学研究，年第期。房绍坤建筑物区分所有权构造，法学研究，年第期。德贝尔曼德国住宅所有权法，法学论丛年第卷第期。段启武建筑物区分所有权研究，民商法论丛第卷。杨立新窗前绿地权属争议及其解决规则，人民法院报京，年月日黄健雄试论我国房地产登记法律制度完善，中国房地产，年期。高富平土地使用权客体论我国不动产物权制度设计基本设想，法学，年期。于大水论建筑物区分所有权中持分权，内蒙古社会科学，年期。王利明试论我国不动产登记制度完菩，求索，年第期。彭诚信建筑物区分所有权研究，现代法学，年月。沙风建筑物区分所有人之共有权性质，行政与法，年期。钟明霞建筑物所有权人对共有部分使用之立法探讨，政治与法律，年第期。何皓试论我国土地使用权民法保护构想，改革研究，年月。邓光达论商品房住宅小区停车位产权归属，中国房地产报，年月日。阮道夫美国关十物权基本法征求意见稿建议，清华大学学报哲社版，年第期。杨立新楼顶空间权属争议及其解决规则，人民法院报京，年月日杨立新停车位权属争议及其解决规则，人民法院报京，年月日致谢感谢在本文所涉及领域中做过大量研究学术前辈们，他们学术成果为本文写作提供了指引与启示。特别要感谢我导师高晋康教授四川省高级人民法院文敬副院长三年来对我谆谆教诲，以及对我论文写作时精心指导。感谢导师严谨治学风格独到见解，对我学业产生了极大启迪和重要影响。同时要感谢鲁篱教授汤火箭副教授等西南财经大学法学院各位老师，他们渊博学识和精彩授课，让我收获良多受益匪浅。还要感谢各位同窗学友，尤其是李西臣唐清利等同学给予我无私关心和帮助。最后要深深感谢养育我成人父母以及不断支持鼓励我孜孜求学先生。，咖内容摘要我国早期物业纠纷多集中于房屋所有权争议及房屋本身质量问题，如商品房产权纠纷房屋面积缩水等。随着物业小区数量增加和业主权利意识增强，物业管理方面纠纷不仅在数量上有上升趋势，而且矛盾冲突也有不断升级迹象。人们除了关注房屋所有权行使如居住买卖租赁等问题，还关心有关建筑物区分所有中共有权问题，如停车场收费权停车位转让权广告位出租权等权利归属。业主关注焦点不再仅限于建筑物区分所有中专有权，进步发展到与专有权共生共有权。业主在实现共有权过程中与开发商物业管理公司等主体之间存在利益冲突是物业纠纷核心问题。业主共有权是业主权利核心之。近年来各种侵害业主共有权物业管理争议主要是因为社会成员甚至业主本身对共有权界定认识不清或是现实条件不足阻碍了业主共有权取得与行使，导致业主无法实现共有权。在我国现行法律体系中，民法通则没有规定建筑物区分所有权，明确了建筑物区分所有权物权法草案尚在制定中，建筑物区分所有权制度还未建立。现行成文法对业主权利规定只有物业管理条例第条，内容仅限于物业管理中事务性规定，缺乏可操作性，其根本原因在于建筑物区分所有权制度缺失。本文研究进路以建筑物区分所有权理论为基础，将区分所有权中共有权作为基点，厘清业主共有权内涵和性质，分析共有权取得和行使条件。文章以实证分析和法律经济学研究方法，运用现代产权理论得出结论，认为阻碍共有权取得与行使原因是共有权“外部化”以及业主维权交易成本畸高。最后，以实现共有权视角提出建议，探讨对业主权利保护。全文分为四章。第章为“业主共有权权源及理论基础”。本章从业主共有权权源建筑物区分所有权理论出发，分析建筑物区分所有权构成以明确共有权在建筑物区分所有权中地位，进而分析建筑物区分所有权中共有权法律特性区别于民法上般共有权，使共有权取得和行使方式及条件有别于般物权。以权利取得与行使角度，为研究共有权取得与行使提供理论基础并同绕业主共有权实现展开论述。第章为“共有权延伸专用使用权”。将专用使用权进行专章论述原因有二专用使用权在业主行使共有权具有重要意义目前实践中大量物业争议如对屋顶绿地停车场等归属争议与专用使用权有着密切联系。同时，在对专用使用权分析中得出业主在取得和行使共有权过程中存在障碍结论。第三章为“共有权取得与行使”。针对共有权取得与行使进行分析，运用现代产权理论中共有权“外部性”理论以及交易成本理论总结阻碍共有权取得与行