。 二周边市场概况 总体发展情况 近年来，随着的开发建设城市基础设施的改善，尤其是城 市铁路八通线的通车，大大便利了通州地区与城市中心区的联系，给 通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热 点地区之。 周边住宅供应情况 本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板 楼和板式小高层，售价在元平方米元平方米之间，单套 总价多在万。本项目东侧紧邻的天地美墅是该地区唯的 联排别墅项目，目前销售单价叠拼元平方米联排 元平方米，双拼元平方米。 主要案例 天地美墅 开发进度 天地美墅是几年前即开始运做的房地产项目，但运做速度很慢，今年月正式开盘进入市场销售。今年年底部分入住。施工 进度大半已经封顶进入内外装修及室外工程阶段，基本为准现房 现房阶段。 建筑形式 该项目定位是目前周边项目中唯的别墅类项目，以叠拼联 排别墅为主。该项目用地为被规划市政路分割开来的块组成与 本项目类似，每块用地四周为大型底商叠拼组成用地内部为 层联排别墅四联排和五联排用地核心区域为少量层双拼 别墅。 售价 叠拼元平方米联排元平方米双拼 元平方米底商元平方米。单套总价万左右。 总规模 占地万平方米，总建面积万平方米，容积率。共 套 开盘时间年月 入住时间年月底部分 销售情况 目前已售出套住宅及套底商。销售率约为。底商大 部分项年月销售情况目前尚未有销售登记，销售情况尚不明晰。 主要卖点 大型社区公园梨园文化公园体育公园，运动休闲社区。 绣江南 开发进度期房 建筑形式层板楼。主力户型为平方米。 售价元平方米，单套总价万元。 总规模 占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。 约套住宅。 开盘时间年月 入住时间年月 销售情况尚处于开盘推广期，未有销售登记。 主要卖点江南境界，锦绣人家。 市场调研初步小结 本项目周边住宅项目众多，万平方米的中小型项目占 有相当比例。 目标客户基本上均定位为公司年轻职员建筑形式雷 同产品设计同质化突出。 三项目开发方案拟及经济分析 根据本项目规划要求，参照周边住宅市场的销售情况，提出以 下两开发方案，即层叠拼和层舒适洋房方案。 方案层叠拼别墅类住宅 主要指标 总建筑面积万平方米 其中 住宅万平方米地上万平方米地下 万平方米 公建平方米地上平方米地下平方 米 会所平方米 容积率 参见附表项目面积表 产品定位初步 层住宅分为上下两户。 下户型为平方米地上平方米赠送地下 平方米，上户型为平方米可局部扩展顶层阁楼售价单方售价元平方米，单套总价万元。 开发进度计划 前期进度计划 年初签订土地开发协议及土地出让合同月 月进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始 施工图设计，月完成施工图。 工程进度计划 年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月 进行地下工程施工月结构封顶粗装及外装月完成 室外管线园林道路施工。年初交付入住。 销售进度计划 年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米 年月竣工入住累计完成销售万平方米，约套， 售价调整至元平方米，销售回款亿元年底累计 销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销 售回款亿元年月完成项目销售，最高售价调整至 元平方米。全程销售均价元平方米，销售期年个 月。公建计划年月开盘，售价元平方米年 底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价 元平方米，销售期年个月。住宅及公建销售总收入 亿元。 经济分析 成本 项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投 标 建安工程费亿元 市政工程费亿元红线内外 前期费亿元 小计亿元 不可预见费万元 管理费万元 财务费用万元 小计万元 销售费用万元 两税费万元 小计万元 成本合计亿元 销售总收入亿元 开发利润亿元 按建设期年计算，年投资回报率 参见附表项目成本初步测算 项目概况 标的位置 北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路， 北至公庄大街，南至规划群芳南大街。 规划条件 规划用途住宅可兼容商业服务业 规划用地面积平方米 其他代征公共用地平方米道路绿化 容积率绿化率 周边环境 交通环境 距首都机场约公里 距国贸桥约公里京通快速路车程约分钟 距马驹桥公里距亦庄经济技术开发区约公里 距京通快速路公里 距京沈高速公路约公里 公共交通等公交线路其中经京通快速路直 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,达城铁距城铁梨园站约公里 市政条件 与本项目相邻的天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水 管线承担小稿村及周边开发项目的供电所开闭站及煤气干线均 距本项目约米中介公司介绍。 土地现状 本项目用地为型三块土地组成，各块土地之间被规划道 路分割。目前位于南部的地块现状为小树林及小部分村民住 宅，其他两块用地现状为村民住宅约多户小商铺及企业。 参见下图 项目用地示意图 配套公建用地 住宅用地限高 后万农民拆迁用房即农民上楼项目 合亩限高公共绿地规 场现状树林及小部分村民住宅划 路 西住宅用地住宅用地 万合亩限高万合亩限高 路现状村民住宅小门面及企业现状村民住宅小门面及企业 群芳南大街 招标条件要点 出让方式公开招标暗标形式 供地程度三通平不含树木伐移 用地性质住宅商业服务业 出让年限住宅年商业年 建筑控制规模平方米 建筑控制高度限高米，限高米。 出让底价的构成土地出让金开发补偿费暂按全部地上建 筑面积平方米均为住宅计算 出让金付款方式 签订出让合同当日，支付出让金总额的作为定金 其余部分在个月内全部付清 自签订出让合同第日起，除支付土地出让金外，须按 月息的比例支付未付款的资金占用费。 开发补偿费付款方式 年月日前投标保证金万元 签订土地开发补偿协议个工作日内，支付开发补 偿费总额的已付保证金转为补偿费 协议签订后个月支付 协议签订后个月支付 协议签订后个月付清 土地交付时间土地开发补偿协议签订之日起个月内，储备分中心将宗地交付中标人。 其他要求项目建设期限为年自土地交付之日开始计算。 二周边市场概况 总体发展情况 近年来，随着的开发建设城市基础设施的改善，尤其是城 市铁路八通线的通车，大大便利了通州地区与城市中心区的联系，给 通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热 点地区之。 周边住宅供应情况 本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板 楼和板式小高层，售价在元平方米元平方米之间，单套 总价多在万。本项目东侧紧邻的天地美墅是该地