平的数量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万 平方米的物业，商用和办公面积为平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购 买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方 米的写字楼面积。 西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业 街经过几年的重新规划建设，目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商 场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都 时代广场等。西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于 改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西 单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。 该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等， 其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同 时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商 业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在 左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区 写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广 场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方 米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。 物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月 通港大厦 华威大厦 西单国际大厦 首都时代广场 建威大厦 年至年的北京写字楼供应量呈递减趋势。年北京写字楼的供 应量为，平方米。在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减， 分别为年的，平方米和年的，平方米。估计北京甲级 写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。而对甲级写 特别特 首都时代广场 民族大世界 电子科技广场 华威大厦 平均 西单商业街商业用房的经营方式可以分为两种，第种是由商业集团自己经 营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并 接受房主或商业管理者的管理，第种方式经营的商场有西单商场西单购物 中心西单赛特和中友百货，商厦的运营状况完全通过营业额得以体现。 出租柜台或店铺的商家因为西单良好的商业条件而获益非浅，目前西单商业 街商铺的平均空置率为，除首都时代广场的出租率较低外，特别特华威 大厦民族大世界长年出租率维持在。 项目开发建议 项目定位建议 从本项目所处的区位规划体量资金预算分析，本项目具有成为地标性顶级写字楼的先天条件。 基于对北京市写字楼市场未来竞争分析，普通甲级写字楼的市场竞争最为激 烈，在相对高端写字楼市场出租率在相对高价位的前提下依然保持着以上的 出租率，同时由于承租客户租用面积相对较大，前期装修成本较高，客户基本稳 定。 基于以上情况建议 充分利用相关联区域内已形成的客户基础，力争将项目建设成为区域内顶级 写字楼。在未来市场竞争中占领相关联收益最高回报最为稳定的高端客户群。 产品面积配比建议 在产品设计上取消大型商场拟建规划，其商业配套作为专为写字楼提供服 务，例如餐饮银行健身中心等，面积不宜超过总体规划的。 银行对写字楼的需求是最大的，同时其稳定性最高，作为顶级写字楼而言， 银行的进入同时也是最重要的。 项目功能建议 作为单功能的写字楼，其目标客户群明确办公氛围浓厚，在产品设计上 以单写字楼为中心，主力塑造顶级写字楼的市场形象。 项目分析 通过区域可参考项目分析，项目所在区域写字楼呈现以下特征 大型中资机构金融业及其产业炼网络科技跨国公司驻京机构是本区 域主导的客户群 本区域写字楼市场供给以甲级写字楼为主，市场租金基本稳定，空置率在 北京整体写字楼市场中是最低的。 单功能的写字楼因为其功能的专性，其市场出租率远远高于综合型写 字楼。 市场预测 市场容量及饱和率 预计未来的市场变化情况 预期市场占有率销售策划 销售对象 销售价格分析 销售方式 销售计划 销售宣传 未来市场变化预测及风险分析 四项目的成本估算 单位万元 阶段划分项目名称金额 前期准备 土地出让金 拆迁费用 合计 施工阶段 大市政配套 建安成本 合计 销售阶段销售费用 管理费用 不可预见费用 总计 五项目的开竣工日期和进度的初步安排 项目分项时间安排 开始时间结束时间 华元公司注资成立 建安施工 降水护坡基础处理 土方工程 基础工程 地下结构首层三层 四十七层 十八二十五层 机房水箱 二次结构 室内初装 外装 室内精装修 市政绿化 竣工交付使用 销售写字楼 商业部分 六销售方式 销售原则销售为主，租赁为辅，加快资金流通。 销售情况假定 写字楼部分于年月日到年月日销售完毕， 假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价 万元平米，其余面积为平米出租，租金为元 平米月商业部分全部出租,租费为元月平米。 写字楼部分于年月日到年月日销售完毕， 假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价 万元平米商业部分于年月日到年月日销 售完毕,销售单价为万元平米。 七华元公司的融资方案 经过三方的多次洽谈，基本确定以下融资方案 三方融资万元，林洲出资万元，分红比利为，出资超额 部分作为干股由中平与华峰按的比例分配，并且林洲与中平的出资比例相 同。三方按照融资比例追加投资至万元，追加投资不再考虑干股问题。 按照上述融资方案有以下结论林洲华峰中平合计 实际出资 配股出资 分红比例 已经投资 满足配股追加 增股出资 实际出资总额 投资分红 投资回报率 八财务分析 现金流量分析 现金流出 单位万元 阶段分项月份金额备注 土地开发土地出让金假定土地出让金次交齐，月具备开工条件拆迁费用拆迁费用次支付 房屋建设 降水护坡假定降水护坡费用为万元，付款为当月支 付，剩余待结构完成后支付。 土方假定土方的费用为万元，付款为当月支付 ，剩余待结构完成后支付。 主体结构主体结构工程款封顶后支付，剩余按 月均付，降水护坡及土方支付，假定主 体结构的造价为亿元。 月 装修工程 月 每月支付，剩余待交工三个月后支付 费用共计万元。 设计监理招 投标费绿化费 月此费用共计万元，分个月按月均付。 市政配套费月此费用共计万元，分个月按月均付。 保修金保修金共计万元，工程交付使用后年付清。 销售阶段销售费用月销售费用及不可预见费用共计万元按个月平均分配。 现金流入 销售假定情况 单位万元 时间金额备注 项目背景和概况 项目名称西单华峰大厦 项目位置 华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用， 同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。 项目所处位置如右 项目周围环境 西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之，其区位优势和价值是显而易 见的，每天万人次的客流量，使西单成为经商宣传促销形象展示等各 类商业活动的首选地点。尤其是其本地化居民为主的居民构成，更是各商家产品 进入北京的战略地带。 从近距离来看，西单除了大家所知道的西西核心区域及西单北部以外，实际 上还有个西单南延的概念。换句话说，西单实际上分为南北两个部分，即西单 北大街和西单南大街。 从中距离来看，在不远的将来，西单地区和金融街地区，也必将会进行体 化的发展。因为，从北京目前各大功能街区看，西单地区和金融街地区，是距离 最近的两大城市功能区。根据城市发展的墨渍效应任何两个功能过近的城市 功能区，就像两个相互邻近由不断扩大的墨渍样，最终将连成个整体。所以， 今后的西单是个为金融街服务的西单，而今后的金融街也是个有西单作依托 的金融街，从而实现金融街西单体化发展这就是大西单的概念。 从远距离来看，西单还将与中关村共同构筑更加广泛的空间范畴。从纵向来 看，随着地铁号线的修通，将有条贯穿西单南北大街的地铁线与北京西北部 的中关村高科技产业园区相连，成为中关村与市中心沟通的真正的南大门。根据 北京市政府的发展计划，到年，北京城市居民将有主要依靠公共交通， 其中主要是轨道交通来解决出行问题。所以，号线的建设也将大大加快。相信， 随着号线的建成通车，个真正的大西单空间体系将最终形成。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,就如同当年日本经济快速增长时期，顺势而生的银座商业街样，北京也 定会出现条面向国民消费的商展街。无论从目前的街区形态，还是从消费群结 构来看，西单都能成为中国首都的第橱窗，座真正的时尚风向标。同 时，西单将作为未来北京城的个标志性地段，又将彰显出来此休闲购物的人群 的身份，随着北京人的白领族数量的急速增长，他们正在成为个新的社会阶 层新北京人。青春活力时尚有文化有教养，而且他们的生活非常都 市化，非常休闲化，因此，他们在选择休闲购物场所时，愿意选择个非常都市 非常时尚非常北京的地方，他们最应当属于的就是西单因此，西单将成为 白领的西单，而他们也将成为西单族西单新人类。这样，西单就拥有 了个最广阔最稳定的客户群。 而要抓住这个客户群，最关键的秘诀就在于，将西单的购物模式完全按照体 验经济的模式进行塑造换句话说，应当将来西单购物转化为来西单体验休闲 的乐趣，都市的乐趣，时尚的乐趣，购物的乐趣。随着时代的进步，广大城市居 民出行购物的目的已经发生了深刻的转变。消费者在购物的过程中，不仅仅要 买到称心如意的商品，还必须能够体验到这街区独有的逛街的乐趣。 二项目规划设计及简介 位置与环境 工程地点在西单宣武门内大街东侧，油坊胡同西侧，北侧为马哥孛罗酒 店，南侧是规划中的区绿地广场，占地公顷，地下四层，地上十五 层，规划建筑面积为万平方米。